한국증권 이준재 애널리스트는 14일 은행업과 관련, “부동산 프로젝트 파이낸싱(FP) 대출 부실화 우려가 확산되고 있다”며 “ 마이너급 신용경색 싸이클의 단초가 될 수 있다”고 진단했다.
이 애널리스트는 “지방 주택분양사업 침체가 지속되고, 주택건설업체의 재무구조가 악화될 가능성이 높다”며 “부동산 대출시장 위축은 불가피할 것”이라고 덧붙였다.
그는 “부동산 경기 침체에 따른 금융권 충격은 불가피하지만, 메이저급 신용경색 싸이클의 전조라고 단정짓기는 어렵다”고 설명했다.
다음은 리포트 요약이다.
◆PF 대출 부실화, 현실화 가능성 있다
지방 미분양주택이 급증하는 가운데 일부 지방 중견건설업체의 부도가 이어지면서, 부동산PF 대출의 부실화 우려가 확산되고 있다. 우리는 지방 미분양주택 증가세는 앞으로도 더 이어지고, PF 부실화에 대한 시장 우려가 그저 기우로 끝나지는 않을 것으로 보고 있다. 주택분양사업과 금융권 PF대출 시장이 동시에 경색될 소지가 크기 때문이다. 신용경색 싸이클 상 메이저급은 아니지만 잔파동이 예상된다. 현 은행 주가는 2007년과 2008년 추정 BPS 대비 각각 1.3배와 1.2배 수준이다. 우리가 판단하는 지방 미분양에 국한된 신용위기를 가정해도 일회성 최종 손실은 ROE 기준으로 약 5%p에 그친다는 점에서 가격 메리트는 상존한다. 단, 현 시점은 부동산 대출시장 위축 과정에서 부실 우려가 확대되는 시기이므로 적절한 매수 시점은 아니다.
◆지방 주택분양사업 초긴장 상태
지방 주택분양사업은 침체 상태가 지속될 전망이다. 신규 공급가격과 기존 주택가격과의 괴리가 커 신규 수요를 확보하기 어렵기 때문이다. 최소한 연말까지는 분양가상한제에 적용되지 않는 공급 물량이 집중될 것으로 보여 미분양 추세는 계속 이어진다. 또한 지방 주택건설인허가 추세는 크게 둔화되지 않았고, 일부 은행의 PF 대출 잔액 중 분양을 개시하지 않은 비중이 높아 앞으로도 분양을 준비하는 사업장이 많다. 그렇다고 신규분양 가격을 낮추면 외환위기 때보다도 더 많은 미분양 물량에 대한 대대적인 할인 매각이 불가피한 상황으로 전개될 수도 있다.
◆지방 주택건설 업체의 재무구조 악화
이 경우 시행사는 물론 시공사의 현금흐름은 더 악화될 수밖에 없다. 한국신용정보 발간 보고서에 의하면, 지방 중견 건설업체는 이미 우발채무가 과도하고 현금흐름이 악화되고 있다고 분석했다. 중견 주요 주택전문건설 업체 10개사를 모집단으로 분석한 결과, PF 우발채무가 2006년 중 86.5% 증가했고, 지보차입금과 순차입금이 자기자본대비 5.0배로 2005년의 3.1배에 비해 크게 증가한 것으로 나타났다.
◆부동산 대출시장 위축 불가피
결국 미분양주택 급증으로 주택건설회사의 우발채무가 현실화되면 금융권 대출시장도 위축이 불가피하다. 금융권 전체적으로 건설업과 부동산관련 업종에 대한 대출은 지난 3~4년 간 과도한 급증세를 보여 왔다. 그런데 지방 부동산 경기가 계속 위축되는 상황에서는 금융권의 신용관리는 더 강화될 수밖에 없다. 이 같은 현상은 주택경기가 잠시 소강상태를 보였던 지난 2004년 하반기에도 나타났다. 은행의 부동산관련 업종에 대한 대출이 2개 분기 동안 (-)를 기록했다. 신용보강이 필요한 ABS나 ABCP 발행 시장은 이미 움츠러든 상태이다. 수년 간에 걸친 선순환 구조가 흔들리고 있는 것이다.
◆쉴 틈 없이 증가한 건설 및 부동산관련 익스포져
은행권의 건설업/부동산관련 업종에 대한 대출은 2005년 말 대비 약 40조원이 더 증가한 총 107조원에 달한다. 총 기업대출 397조원 대비 27%에 달해 2000년 말 12%에 비해 급성장했다. 총대출에서 차지하는 비중은 14.3%이다. 특히 2006년 이후 기업대출 순증액 중 45%는 이들 업종에 대한 대출이었다. 금융감독원이 발표한 금융권 PF 대출 잔액 70조원과 합산하면 건설 및 부동산관련 업종에 대한 대출 잔액은 150조원을 상회하는 것으로 추정된다.
