Remarks by Vice Chairman Donald L. Kohn At the Western Payments Alliance 2006 Payments Symposium, Las Vegas, NevadaSeptember 11, 2006 Evolution of Retail Payments and the Role of the Federal ReserveI am pleased to have the opportunity to speak at this symposium examining the continuing convergence of paper and electronic payments. Today marks the fifth anniversary of the September 11th terrorist attacks on the United States. On that day, as our nation came to grips with the terrible events it had just witnessed, the Federal Reserve remained open and operating, in part to help ensure that the nation’s payments system continued to function. In the aftermath of the attacks, the financial industry has taken many steps to strengthen the resilience of our nation’s critical payments infrastructures. For the retail payments system, the September 11th attacks highlighted the banking industry's extensive reliance on air transportation as planes came to a standstill and the collection of checks slowed dramatically. This prompted a heightened focus on how electronic processing technologies could be applied to the check-collection system to reduce the reliance on air transportation and improve check-processing efficiency more generally.My remarks today, which reflect my own thoughts and not necessarily those of the other members of the Federal Reserve Board, will focus on the future of the check-collection system and the future role of the Federal Reserve in retail payments services.1A Period of Transition in the Retail Payments System Today, shifts in consumer behavior and rapid industry innovation, along with legal and regulatory change, are dramatically reshaping our retail payments system. Because of the increasing availability and declining cost of convenient electronic payment alternatives, many payments that were until recently being made in paper form are today being made electronically. In addition, new electronic technologies are now being harnessed to improve the processing of checks.The 2003 Federal Reserve study on the use of retail payment instruments revealed dramatic changes in consumer behavior. It found that, for the first time ever, the number of electronic payments in the United States--such as credit card, debit card, and automated clearinghouse (ACH) payments--exceeded check payments. A range of data indicates that electronic payments have continued to increase and that check payments have continued to decline. Debit cards, primarily used by consumers for everyday purchases, are the fastest growing segment of the retail payments system. Consumers seem to view debit cards as a natural progression from cash and checks because they are a convenient electronic means of making payments without incurring the additional debt often associated with credit card use. In fact, on at least one major network, debit card payments are reported to have surpassed credit card payments.This shift in payment behavior can be attributed in part to changes in the rules and regulations governing the ACH network, which have facilitated the use of this network for one-time, nonrecurring payments. As you know, in the past the ACH was used mainly for recurring payments, such as payroll and mortgage payments. Today, consumer purchases at stores, over the telephone, and on the Internet can be completed using the ACH. Regulatory and rule changes have also facilitated the use of the ACH to convert checks that consumers mail to businesses or provide at the point of sale into electronic payments. These new uses of the ACH for one-time payments have driven the continuing double-digit growth rates of ACH transaction volume. Given these dynamic changes in the payments system, the Federal Reserve is planning to repeat its triennial survey of retail payments use next year to take another snapshot of the nation’s retail payments system.The Federal Reserve’s Experience with Check 21Not only are more payments being made electronically, but more check payments are also being processed electronically, in part because of the Check Clearing for the 21st Century Act, or Check 21.2 Clearly, Check 21 has begun to diminish the importance of geography and physical transportation in check processing, and banks have started to reengineer their backroom processes to accommodate end-to-end electronic check clearing. Since October 28, 2004, the date Check 21 took effect, the Reserve Banks’ Check 21 volume has grown rapidly, reflecting a trend that will lead to the widespread electronic processing of checks in the not-too-distant future. Private-sector service providers that offer Check 21 services are also experiencing rapid growth in volume as the banking industry becomes more interested in and capable of using Check 21 authority to clear checks. Today, about 17 percent of the checks deposited with the Federal Reserve Banks, or slightly over 6 million checks a day valued at about $20 billion, are deposited using the Reserve Banks’ Check 21 product suite. As expected, depository institutions have been somewhat slower in agreeing to accept their check presentments electronically because of the complexity of integrating such presentments into back-office processing and risk-management systems. As a result, the use of substitute checks is widespread. Nevertheless, in July 2006 almost 4 percent of the Reserve Banks’ daily volume, or about one and a half million checks, was presented to paying banks in electronic Check 21 files, and this volume is growing rapidly.Thus, banks are starting to realize many of the benefits of the end-to-end electronic check processing that were envisioned when Check 21 was enacted, including efficiency gains and cost savings. In addition, they are beginning to offer their customers new and better services. For example, some banks are offering their business customers the ability to truncate checks and deposit them electronically. Also, banks are now able to set a later-in-the-day cutoff hour for check deposits because they can transmit checks electronically from their branches to their central processing facilities for collection. As a result, banks should be able to provide customers with improved funds availability, more efficient cash management services, and better access to services for their geographically remote customers.The Evolution of Electronic Check CollectionHow will electronic check collection evolve in the years to come? The industry is discussing several possible models. In the first, check images are transmitted to the paying bank along with the MICR-line payment information.3 In the second, the MICR information is transmitted to the paying bank while the check images are stored in remote archives that can be accessed on demand. Both models are already being used to some extent and each has its advantages and disadvantages. I suspect that, as the industry gains greater experience with electronic check collection, the superiority of one of the models may become clearer. Those who favor the first model believe that it allows paying banks to better manage their risks and customer relationships. Paying banks would not have to rely on multiple image archive providers, with whom they may have no direct contractual relationship, to obtain check images for customer online banking services and backroom