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모스코우 총재 '미국경제전망' 주제연설(원문)

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Remarks by Michael H. Moskow
President and Chief Executive Officer
Federal Reserve Bank of Chicago

University Club of Chicago
Learn at Lunch Lecture
76 E. Monroe St., Chicago, IL

February 16, 2007

U.S. Economic Outlook*

As you may know, the Federal Reserve has two primary goals for monetary policy. One is to foster financial conditions that help the overall economy expand at its maximum sustainable pace. This is no easy task. The economy is made up of many diverse parts, and it rarely expands evenly in all sectors at the same time. Today, for example, the perspective of an exporter is quite different from the perspective of a homebuilder or mortgage broker and different still from the perspective of a retailer. The Fed is ill-equipped to and should not try to even out the differences among sectors. But by looking carefully at developments in the various sectors of the economy, we can identify risks to achieving overall sustainable growth.

Our second primary goal is to maintain price stability, or low and stable inflation. We also try to identify risks to this goal. Some are relatively easy to spot, such as cost pressures from a tight labor market, or shocks to energy and commodity prices. Others are more difficult to see, such as changes in consumer and business expectations about inflation.

So today, I'd like to give you my thoughts on recent developments in each of the sectors of the economy, and I'll discuss how they affect my outlook for growth and inflation in 2007 and 2008.

The macroeconomy

In order to see where the economy is heading, it's important to look back on where it's been. In 2006, the economy weathered some periods of uneven growth and a sharp decline in housing activity. However, the housing slowdown did not spill over to weaker growth in other sectors of the economy. Real gross domestic product, or real GDP—our broadest measure of economic output—increased 3.4 percent last year as currently estimated. Many economists estimate that the economy's potential growth rate—that is, the rate of growth it can sustain over time given its labor and capital resources—is close to 3 percent. So growth in 2006 was a bit above potential. As a result, firms were hiring workers at an impressive pace, and labor markets continued to tighten; the unemployment rate fell to 4-1/2 percent in the fourth quarter, down from 5 percent at the end of the previous year.

Yet as economic activity was proving resilient, inflation was running too high. Tightening resource pressures, as well as high energy and commodity prices, likely contributed to faster increases in prices. The Fed's preferred measure of inflation is the price index for personal consumption expenditures excluding food and energy, also known as core PCE. In 2006, core PCE increased 2.3 percent, up a bit from 2.1 percent in 2005. By contrast, I prefer inflation to be between 1 and 2 percent—that's the range that I consider to be most compatible with the Fed's goal of price stability. The monthly inflation rates did come in lower toward the end of the year, and I was pleased to see the improvement. However, it is much too early to say that inflation is no longer a concern.

So as I look ahead to this year, I see the economy with some solid underlying momentum behind it and inflation running too high. This week, the Federal Reserve published our biannual Monetary Policy Report to the Congress. In it, the participants on the Federal Open Market Committee gave our forecasts for GDP, unemployment, and inflation. The central tendency of the growth forecast is for real GDP to increase between 2-1/2 and 3 percent in 2007.

The overall outlook is down somewhat from our last one, which we made in July. But looking at the performance of the sectors behind these forecasts, the major downside risks to the growth outlook have diminished.

Housing

The most significant area of concern has been housing markets. Last year, home sales fell sharply and fewer new homes were built. Residential investment fell 13 percent, reducing GDP growth by 3/4 of a percentage point. A key question for the outlook is: What will be the full extent of the housing slowdown?

To gain some insights into where housing activity may settle out, it's important to think about the factors that led to the housing boom during the first half of this decade. Part of the boom was the result of strong productivity growth, which led to solid income gains that many people spent on bigger and better homes. Additionally, financial innovations helped keep the cost of financing low and improved many people's access to credit—in fact, the housing boom coincided with large improvements in homeownership for people in all income and ethnic groups. So a boom in construction was needed to build the new homes that people were demanding. But once these homes were built, home building needed to settle back to more sustainable levels.