◆은행 PF대출 비중은 총자산 대비 3.2%
PF 대출 잔액 70조원은 은행 31.2조원, 저축은행 12.5조원, 보험 4.2조원과 ABS 6.8조원, ABCP 15.2조원 등이다. ABCP 발행 잔액 중에서 은행의 매입약정(지급보증)분이 약 80%라고 가정하면 은행의 PF대출 잔액은 CP 매입약정분 12조원을 포함하여 총 43조원에 이르는 것으로 추정된다. 각 금융권역별 총자산에서 차지하는 PF 대출과 지급보증 비중은 은행 3.2%, 저축은행 23.5%, 보험 1.2%이다. 캐피탈회사도 약 2조원의 PF대출을 보유하고 있고 총자산에서 차지하는 비중은 약 20% 내외인 것으로 추정된다.
◆메이저급 신용경색 싸이클의 전조라고 단정짓기는 어려워
우리는 지방 부동산 경기 위축세가 심화되고 있는 가운데, 부동산 경기 침체에 따른 금융권 충격은 불가피하고, 이는 대손 위험 상승 반전으로 이어질 것이라는 의견을 견지해 왔다. 그렇다고 앞으로 다가올 지방 주택건설 경기 위축이 과거 외환위기와 신용카드 위기와 같은 메이저급 신용경색을 초래할 가능성은 적다. 그 이유는 1) PF대출이 미래의 현금흐름을 담보로 실행되지만 공사 진행 사업장이 존속되는 이상 손실률은 제한적이고, 2) 차주의 신용등급에 따라 이용하는 금융기관이 구분되어 있어, 대출자산 부실화가 특정 시점에 집중될 여지가 적으며, 3) 지방 부동산 경기 위축세가 수도권 전반으로 확대되지 않고, 4) 부동산 경기 위축과 가계신용 부실화가 동시에 진행될 여지가 적기 때문이다.
◆지방 미분양에 국한된 신용위기 가정시 연체율 0.8%p 상승, 손실은 자기자본의 5%
은행(유니버스) PF대출 잔액은 자기자본 대비 52.9%이고, 지방분만 감안하면 19.4%이다. 만약 신용공여가 이루어진 지방 사업장에서 시행사는 물론 시공사의 채무불이행 비중을 20%로 가정한다면 부실여신은 3.9%p가 올라간다. 부도 사업장의 실질 손실률을 보수적 가정하에 50%를 적용하면 대략 자기자본의 2%의 손실이 발생하게 된다. 그러나 이는 순수 지방 PF대출에 국한된 손실을 가정한 것이다. 따라서 시공사에 대한 직접 대출과 시공사가 맡은 수도권 사업장까지 미치는 파급 효과를 감안해서 실질 손실을 약 2.5배로 산정했다. 이 경우 부실여신 비율은 0.8%p 상승하고, 실질 손실액은 자기자본의 5%까지도 올라갈 수 있다. 은행 평균 2007년 추정 ROE가 19.1%이므로 일회성이지만 순이익은 최대 26%까지 감액이 가능하다. 은행별로는 우리금융, 대구은행, 부산은행, 신한지주 순으로 PF 부실화 영향이 큰 것으로 나타났다.
◆PF대출 규모는 건설 및 부동산관련 업종 대출 성장과 비례
이 같은 결과는 순전히 PF대출과 지방 사업장 비중을 토대로 접근한 것으로써 회사별 PF대출 심사 강도와 기준, 사후관리 능력을 감안하지 않은 것이다. 추후 더 구체적인 접근이 요구된다. 다만, 이 같은 결과는 지난 몇 년간 각 은행이 건설 및 부동산관련 업종에 대한 대출 확대의 적극성 여부와 일맥상통한다는 점에서 유의성은 있다. 2006년 이후 건설 및 부동산관련 업종에 대한 대출 증가율은 우리은행, 부산은행, 대구은행, 신한은행 등이 은행 평균 증가율을 크게 상회했다. 총기업대출 중에서 건설 및 부동산관련 업종에 대한 대출 비중이 가장 가파르게 상승한 은행은 대구은행, 신한은행, 우리은행 등이다. 당연히 기업대출 순증액 대비 건설 및 부동산관련 업종 대출 비중이 높았던 은행도 대구은행, 신한은행, 우리은행 등이다. 대출의 적극성 여부를 2006년을 기준으로 삼은 이유는 2006년 이후 사업용지를 확보한 Project의 경우 토지시세가 높아 분양가를 낮추기 어려운 상황에서 PF가 실행됐을 가능성이 높기 때문이다.
