지난 주 앨런 그린스펀 연준리 의장이 너무도 분명하게 금리상승 전망을 내놔 일부 투자자들 사이에 금리상승이 경기회복을 억제하게 될 것이란 우려가 확산되고 있다. 그러나 모건스탠리의 리차드 버너(Richard Berner) 전무이사 겸 미국경제 담당 수석이코노미스트는 이런 우려가 다소 과도한 것이라는 주장을 제기하고 있다.그는 일각에서 그 동안 경기가 저금리에 기댄 대출 확대로 유지되어 왔다는 평가 속에서 금리인상은 경기파탄 요인이 될 수 있다는 주장이 제기되고 있으며, 이런 주장의 배경에는 연준리(FRB)를 비롯한 각국 중앙은행들이 저금리 기조를 유지해 자산시장 거품을 만들었고, 이 거품이 꺼지면 경제에 큰 충격이 올 것이란 판단이 존재한다고 지적한다.그러나 그는 △ 수요곡선의 이동 △ 금리 상승 영향의 축소 △ 금융시장 여건 호조 △ 금리상승에 따른 효과의 지연 등으로 당분간 미국경제의 견실한 회복추세는 유지될 수 있다고 강조했다.그는 금리상승에 따른 과도한 반응이 나타날 수 있는 불확실성은 존재하지만, 현재 시장은 연준리의 완만한 금리인상 전망을 반영하고 있기 때문에 충격을 흡수할 수 있을 것이라고 덧붙였다.다음은 26일 리차드 버너가 제출한 《금리와 미국경제》(United States: Interest Rates and the Economy)의 주장을 요약 정리한 것이다.◆ 미국경제 회복세는 수요증가에 기초위에서 제시한 네 가지 요인들 중에서 핵심은 미국경제의 지속적인 회복추세가 저금리를 통한 대출확대로 이제까지 억제되어 있던 수요가 급격하게 증가한 것이 지지기반이 되고 있다는 점이다.90년대 미국기업들의 설비투자 및 고용에 대한 구조조정 작업은 다소 과도했던 측면이 있었다. 결과적으로 최근 자본수요의 급증은 과거 투자한 첨단기술에 대한 기업들의 유지보수 관련 설비투자를 촉발시켰고, 이제 그 흐름은 전통 산업시설에 대한 설비투자로 이행하고 있는 중이다.최근까지 구매관리자 서베이 결과로 보면, 미국기업들의 재고는 여전히 빈약한 수준이고 최근에 와서야 실질수요의 증가에 따라 이를 충족시키기 위해서 고용을 늘리기 시작했을 뿐이다. 최근까지도 기업들에게 고용확대를 통해 발생하는 고정급부 비용 부담은 대단히 큰 장애요인이었다.수요급증이 경제성장을 뒷받침한다는 사실 자체는 매우 중요하다. 그것은 기업의 순익이 줄어들더라도 설비투자와 재고축적이 가속화될 것임을 보여주기 때문이다. 결과적으로 기업의 외부 자금조달의 필요성과 대출 수요는 증가할 수밖에 없다.현재 시장에 신용공급 확대규모가 제한적이기 때문에, 연방정부의 재정적자 확대와 기업들의 대출수요 증가는 곧 실질금리의 추가 상승을 의미한다. 그러나 이 결과 나타난 명목금리의 상승이 실질 수요에 악영향을 미치는 것은 아니다.◆ 경제의 금리 민감도 둔화, 금융시장 여건 호조, 시차효과 이는 부분적으로 경제가 금리변화에 생각보다 크게 민감하지 않다는 점에도 기인한다. 금융시장의 규제완화에 따라, 금리변화가 경제활동에 충분한 영향을 미치려면 과거에 비해 훨씬 큰 폭의 변화가 필요하게 됐다.더구나 소비자와 기업들은 부분적으로는 재무구조 및 대출서비스에 미치는 영향을 상쇄하기 위해서 변동금리에 대한 보험을 구입하고 있고, 이 때문에 금리상승에 대한 반응이 다소 비대칭적인 양상을 보이게 된다.물론 낮은 대출금리 때문에 주택 및 금융시장에 일부 거품이 형성된 것은 사실이지만, 이 때문에 금리가 조금만 올라도 이 거품이 붕괴될 것이란 생각은 오류다. 최근 주택수요의 강세는 인구증가와 공급의 제약, 그리고 최근에는 경기회복 등에 따른 것이다. 그리고 지난 해 주택가격의 급등은 정상수준을 벗어나기는 했지만, 앞으로 주택가격이 급락하기보다는 완만하게 하락할 가능성이 높다.마찬가지로 금융시장 자산가격의 거품이 급격한 가격하락세로 이어지면서 금융시장을 위축시킨다는 결론으로 이어지지는 않는다. 