We have seen tentative signs that housing has begun to stabilize. Housing starts ticked up in November and December, new home sales increased in the fourth quarter, and applications for home-purchase mortgages have been running higher than they did last fall. And the same factors that supported the housing boom—strong productivity trends, improved access to credit, and low mortgage rates relative to historical norms—are still in place. These factors likely put a floor under how far housing will decline.

But after ticking up in November and December, housing starts declined sharply in January. These numbers can be highly volatile—especially during the winter months. Indeed, permits for home building also fell, but by a much smaller amount. But these data highlight that downside risks remain. Although demand is improving in some parts of the country, the progress is uneven. One national home builder recently reported that it has yet to see any stabilization in some Midwest markets, including Chicago and Detroit. Moreover, nationwide inventories of unsold homes remain much higher than they were a year ago. It will take some time for the excess inventory of homes to be sold. So while I think homebuilding will stabilize as we move through the year, I don't expect to see any noticeable increases, either.

There is also a risk that defaults on subprime mortgages could have a larger than expected effect on households and lenders. True, these instruments are riskier than traditional mortgages. Still, to the extent that both borrowers and lenders understand the risks involved and markets have priced this risk properly, these instruments represent a net gain to society by opening up financing to borrowers who previously could not obtain it. Here there is a role for public policy. On the part of the Fed, we are offering guidance to lenders with regard to the disclosure of terms and costs to borrowers and with regard to the risks of carrying such loans on their books. We are also promoting financial literacy efforts for borrowers.

Consumption

Beyond the issue of housing activity itself, there has been concern that the slowdown in housing could spill over into other sectors of the economy, such as consumer spending.

Consumers adjust their spending patterns based on many factors, including their current income, their expected earnings, and their overall wealth. For most American households, the value of their home accounts for between 1/2 and 2/3 of their total assets. As home prices soared from 2001 to 2005—rising an average of 9 percent per year—the resulting increase in wealth contributed to strong consumer spending. But home price appreciation slowed sharply last year—the gain in home values was about half as fast—leading many to worry that a pullback in consumer spending would soon follow.

Despite these worries, consumer spending has been well maintained; it grew 3.7 percent in 2006, which is a robust pace by historical standards. Any drag from slower increases in housing wealth has been more than offset by positive fundamentals underlying consumer demand. Job creation has been continuing at an impressive pace, generating solid increases in income. The recent decline in energy prices has also been a positive factor. Whereas household budgets were strained by the run-up to $3-per-gallon gas prices, the retreat in gas prices has improved purchasing power. And the recovery in the stock market helped mitigate the wealth impact of slower home-price appreciation.

Moreover, the long-run expected earnings of households—that is, their permanent income—looks good. This reflects trends in productivity. Increases in worker productivity, or output per hour of work, eventually show through to increases in wages, salaries, and benefits. Productivity growth has averaged 2-1/2 percent over the past ten years. Solid gains should continue, as technology advances further, workers become more skilled in using technology, and managers find new ways to apply technology to their businesses.

Looking to 2007, consumer spending should continue to be supported by healthy labor markets, lower energy prices, and solid productivity trends. However, slower house price appreciation and the past increases in interest rates should boost savings and lower consumption relative to income. Balancing all of these forces, I think we will see solid growth in consumption in line with longer-run trends.

Business investment

Let's now turn to the business sector. Business capital expenditures—that is, spending on equipment, software, and commercial construction activity—rose a healthy 6-3/4 percent in 2006.

We should see continued growth in investment in 2007. The cyclical fundamentals driving investment are somewhat mixed, although on balance positive. On the upside, corporate profits have been strong, and financial conditions are quite favorable for retooling or expanding capacity. But business investment usually lags the economic cycle somewhat, and the slightly softer economic growth recently is likely to restrain investment.