이 애널리스트는 “지방 주택분양사업 침체가 지속되고, 주택건설업체의 재무구조가 악화될 가능성이 높다”며 “부동산 대출시장 위축은 불가피할 것”이라고 덧붙였다.
그는 “부동산 경기 침체에 따른 금융권 충격은 불가피하지만, 메이저급 신용경색 싸이클의 전조라고 단정짓기는 어렵다”고 설명했다.
다음은 리포트 요약이다.
◆PF 대출 부실화, 현실화 가능성 있다
지방 미분양주택이 급증하는 가운데 일부 지방 중견건설업체의 부도가 이어지면서, 부동산PF 대출의 부실화 우려가 확산되고 있다. 우리는 지방 미분양주택 증가세는 앞으로도 더 이어지고, PF 부실화에 대한 시장 우려가 그저 기우로 끝나지는 않을 것으로 보고 있다. 주택분양사업과 금융권 PF대출 시장이 동시에 경색될 소지가 크기 때문이다. 신용경색 싸이클 상 메이저급은 아니지만 잔파동이 예상된다. 현 은행 주가는 2007년과 2008년 추정 BPS 대비 각각 1.3배와 1.2배 수준이다. 우리가 판단하는 지방 미분양에 국한된 신용위기를 가정해도 일회성 최종 손실은 ROE 기준으로 약 5%p에 그친다는 점에서 가격 메리트는 상존한다. 단, 현 시점은 부동산 대출시장 위축 과정에서 부실 우려가 확대되는 시기이므로 적절한 매수 시점은 아니다.
◆지방 주택분양사업 초긴장 상태
지방 주택분양사업은 침체 상태가 지속될 전망이다. 신규 공급가격과 기존 주택가격과의 괴리가 커 신규 수요를 확보하기 어렵기 때문이다. 최소한 연말까지는 분양가상한제에 적용되지 않는 공급 물량이 집중될 것으로 보여 미분양 추세는 계속 이어진다. 또한 지방 주택건설인허가 추세는 크게 둔화되지 않았고, 일부 은행의 PF 대출 잔액 중 분양을 개시하지 않은 비중이 높아 앞으로도 분양을 준비하는 사업장이 많다. 그렇다고 신규분양 가격을 낮추면 외환위기 때보다도 더 많은 미분양 물량에 대한 대대적인 할인 매각이 불가피한 상황으로 전개될 수도 있다.
◆지방 주택건설 업체의 재무구조 악화
이 경우 시행사는 물론 시공사의 현금흐름은 더 악화될 수밖에 없다. 한국신용정보 발간 보고서에 의하면, 지방 중견 건설업체는 이미 우발채무가 과도하고 현금흐름이 악화되고 있다고 분석했다. 중견 주요 주택전문건설 업체 10개사를 모집단으로 분석한 결과, PF 우발채무가 2006년 중 86.5% 증가했고, 지보차입금과 순차입금이 자기자본대비 5.0배로 2005년의 3.1배에 비해 크게 증가한 것으로 나타났다.
◆부동산 대출시장 위축 불가피
결국 미분양주택 급증으로 주택건설회사의 우발채무가 현실화되면 금융권 대출시장도 위축이 불가피하다. 금융권 전체적으로 건설업과 부동산관련 업종에 대한 대출은 지난 3~4년 간 과도한 급증세를 보여 왔다. 그런데 지방 부동산 경기가 계속 위축되는 상황에서는 금융권의 신용관리는 더 강화될 수밖에 없다. 이 같은 현상은 주택경기가 잠시 소강상태를 보였던 지난 2004년 하반기에도 나타났다. 은행의 부동산관련 업종에 대한 대출이 2개 분기 동안 (-)를 기록했다. 신용보강이 필요한 ABS나 ABCP 발행 시장은 이미 움츠러든 상태이다. 수년 간에 걸친 선순환 구조가 흔들리고 있는 것이다.
◆쉴 틈 없이 증가한 건설 및 부동산관련 익스포져
은행권의 건설업/부동산관련 업종에 대한 대출은 2005년 말 대비 약 40조원이 더 증가한 총 107조원에 달한다. 총 기업대출 397조원 대비 27%에 달해 2000년 말 12%에 비해 급성장했다. 총대출에서 차지하는 비중은 14.3%이다. 특히 2006년 이후 기업대출 순증액 중 45%는 이들 업종에 대한 대출이었다. 금융감독원이 발표한 금융권 PF 대출 잔액 70조원과 합산하면 건설 및 부동산관련 업종에 대한 대출 잔액은 150조원을 상회하는 것으로 추정된다.