operations. Others believe that a small number of centralized check-image archives, as envisioned in the second model, would be more cost-effective and would not appreciably increase risk or degrade customer service. In this model, the MICR information on a check could be transmitted over a dedicated network or, as recently suggested by some bankers, the ACH. The ACH is seen as a potentially attractive option because it is an electronic system that reaches all depository institutions and could eliminate the need to print substitute checks. The flow of check information over the ACH system raises the legal question of whether the payments should be characterized as checks or electronic fund transfers. If the payments were characterized as checks, under current check law banks can choose whether to receive presentments electronically or in paper form. A key principle underlying Check 21 was to maintain this choice by permitting banks to participate in electronic check processing when their business case justified doing so. Requiring banks to accept electronic check presentment simply because they participate in the ACH system and have agreed to abide by NACHA rules might be viewed as contrary to this principle. Alternatively, if the payments were characterized as electronic funds transfers, then how would banks obtain the authorizations required under Regulation E to convert the transactions into ACH payments? When evaluating the relative benefits of using the ACH network for these payments, we must consider these threshold legal questions. A Perspective on the Future U.S. Check SystemThe checkless society has been predicted for decades; however, as we near 2007, we know that even though checks are used less frequently, they are still used widely. Industry experts are understandably wary of predicting what lies ahead for the U.S. check system. However, as we engage in strategic discussions on the future of checks and contemplate investments in check-processing infrastructure, we need to consider how the check system might evolve. Let me take a first step and offer one perspective.The decline in check use has already caused the Reserve Banks to reduce by half the number of offices at which they process paper checks. In 2003, the Reserve Banks had forty-five check-processing offices nationwide, versus the twenty-two they have today and the eighteen that they will have by early 2008. Further consolidations are likely as check volumes continue to decline and as checks are increasingly processed electronically. Ultimately, perhaps sometime late in the next decade, the Reserve Banks might process checks at only a single office nationwide. These changes in the Federal Reserve’s check-processing infrastructure will benefit bank customers by entitling them to earlier funds availability on their check deposits, because all checks will eventually become local checks, which are generally subject to a maximum permissible hold period of two business days. This will present risk-management challenges for banks because a bank seldom learns that a local check is unpaid before it must make the funds available to the customer for withdrawal.Moreover, while some checks are being collected faster as a result of electronic processing, in the future other checks might be collected more slowly. We have already seen some banks decide to process large- and small-dollar checks differently. Specifically, many banks are expediting the collection of larger-dollar checks by taking advantage of the Check 21 authority. On the other hand, banks are continuing to collect smaller-dollar checks in paper form, using physical transportation networks, because the value of collecting these smaller-dollar checks faster does not justify the cost of doing so.As larger-dollar checks are increasingly cleared electronically, the use of relatively expensive dedicated check-transportation networks to clear the aggregate value of the remaining checks will be harder and harder to justify economically. As a result, it is quite possible that it will take longer to collect smaller-dollar checks as dedicated, high-cost check-transportation networks are scaled back or eliminated and these checks are transported using slower, less costly means.The Federal Reserve is now studying whether overall improvements in the check-collection system would be sufficient in the near term to justify the Board’s use of its authority under the Expedited Funds Availability Act to reduce maximum hold periods.4 The likely slowing of the collection of smaller-value checks could make any change problematic in the near term. Nonetheless, as I have already noted, recent and future consolidations of Federal Reserve check-processing regions have benefited, and will continue to benefit, bank customers as many nonlocal checks become local and therefore subject to shorter maximum holds.If the payments system evolves as I have just outlined, then it is possible that in the next ten to twenty years the Reserve Banks will accept only checks that are deposited electronically and that can be presented electronically; any remaining paper checks may have to be cleared through other channels. In this scenario, the current paper-check infrastructure of the Federal Reserve that is heavily reliant on physical transportation will be replaced by an electronic-processing infrastructure with a production data center and a few backup sites, not unlike today’s ACH network.The Role of the Reserve Banks in the Provision of Retail Payments ServicesThe changes I have just described could very well have implications for the role of the Federal Reserve in the payments system. From its inception in 1913, the Federal Reserve has not only been closely involved in overseeing the nation’s payments system but has also been an important operational component of that system. This latter role has involved competing with the private sector to provide certain retail payments. Congress originally wanted the Federal Reserve to play this operational role to reduce inefficiencies in the payments arena. This role has changed considerably over the past century, with some changes resulting from the enactment of statutes such as the Monetary Control Act, or the MCA.The MCA went a long way toward establishing a relatively level playing field on which the Reserve Banks and private-sector payments providers have competed over the past quarter century. However, because of the inherent differences between the central bank and private-sector service providers, a truly level playing field will never be entirely possible. The Reserve Banks enjoy certain advantages, such as an unsurpassed credit rating, that makes them an attractive service provider in times of financial stress. On the other hand, the Reserve Banks do not have the flexibility enjoyed by their competitors to negotiate fees and other service terms with individual customers. Because of these differences, it is incumbent on us from time to time to reexamine our operational role in the payments system.These assessments have focused in the past, and should continue to focus in the future, on the Federal Reserve’s role as a provider of retail payment services. Large-value payments systems, such as Fedwire, are typically viewed as core, systemically important services, and they are