The longer-term fundamentals continue to be strong. Advances in technology are an important driver of spending for equipment and software. Computer makers are always developing new and faster PCs and servers to replace older machines. And technology is embedded in other kinds of equipment that isn't considered high tech. For example, modern machine tools contain a great deal of hardware and software that allow them to precisely cut and mill complex structures. Ongoing improvements in technology should help maintain healthy demand for high-tech equipment and for some kinds of industrial machinery. Of course, spending on equipment is always uneven across sectors. Demand for small machines used in residential construction is likely to moderate in line with the trends in the housing market.

The outlook for business investment in structures is relatively favorable. Growth in construction spending by businesses was particularly strong in 2006. The gains were widespread in such diverse categories as health care facilities, office buildings, retail space, and power generators. And high levels of energy prices spurred ongoing strong growth in mining and drilling activities. But the recent declines in energy prices make it less likely that we will see further large increases in such expenditures going forward. So some slower growth in structures investment may be expected in 2007.

The last major category of business spending is inventory investment. As we moved through 2006, a few industries found themselves overstocked with materials or products. Many of those manufacturers, such as the domestic automakers and steel producers, are based here in the Midwest. Their subsequent efforts to lower inventories contributed some to the weakness in manufacturing production that we saw in the second half of the year.

But these are just isolated examples. Looking at the economy as a whole, I don't see evidence of widespread inventory overhangs that would lead to significant production cuts. At the same time, inventories are not so lean that I'd expect a burst of stock building that would boost aggregate activity. So while we could see some quarterly volatility, on balance I expect inventory investment to be a relatively neutral factor for growth in 2007.

International trade

The final piece of the growth picture is international trade. Although the United States continues to run a trade deficit, trade last year helped our economic growth. The trade deficit shrank, adding about 1/2 of a percentage point to real GDP growth. Solid growth abroad fueled demand for U.S. products, including many from companies headquartered in the Midwest. For example, Caterpillar's sales growth in the fourth quarter was led by foreign demand, and Boeing has a deep backlog of orders from foreign carriers. I was in India recently, and I was amazed to see firsthand the progress and the vigorous expansion in the Indian economy. Too often commentators bemoan the rise in India, China, and other countries as coming at the expense of the U.S. Certainly, difficult displacements can take place because of international trade, and we should do our best to provide assistance to those affected. But trade is mutually beneficial overall. As countries like India grow, they buy more from us. Indeed, our exports to India have more than doubled in the past three years. Looking ahead, most forecasters expect continued solid growth in the world economy in 2007, which should help sustain growth in our exports.

Inflation

The outlook for growth that I have just described is one in which the economy expands on average at a rate slightly below its long-run potential in 2007. And in 2008 we expect growth to be near potential. The brief period of below-potential growth would be consistent with slight increases in the unemployment rate and other measures of resource slack. But the magnitude of the increases would likely be modest. Indeed, the central tendency of the FOMC forecasts for both 2007 and 2008 is for an unemployment rate of 4-1/2 to 4-3/4 percent, which would represent little change from its current value.

These levels of unemployment are relatively low by historical standards, and they raise at least some concern about whether labor market conditions are tighter than can be sustained in the long run. Long periods of low unemployment are often associated with rising costs and prices. When "Help Wanted" signs are everywhere and businesses have trouble filling their job openings, they try to attract and retain workers by offering higher wages that can exceed growth in productivity. These costs must be passed on to someone: either businesses bear the cost through lower profits or consumers pay the cost through higher prices. Many economists estimate that the natural rate of unemployment, or the unemployment rate that can be sustained in the long run, is around 5 percent. While there is a great deal of uncertainty surrounding these estimates, unemployment in the range envisioned in the FOMC's outlook likely indicates a vibrant labor market in which an increasing number of firms may begin to bid up wages in excess of productivity.

