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다우지수 1만4000 기대, 혹은 폭발 - 배런스

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미국 금융시장 전문가들은 미국 다우지수와 S&P500지수가 기업실적 개선 속에 최고치 행진을 이어가든지, 아니면 채권시장의 사상 최대 호황장세가 종료되면서 폭락하든지 할 것이란 극단적인 가능성을 두고 고민하고 있다고 美 금융주간지 배런스 온라인(Barron's Online) 최신호가 전했다.

배런스는 이번 2007년 중반 주식전문가 라운드테이블 결과 일부 예외적인 경우를 제외한다면 대다수 전문가들은 여전히 미국 증시를 낙관하고 있으며, 올해 증시가 완만한 상승세를 보일 것이란 기존 전망을 고수했다고 18일 전했다.

이들 전문가들은 올해 미국 경제가 2% 대 성장률을 기록하고 인플레이션 압력은 완만할 것으로 보았으며, 기업 순익 성장률은 6~8% 정도로 예상했다.

전문가들은 몇 가지 우려 요인 또한 제시했다. 미국 주택시장의 우려가 좀 더 심화되어 소비지출에 악영향이 예상되고 있으며, 기업 바이아웃 열광 어딘가에 '시한폭탄'이 장치되어있을 가능성이 있다고 봤다.

다만 이들 전문가들은 채권금리가 갑자기 급격하게 상승하는 일은 없을 것으로 보면서, 당분간 도화선에 불이 붙는 일은 없을 것 같다는 의견을 내놓았다고 배런스는 강조했다.

다음은 이번 라운드테이블에 제출한 주요 전문가들의 예상을 요약한 것이다. 배런스의 기사와는 달리 그 동안 라운드테이블 쟁점의 '중심'을 잡아온 골드만삭스의 애비 조지프 코언의 주장을 이해를 돕기 위해 맨 처음으로 실었다.

(이 기사는 18일 11시 45분 유료기사로 송고되었습니다.)

◆ 애비 조지프 코언: 연말 다우 1만4000, S&P1600 예상

올해 기업 영업이익 전망치를 92달러에서 93달러로 상향수정하고, 연말 S&P500지수 전망치를 1550에서 1600으로 상향수정했다. 1/4분기 실적이 예상보다 좋았기 때문이다.

더 중요한 것은 2008년에도 인플레 압력이 억제되고 경제성장세가 이어질 것으로 보여 기업실적 전망이 좋다는 데 있다. 결국 올해 연말로 가면서 투자자들은 더 좋아 보이는 2008년 기대를 가격에 반영시키려고 할 것이며, 이것이 지수 1600으로 견인하는 힘이 될 것 같다.

다우지수로 보자면 1만4000정도가 될 것이다. 이런 예상이 맞는다면 올해 배당을 포함한 증시의 투자수익률은 15% 정도가 될 것 같다.

다른 쪽에 비해 우리가 낙관적인 것은 자체 모델상 주가가 순익이든 매출액 대비든 아직 저렴해 보인다는 점이다. 최근 금리 급등에도 불구하고 여전히 우리 모형에서는 낮은 수준이다.

많은 전문가들이 실적성장률이 둔화되고 있다고 지적하고 있지만, 우리는 다르게 본다. 미국 경제가 물가안정 속에 장기지속형 성장국면을 보이고 있기 때문에 주가가 여전히 상승할 것으로 본다는 것이다.

미국 증시는 PER 15~16배로 전혀 고평가된 것이 아니며, 주가매출액비율로 보다라도 그렇다. 하지만 채권시장과 투기등급 증권에 대한 우려와 마찬가지로, 채권스프레드가 줄어든 점이 우려된다. 투자자들이 단기적인 리스크를 참아내는 능력이 떨어졌고, 따라서 시장의 변동성은 증가할 것으로 보인다.

당장은 아니지만 장기적으로는 몇 가지 우려가 존재한다. 미국 재정정책이나 여타 나라들의 인구노령화 같은 문제들이다. 특히 유럽, 일본 그리고 중국이 심각하다.


◆빌 그로스: 시장은 반쯤 찬 컵과 같다

10년 재무증권 수익률 예상범위를 기존 4%~5.5%에서 4%~6.5%로 상단을 높여잡았다. 글로벌 경제가 둔화되지 않을 것으로 보이기 때문이다. 지금 시장전망은 '반쯤 빈 컵이 아니라 반만 찬 컵'이다.


◆마리오 가벨리: 美증시 10% 조정 예상, 올해 5% 상승률 기대

상반기는 주택 및 자동차 재고조정 때문에 부진할 것으로 보았는데, 주택시장은 계속 좋지 않을 것 같지만 자동차 쪽은 조정이 완료될 것으로 예상된다. 수출, 상업용부동산투자, 설비투자, 임금 및 부의효과 등이 완화제 역할을 할 것이다. 휘발유 고공행진과 주택가격 하락은 부담이다. 이에 따라 올해 어려움을 극복한 미국 경제는 내년 전망이 좀 더 밝을 것 같다.

