12일 굿모닝신한증권의 건설업 관련 리포트요약입니다.


-정부는 1월 11일 추가적인 부동산 안정 대책을 발표하였다. 이는 ‘분양가 인하를 통한 시장안정 도모 및 투기수요 억제’로 요약된다. 우선, 오는 9월부터 민간부문 주택에 대해 분양가 상한제 및 분양원가 공개를 도입할 예정이다. 분양가
산정시 택지비는 공신력 있는 평가기관이 산정한 감정평가액을 기준으로하며
택지비와 공사비, 설계비, 부대비 등 7개 항목의 원가 내역은 공개된다. 또한,
투기수요 억제를 위해 투기지역 담보대출을 1인당 1건으로 제한하는 동시에
담보대출 여신심사 체계를 담보가치 위주에서 차주의 실질 채무상환능력 위
주로 전환하기로 하였다.

-1.11 부동산 안정 대책의 주요 시사점

금번 1.11 안정책은 전년 11.15 대책의 연장선상으로 해석된다. 이는 ‘수요억제’에서 ‘공급 확대’정책으로 전환된 지난 11. 15 대책 도출시 추후 과제로 남겨 두었던 부동산 안정책이 대부분 포함되었기 때문이다. 즉, 주택공급 확대 정책의 본격적인 실행 이전에 다소간의 시장경제 의미를 퇴색시킨 분양가 인하의 카드를 사용한 것이다. 1999년부터 시행된 ‘분양가 자율화’는 분양가 인하를 통한 ‘값싼 주택’의 대량 공급을 위해 금년 9월부터 ‘분양가 규제’로 전환되는 것이다. 금번 1.11 대책에서 특이한 사항은 민간이 택지 50% 이상을 확보할 경우 공공과의 공동시행을 허용하였다는 점이다. 이는 자본, 기술, 인력 측면에서 우수한 민간 기업과 토지 수용권을 보유하고 있는 공공과의 결합을 의미하는 것이다. 중소기업들은 컨소시엄 형식 방안으로 민간택지를 개발할 수 있으나 이는 자금력 및 Project Financing 부문에서 상대적인 우위에 있는 대형사들 위주로 전개될 가능성이 높은 대목이다.

-1.11 부동산 안정 대책의 주요 문제점

일부에서는 토지 평가액이 시세의 80~90% 수준이라 하나, 2000년부터 진행된 부동산가격 상승으로 토지 매입가격 대비 높은 감정가격을 장담하기 어려운 상황이다. 이는 분양가 인하에 따른 시세차익 확대를 방지하고자 도입되는 분양주택 전매기간 확대와 맞물려 ‘민간분양 시장 위축 → 주택공급 감소 → 부동산 가격 상승’의 순환구조를 재현시킬 가능성이 높다. 특히, 토지가격 차액에서 상당부문의 이윤을 획득하였던 시행사들의 존립기반이 흔들려 시행사와 시공 건설사들의 이원화된 주택공급 체계의 변화가 불가피하다. 다수의 시장참여자들이 지적하고 있는 부동산 가격의 안정은 ‘주택관련 정책의 실효성 확보와 신뢰성 회복 여부’에 달려있음을 되새겨 볼만한 국면이다.

-부정적 정책 변수는 이미 주가에 선반영 되어가고 있는 중

1.11 부동산 안정책은 건설업종에 대한 부정적인 뉴스임에는 이론의 여지가 없어 보인다. 도급 주택사업의 경우 평당도급 계약으로 시행됨에 따라 업체별 수익성에 급격한 하락을 줄 것으로 보이지는 않으나 사업시행 지연에 따른 주택부문 매출 둔화로 이어질 것으로 예상된다. 반면, 자체사업의 경우 토지 차액부분에서의 마진둔화로 인해 도급 주택사업 대비 상대적으로 높았던 수익률을 유지하기 어려
운 상황이 전개될 것으로 판단된다. 주택사업 형태와 사업 Portfolio에 따른 차별적인 시각하에 건설업체들의 Earnings Model을 일부 수정할 필요성이 있다. 다만, 부정적 정책 변수의 선반영으로 전년 12월 중순부터 ‘건설업종주가는 이미 하락하였다는 사실’과 더불어 부동산 가격의 안정을 위한 ‘분양가인하 방안 근간은 주택공급 확대’라는 행간의 의미는 상기할 필요가 있다.

[굿모닝신한증권 이창근 애널리스트]