But we are not at that point yet. I've heard more than a few stories of shortages of highly skilled workers, but thus far the increases in overall compensation have been relatively moderate. Furthermore, firms often tell me that productivity gains have given them a great deal of flexibility to produce without generating cost pressures. Still, we need to be careful to watch for the emergence of the kind of economy-wide strains on resource utilization that can increase inflationary pressures. Such increases in inflationary pressures would be of concern because, as I noted earlier, I view inflation as already being too high.

The good news is that we've actually seen some improvements in inflation. Just a few months ago, the 12-month change in core PCE was 2.4 percent, but by December it was 2.2 percent. The FOMC outlook anticipates further declines. The central tendency forecast expects inflation of 2 to 2-1/4 percent for 2007 and 1-3/4 to 2 percent for 2008. If inflation were to come in at the middle or bottom of such ranges, that would represent good progress toward price stability.

One development helping to ease inflationary pressures is the recent fall in energy prices. The previous run-up in the price of oil was likely one of the main culprits responsible for boosting core inflation. Even though measures of core inflation do not reflect changes in energy prices directly, businesses often pass through higher energy costs to the prices of products that are included in the core. Increases in fuel costs boosted airfares. Higher shipping costs increased the consumer price of many manufactured goods. And higher prices for plastics and other petrochemicals raised the cost of manufacturing many products. Now, with energy prices having fallen, a reasonable expectation is that consumer prices should not need to increase as rapidly and core inflation should fall.

While the steady progress on inflation envisioned by the FOMC is the most likely scenario, there is a risk that inflation will stay stubbornly high. First, the economy appears to be operating in the neighborhood of its potential level of output. Unemployment is below many estimates of its natural rate, and other measures of resource pressures, such as capacity utilization, also suggest that little slack remains. Growth in compensation per hour has not moved up much over the past year, but unit labor costs have accelerated because of slower growth in productivity. Although the underlying trend is still solid, productivity growth over the past several quarters has moderated from exceptionally strong rates. In this environment, tight labor markets could generate additional cost pressures. That said, profit margins are relatively high, so some further increases in labor costs could be absorbed by businesses in the form of lower margins.

Second, with inflation having run above 2 percent for so long, inflation expectations could become stuck in a range that would not be conducive to price stability. If firms and workers expect inflation to be high, they will want to keep up with the general increase in prices and costs. As a result, they will set higher prices and wages or build in plans for automatic increases. In this way, higher inflation expectations can become self-fulfilling. That is, they can lead to a persistently higher inflation rate, instead of simply a temporary increase. To date, inflation expectations appear to be contained. Nonetheless, the longer inflation runs above levels consistent with effective price stability, the greater the danger that expectations of future inflation will settle in above those levels as well.

Policy implications

In setting policy, the Federal Reserve needs to be mindful of the risks to the outlook for both growth and inflation. In my judgment, while some risks to the outlook for growth remain a concern, these have diminished noticeably in recent months. Housing will likely still be a negative for growth during the first half of this year, but it has shown signs of stabilization. And the risks of spillovers to other parts of the economy do not appear to be unduly large.

We have also seen some lessening of inflation risks in recent months. Readings on core inflation have been somewhat better, and the fall in energy prices should provide some additional help going forward. But as I have noted, I expect the economy to continue to operate at a high level relative to its potential, which could eventually lead to the emergence of increased inflationary pressures. In addition, if actual inflation does not show clear enough signs of returning to the center of the range I associate with price stability, there is a danger that expectations of inflation could run too high, which would likely be a self-fulfilling prophesy.

Taking all of these factors into account, my assessment is that the risk of inflation remaining too high is greater than the risk of growth falling too low. Thus, some additional firming of policy may yet be necessary to address this inflation risk. Of course, whether policy will need to be adjusted and the degree of any adjustment will depend on the data we see in the months to come and how that data influences our forecast of the economy.

*The views presented here are my own, and not necessarily those of the Federal Open Market Committee or the Federal Reserve System.

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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