단기금리는 5% 내외에서 머물 것이며, 장기금리는 5.5%대로 상승이 예상된다. 달러화는 약세를 보일 것으로 예상되며, 특히 엔화 대비 약세가 좀 더 강할 것 같다.

이 같은 변화를 고려할 때 미국 증시는 약 10%~15% 정도 조정을 예상하며, 연말까지 한 해 5% 상승률을 기록할 것으로 본다. 부정적이지는 않으며 내년이 좀 더 좋을 것으로 기대한다.


◆ 메릴 위트머: 다소 거품 형성

개별 종목 선택에는 좋았지만, 전체 시장은 제대로 보지 못했다. 올해 전반적인 시장은 보합 내지 하락세를 기록할 것으로 예상했지만, 실제로는 급격하게 올랐다. 갈수록 저가 종목이 줄어들고 있으며, 거품이 형성되는 것 같은데, 사모펀드는 계속 모든 것을 사들이는 모습이다.


◆ 프레드 히키: 아직 항복 못하겠다

약세론자로서 아직 항복하지 않고 있다. 올해는 지나봐야 아는 문제다. 지금은 미친 듯한 장세로 붕괴 가능성이 높다. 2000년 기술주 붕괴 때도 누구 하나 예상하지 않았다.

달러화가 약세를 보이고 있으며 금리는 크게 반등하고 있다. 거대한 레버리지의 피라미드는 결국 붕괴하기 시작할 것이다.

연초에 금과 은에 투자해 돈을 벌었고 캐나다 채권에서도 좋았다. 금과 은 관련 주식도 매수했지만, 좋지 않아 매도했다. 연준이 구원에 나설 것이란 조짐이 있으면 다시 사겠다. 지금은 포트폴리오의 97%를 재무증권과 캐나다채권 그리고 금과 은에 투자하고 있다. 3%는 거의 풋옵션을 매입해 주식시장 매도 포지션을 구축해놓았다.


◆ 아트 샘버그: 올 증시 10% 상승 기대

주식시장의 PER가 2년째 연속 줄어들었다. 기업이 10% 실적 개선을 보여왔지만, 시장은 아직 그렇지 않다. 사모펀드의 자금이 유입되면서 시장을 끌고 있는데, 말이 안된다고 보지만 그렇다고 이 추세를 거역하는 것은 더 바보같은 일이 될 것이다. 당분간 사모펀드 열풍은 가라앉지 않을 듯 하다.

미국기업 실적 개선추세는 양호하며 나머지 세계경제 성장세가 이어지고 있는 등 올해 미국증시는 10% 상승률을 기록할 수 있다고 본다.

다만 S&P500지수가 이미 7% 올라 연율로는 15% 상승률을 기록하고 있다. 이는 과도하며 따라서 조만간 조정은 불가피하다고 본다.


◆ 펠릭스 줄라우프: 2~3년간 문제 없는 장세

증시의 기본추세는 양호하며 여전히 문제가 없다고 본다. 앞으로 2~3년간은 문제가 없다고 생각한다. 금리는 경제성장세를 감안할 때 여전히 상대적으로 낮은 편이라고 본다.

이 같은 생각이 아직 시장의 컨센서스는 아니라고 보지만, 주식시장의 가치평가는 문제가 없다. 유럽의 회사채 수익률은 5% 내외로 상승했다. 대형주 PER가 약 14배로 수익률이 7% 정도다. 여기서 5% 채권금리를 뺀 나머지가 주식시장의 완충제가 될 수 있다. 경제적인 요인들은 여전히 채권보다는 주식시장에 우호적이다.

금리는 오르고 있지만, 인플레 우려 때문은 아니고 주로 수급요인이다. 설비투자에 자금이 빠지고 사모펀드가 채권을 팔고 주식을 샀으며, 중국과 러시아가 다변화 조짐을 보이면서 투자자금이 부족해진 것이다.

금리가 더 상승하면 대형 투자자들이 포지션을 던지면서 눈덩이 효과를 나타낼 수도 있겠지만, 이는 다시 시장에 진입할 기회가 될 것으로 본다.

중국증시는 40배 PER로 권할만 수준이 못되지만, 앞으로 12~18개월 전망으로 보자면 100배까지 가지 말란 법이 없어 보인다. 대리투자로 본토 주식 반 값인 홍콩 H주를 살 수 잇을 것이다. 한국과 브라질 등 신흥시장 증시도 선호한다.


◆ 아키 맥컬래스터: PER 17배, 선별장세 진입

2.5% 인플레이션, 2.5% 국내총생산(GDP) 성장률 그리고 6%~7% 기업 수익성장률을 예상한다. 이 가운데 S&P500지수는 PER가 17배에 근접하고 있다. 이는 분명히 선별장세이며, 내가 좋아하는 지점이기도 하다.

올해 보합장세를 예상했지만, 증시는 급격히 올랐다. 연말까지 보자면 예측이 불가능하다.

그러나 장기적으로 보자면 미국증시는 아직 별로 비싼 편이 아니다. 은행주들이 대부분 저렴해 보인다.