현재 금융자산 가격이 결코 저렴한 수준이 아닌 것은 사실이다. 그러나 최근에 재무증권 수익률을 보면 향후 금리인상 전망이 이미 시장에 반영되고 있음을 알 수 있다. 현재 모건스탠리의 주식시장 전략팀은 재무증권 수익률이 5%를 넘어가지 않는 이상 주가가 과대평가된 것으로 보지 않을 것이란 판단을 내리고 있다. 다만 금리상승 전망 때문에 이들은 이제까지 인기를 끌던 고베타 종목을 매도하고 좀 더 방어적인 종목으로 갈아탈 것을 주문하고 있다.달러화 가치의 경우도 이전까지보다는 다운사이트 리스크가 크게 줄어들었다. 현재 교역가중치를 감안한 달러화지수는 아시아통화들에 대해서는 다소 고평가되어 있지만, 주요통화 대비로는 거의 적정수준에 근접하고 있는 중이다.금융시장의 여건이 악화되더라도 그것이 경제전반에 영향을 나타내려면 최소한 1년 이상이 걸리기 때문에, 지금 금리가 인상되더라도 그 효과는 2005년까지는 크게 나타나지 않을 수 있다. 현재 연준리의 자체 계량경제 모델에 따르면, 금리가 연속해서 1% 포인트 올랐을 경우 소비내구재 관련 지출은 1.7% 정도 완만하게 줄어들고, 실질적인 장비 및 소프트웨어에 대한 지출은 1.3% 감소하는데 그친다. 또 1년 후에야 주택건설 활동이 4.8% 줄어들게 된다.◆ 시장의 불확실성 불구 경기 악영향 제한적일 듯 물론 이들 몇 가지 요인들에도 불구하고 불확실성이 시장을 짓누르고 있다. 따라서 금리상승에 따른 충격이 생각보다 클 가능성이 있다. 무엇보다 금리상승을 점치고서 대출금액 중 상당히 큰 부분이 상환될 가능성이 있고, 또 금리가 인상하면 결국 장기 자산가격은 하락할 수밖에 없다는 점을 고려하지 않을 수 없기 때문이다.그러나 연준리는 여전히 견실한 경제회복을 가장 중요한 바라고 있다. 만약 인플레가 낮은 수준을 유지하고 금리가 완만하게 오른다면, 이미 금융시장은 이런 기대감을 모두 반영하고 있기 때문에 경기회복이 저해될 가능성은 낮아지는 것이다. [뉴스핌 Newspim] 김사헌 기자 herra79@newspim.com
지난 주 앨런 그린스펀 연준리 의장이 너무도 분명하게 금리상승 전망을 내놔 일부 투자자들 사이에 금리상승이 경기회복을 억제하게 될 것이란 우려가 확산되고 있다. 그러나 모건스탠리의 리차드 버너(Richard Berner) 전무이사 겸 미국경제 담당 수석이코노미스트는 이런 우려가 다소 과도한 것이라는 주장을 제기하고 있다.그는 일각에서 그 동안 경기가 저금리에 기댄 대출 확대로 유지되어 왔다는 평가 속에서 금리인상은 경기파탄 요인이 될 수 있다는 주장이 제기되고 있으며, 이런 주장의 배경에는 연준리(FRB)를 비롯한 각국 중앙은행들이 저금리 기조를 유지해 자산시장 거품을 만들었고, 이 거품이 꺼지면 경제에 큰 충격이 올 것이란 판단이 존재한다고 지적한다.그러나 그는 △ 수요곡선의 이동 △ 금리 상승 영향의 축소 △ 금융시장 여건 호조 △ 금리상승에 따른 효과의 지연 등으로 당분간 미국경제의 견실한 회복추세는 유지될 수 있다고 강조했다.그는 금리상승에 따른 과도한 반응이 나타날 수 있는 불확실성은 존재하지만, 현재 시장은 연준리의 완만한 금리인상 전망을 반영하고 있기 때문에 충격을 흡수할 수 있을 것이라고 덧붙였다.다음은 26일 리차드 버너가 제출한 《금리와 미국경제》(United States: Interest Rates and the Economy)의 주장을 요약 정리한 것이다.◆ 미국경제 회복세는 수요증가에 기초위에서 제시한 네 가지 요인들 중에서 핵심은 미국경제의 지속적인 회복추세가 저금리를 통한 대출확대로 이제까지 억제되어 있던 수요가 급격하게 증가한 것이 지지기반이 되고 있다는 점이다.90년대 미국기업들의 설비투자 및 고용에 대한 구조조정 작업은 다소 과도했던 측면이 있었다. 결과적으로 최근 자본수요의 급증은 과거 투자한 첨단기술에 대한 기업들의 유지보수 관련 설비투자를 촉발시켰고, 이제 그 흐름은 전통 산업시설에 대한 설비투자로 이행하고 있는 중이다.