◆은행 PF대출 비중은 총자산 대비 3.2%
PF 대출 잔액 70조원은 은행 31.2조원, 저축은행 12.5조원, 보험 4.2조원과 ABS 6.8조원, ABCP 15.2조원 등이다. ABCP 발행 잔액 중에서 은행의 매입약정(지급보증)분이 약 80%라고 가정하면 은행의 PF대출 잔액은 CP 매입약정분 12조원을 포함하여 총 43조원에 이르는 것으로 추정된다. 각 금융권역별 총자산에서 차지하는 PF 대출과 지급보증 비중은 은행 3.2%, 저축은행 23.5%, 보험 1.2%이다. 캐피탈회사도 약 2조원의 PF대출을 보유하고 있고 총자산에서 차지하는 비중은 약 20% 내외인 것으로 추정된다.
◆메이저급 신용경색 싸이클의 전조라고 단정짓기는 어려워
우리는 지방 부동산 경기 위축세가 심화되고 있는 가운데, 부동산 경기 침체에 따른 금융권 충격은 불가피하고, 이는 대손 위험 상승 반전으로 이어질 것이라는 의견을 견지해 왔다. 그렇다고 앞으로 다가올 지방 주택건설 경기 위축이 과거 외환위기와 신용카드 위기와 같은 메이저급 신용경색을 초래할 가능성은 적다. 그 이유는 1) PF대출이 미래의 현금흐름을 담보로 실행되지만 공사 진행 사업장이 존속되는 이상 손실률은 제한적이고, 2) 차주의 신용등급에 따라 이용하는 금융기관이 구분되어 있어, 대출자산 부실화가 특정 시점에 집중될 여지가 적으며, 3) 지방 부동산 경기 위축세가 수도권 전반으로 확대되지 않고, 4) 부동산 경기 위축과 가계신용 부실화가 동시에 진행될 여지가 적기 때문이다.
◆지방 미분양에 국한된 신용위기 가정시 연체율 0.8%p 상승, 손실은 자기자본의 5%
은행(유니버스) PF대출 잔액은 자기자본 대비 52.9%이고, 지방분만 감안하면 19.4%이다. 만약 신용공여가 이루어진 지방 사업장에서 시행사는 물론 시공사의 채무불이행 비중을 20%로 가정한다면 부실여신은 3.9%p가 올라간다. 부도 사업장의 실질 손실률을 보수적 가정하에 50%를 적용하면 대략 자기자본의 2%의 손실이 발생하게 된다. 그러나 이는 순수 지방 PF대출에 국한된 손실을 가정한 것이다. 따라서 시공사에 대한 직접 대출과 시공사가 맡은 수도권 사업장까지 미치는 파급 효과를 감안해서 실질 손실을 약 2.5배로 산정했다. 이 경우 부실여신 비율은 0.8%p 상승하고, 실질 손실액은 자기자본의 5%까지도 올라갈 수 있다. 은행 평균 2007년 추정 ROE가 19.1%이므로 일회성이지만 순이익은 최대 26%까지 감액이 가능하다. 은행별로는 우리금융, 대구은행, 부산은행, 신한지주 순으로 PF 부실화 영향이 큰 것으로 나타났다.
◆PF대출 규모는 건설 및 부동산관련 업종 대출 성장과 비례
이 같은 결과는 순전히 PF대출과 지방 사업장 비중을 토대로 접근한 것으로써 회사별 PF대출 심사 강도와 기준, 사후관리 능력을 감안하지 않은 것이다. 추후 더 구체적인 접근이 요구된다. 다만, 이 같은 결과는 지난 몇 년간 각 은행이 건설 및 부동산관련 업종에 대한 대출 확대의 적극성 여부와 일맥상통한다는 점에서 유의성은 있다. 2006년 이후 건설 및 부동산관련 업종에 대한 대출 증가율은 우리은행, 부산은행, 대구은행, 신한은행 등이 은행 평균 증가율을 크게 상회했다. 총기업대출 중에서 건설 및 부동산관련 업종에 대한 대출 비중이 가장 가파르게 상승한 은행은 대구은행, 신한은행, 우리은행 등이다. 당연히 기업대출 순증액 대비 건설 및 부동산관련 업종 대출 비중이 높았던 은행도 대구은행, 신한은행, 우리은행 등이다. 대출의 적극성 여부를 2006년을 기준으로 삼은 이유는 2006년 이후 사업용지를 확보한 Project의 경우 토지시세가 높아 분양가를 낮추기 어려운 상황에서 PF가 실행됐을 가능성이 높기 때문이다.