◆ 스캇 블랙: 현재 10% 고평가된 것으로 봐

올해 S&P500의 평균 순익은 87달러로 예상했다. 6.7% 개선을 예상한 것이다. 지금 지수와 비교해 보면 PER는 17.6배에 달한다. 가치 평가로 보면 시장은 약 10% 정도 고평가된 것으로 보인다.

더 갈 수 없다는 얘기는 아니지만, 1946년 이래 평균 PER는 16배였다. 검토 중인 1만1000개 기업들 중에서 낮은 PER, 저평가된 가치주는 별로 없다. 가치투자자들에게는 험난한 시기다.

또다른 시장의 문제는 투자자들의 '한탕주의' 심리다. 헤지펀드와 사모펀드 자금이 유입되면서 주가가 고평가되고 있는 LBO장세다. 회사채 스프레드도 9년 최저수준이고 고수익채권 스프레드는 사상 최저다.

이 같은 장세는 유동성이 너무 풍부해서 발생한 것이다. 지난 해에만 3.7조달러의 M&A가 단행됐고, 올해 1/4분기에 다시 1조달러가 성사됐다. 조정이 발생하려면 헤지펀드와 사모펀드가 타격을 입는 수밖에 없다.


◆ 존 네프: '08 실적 대비 15.3배, 고평가 아냐

2008년 S&P500 기업 순익을 100달러로 보고 있으며, 이는 2007년 예상치보다 8% 성장을 예상하는 것이다. 따라서 지금 시장은 2008년 실적 대비 15.3배에 거래되고 있는 셈이며, 크게 고평가된 것은 아니라고 본다.

채권시장은 아직 매력적이지 않으며, 상업용 부동산시장은 지나치게 좋아서 고평가된 것 같다. 결국 경기침체가 오기 전에는 주식시장은 문제없다고 본다. 8% 순익 성장에 2% 배당을 고려하면 10% 투자수익이 가능하다.

단 한 두 가지 염려되는 부분은 사모펀드 바이아웃 등으로 시장의 유동성이 지나치다는 것과 헤지펀드가 너무 많은 수수료를 받고 있다는 점이다.

미국 주택시장은 바닥을 지나고 있다고 본다. 아마도 올해에는 바닥을 지날 것이며, 내년에는 바닥 탈피 흐름이 기대된다. 주택구입 능력이 양호하고, 모기지 금리가 여전히 우호적이며 경제전망도 나쁘지 않다.


◆ 마크 파버: S&P500 10% 조정 예상

나머지 세계경제가 양호한 성장세를 보이고 있는 반면 미국 소비는 둔화됐다. GDP와 인플레를 제대로 평가한다며 미국은 이미 일부 인플레 압력 속에 제로 성장세를 보인 것이다. 일종의 스태그플레이션 상태다. 그리고 막대한 부의 흐름은 상층과 중하층 간의 격차를 더 벌려놓았다.

미국증시는 다른 모든 자산시장과 마찬가지로 몽상의 나래를 펼치고 있다. 모든 곳에서 거품이 발생하고 있으며, 전례없는 양상이다. 2002년 이후 주택가격, 부동산, 미술품, 주가, 상품 그리고 채권시장까지 모두 앙등했다.

앞으로 점진적인 거품의 축소를 보게 될 것이며, 동시에 모든 자산시장의 상승 중단을 목도할 가능성이 있다. 다우 및 S&P500지수는 이미 거품단계다. 예상순익의 15~16배에 거래되고 있어 별 문제가 없는 듯 하지만, 여타 금융시장의 조건을 다 고려한다면 20배 수준에 거래되는 셈이다. 2년물 국채를 5%에 매수할 수 있다면, 주식시장은 별 매력이 없다고 본다.

말레이시아, 인도네시아, 싱가포프, 태국 등 일부 아시아 증시는 펀더멘털 상 여전히 좋다고 보지만 은행 예금이나 채권보다 좋아서 보유하는 정도다. 일본증시도 좋아보인다. 하지만 이들 시장은 미국 증시와 연동되어 있어 S&P500지수가 10% 조정받으면 20% 따라 조정받을 수 있다.

S&P500지수는 8월 정도까지는 더 갈 수도 있겠지만, 하반기에 급격하게 조정받을 것으로 본다. 10% 정도 조정받을 것이다.


◆ 오스카 샤퍼: 하반기는 상반기만 못할 듯

신고점 경신 추세로 열기가 대단하지만, 하반기 미국 증시는 상반기만 못할 것 같다. 주요 지수는 10% 미만의 상승률을 기록하는데 그칠 것으로 본다.

미국 경제는 일부 골디락스 상태로, 금리상승세는 수급 문제로 인한 것이지 인플레 우려는 아니라고 본다. 이는 기업 실적전망에 문제가 없다는 말과 같고, 증시 역시 양호할 것임을 의미한다. 그러나 골디락스 상태가 흔들리게 되면 주식시장도 곤경에 빠질 수 있다.

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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