commonly provided by other central banks around the globe. A rationale for the participation of a government-related entity, such as the Federal Reserve, in the retail payments system is harder to formulate. The most recent assessment of this operational role was conducted in the late 1990s, by the Committee on the Federal Reserve in the Payments Mechanism, better known as the Rivlin Committee, and it focused on the Federal Reserve’s role in the check and ACH systems. Ultimately, the committee concluded that the Federal Reserve should remain a provider of both check-collection and ACH services and should play a more active role in helping the banking industry become more efficient. The committee determined that the Federal Reserve played an important role in providing both check and ACH services to small and remote institutions and that, if the Federal Reserve stopped providing these services, it could disrupt the market in the short run, resulting in higher prices and more regulation, with little promise of substantial benefits over the long run. In recent years, we have actively pursued a strategy of engaging the industry in discussions on payments system issues and offering services designed to encourage the increased use of electronics.As we move into a more steady-state electronic check environment, the Federal Reserve may find it appropriate once again to review its longer-term operational role in the retail payments system. Clearly, at that time, the Federal Reserve’s national reach will no longer be a compelling reason for its operational role. As the Federal Reserve assesses its role in providing retail payment services, it will be important to consider how the circumstances that have provided the rationale for the Federal Reserve’s continuing involvement in retail payments services may have changed. The review would have to address, among other things, the following questions: If the Reserve Banks were to withdraw from check and ACH services, would these services continue to be provided competitively and cost-effectively? Would depository institutions continue to have equitable access to these services? In the event of an unanticipated shock, would the payments system be sufficiently resilient? ConclusionIn conclusion, the retail payments system will continue to become increasingly electronic even though the exact nature of that system is not yet clear. What is clear, however, is that the Federal Reserve will continue to foster a safe and efficient payments system. This shift away from paper and toward the electronic processing of payments has significant operational and legal implications that all of us need to ponder. I believe that an ongoing dialogue among payments system participants will help us address, in a balanced and thoughtful manner, these important issues that affect the long-term strategic direction of the U.S. financial system. This symposium is a welcome and constructive part of that dialogue.--------------------------------------------------------------------------------Footnotes1. Helena L. Tenenholtz and Jeffrey S. H. Yeganeh, of the Board’s staff, contributed to this speech. 2. Check 21 removed legal barriers that were preventing electronic technologies from being applied to long-established check-collection processes. Before Check 21, a bank had to present the original paper check to the paying bank unless the paying bank had agreed to accept presentment of the check electronically. While Check 21 did not mandate the electronic processing or presentment of checks, it did authorize a new negotiable instrument, called a substitute check, which is the legal equivalent of the original check. By permitting banks to use substitute checks in the check-collection process when the recipient could not or would not accept electronic presentment, Check 21 has facilitated the expanded use of electronic technologies in check processing, enabling the banking industry to improve the efficiency and cost-effectiveness of its check-processing operations over the long run. 3. The magnetic ink character recognition (MICR) line is the line of numbers printed near the bottom of the check, which generally includes the paying bank’s routing number, the customer’s account number, the check number, and the amount of the check. 4. The Expedited Funds Availability Act requires that the Board reduce the maximum hold periods to the period of time necessary for the depositary bank to reasonably expect to learn of the nonpayment of most checks in a given category. Because roughly half of all checks are for amounts of less than $100, the improvements in the check system due to Check 21 would likely not result in faster collection and return of most local or nonlocal checks in the near term.
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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로?
[서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다.
메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다.
6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다.
◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매
문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다.
가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다.
[AI 인포그래픽=양태훈 기자]
추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다.
실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다.
이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다.
다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다.
증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다.
또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다.
◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수
반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다.
메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다.
김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다.
NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다.
[AI 인포그래픽=양태훈 기자]
조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다.
다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다.
iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다.
글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다.
김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다.
dconnect@newspim.com
2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니…
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다.
여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다.
◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수
7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다.
[AI일러스트=이동훈 선임기자]
민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다.
이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다.
서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다.
국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.
서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.
다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다.
서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.
◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수
이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.
실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.
이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.
다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.
시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.
아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.
donglee@newspim.com
2026-11-07 06:00