최근까지 구매관리자 서베이 결과로 보면, 미국기업들의 재고는 여전히 빈약한 수준이고 최근에 와서야 실질수요의 증가에 따라 이를 충족시키기 위해서 고용을 늘리기 시작했을 뿐이다. 최근까지도 기업들에게 고용확대를 통해 발생하는 고정급부 비용 부담은 대단히 큰 장애요인이었다.수요급증이 경제성장을 뒷받침한다는 사실 자체는 매우 중요하다. 그것은 기업의 순익이 줄어들더라도 설비투자와 재고축적이 가속화될 것임을 보여주기 때문이다. 결과적으로 기업의 외부 자금조달의 필요성과 대출 수요는 증가할 수밖에 없다.현재 시장에 신용공급 확대규모가 제한적이기 때문에, 연방정부의 재정적자 확대와 기업들의 대출수요 증가는 곧 실질금리의 추가 상승을 의미한다. 그러나 이 결과 나타난 명목금리의 상승이 실질 수요에 악영향을 미치는 것은 아니다.◆ 경제의 금리 민감도 둔화, 금융시장 여건 호조, 시차효과 이는 부분적으로 경제가 금리변화에 생각보다 크게 민감하지 않다는 점에도 기인한다. 금융시장의 규제완화에 따라, 금리변화가 경제활동에 충분한 영향을 미치려면 과거에 비해 훨씬 큰 폭의 변화가 필요하게 됐다.더구나 소비자와 기업들은 부분적으로는 재무구조 및 대출서비스에 미치는 영향을 상쇄하기 위해서 변동금리에 대한 보험을 구입하고 있고, 이 때문에 금리상승에 대한 반응이 다소 비대칭적인 양상을 보이게 된다.물론 낮은 대출금리 때문에 주택 및 금융시장에 일부 거품이 형성된 것은 사실이지만, 이 때문에 금리가 조금만 올라도 이 거품이 붕괴될 것이란 생각은 오류다. 최근 주택수요의 강세는 인구증가와 공급의 제약, 그리고 최근에는 경기회복 등에 따른 것이다. 그리고 지난 해 주택가격의 급등은 정상수준을 벗어나기는 했지만, 앞으로 주택가격이 급락하기보다는 완만하게 하락할 가능성이 높다.마찬가지로 금융시장 자산가격의 거품이 급격한 가격하락세로 이어지면서 금융시장을 위축시킨다는 결론으로 이어지지는 않는다. 현재 금융자산 가격이 결코 저렴한 수준이 아닌 것은 사실이다. 그러나 최근에 재무증권 수익률을 보면 향후 금리인상 전망이 이미 시장에 반영되고 있음을 알 수 있다. 현재 모건스탠리의 주식시장 전략팀은 재무증권 수익률이 5%를 넘어가지 않는 이상 주가가 과대평가된 것으로 보지 않을 것이란 판단을 내리고 있다. 다만 금리상승 전망 때문에 이들은 이제까지 인기를 끌던 고베타 종목을 매도하고 좀 더 방어적인 종목으로 갈아탈 것을 주문하고 있다.달러화 가치의 경우도 이전까지보다는 다운사이트 리스크가 크게 줄어들었다. 현재 교역가중치를 감안한 달러화지수는 아시아통화들에 대해서는 다소 고평가되어 있지만, 주요통화 대비로는 거의 적정수준에 근접하고 있는 중이다.금융시장의 여건이 악화되더라도 그것이 경제전반에 영향을 나타내려면 최소한 1년 이상이 걸리기 때문에, 지금 금리가 인상되더라도 그 효과는 2005년까지는 크게 나타나지 않을 수 있다. 현재 연준리의 자체 계량경제 모델에 따르면, 금리가 연속해서 1% 포인트 올랐을 경우 소비내구재 관련 지출은 1.7% 정도 완만하게 줄어들고, 실질적인 장비 및 소프트웨어에 대한 지출은 1.3% 감소하는데 그친다. 또 1년 후에야 주택건설 활동이 4.8% 줄어들게 된다.◆ 시장의 불확실성 불구 경기 악영향 제한적일 듯 물론 이들 몇 가지 요인들에도 불구하고 불확실성이 시장을 짓누르고 있다. 따라서 금리상승에 따른 충격이 생각보다 클 가능성이 있다. 무엇보다 금리상승을 점치고서 대출금액 중 상당히 큰 부분이 상환될 가능성이 있고, 또 금리가 인상하면 결국 장기 자산가격은 하락할 수밖에 없다는 점을 고려하지 않을 수 없기 때문이다.그러나 연준리는 여전히 견실한 경제회복을 가장 중요한 바라고 있다. 만약 인플레가 낮은 수준을 유지하고 금리가 완만하게 오른다면, 이미 금융시장은 이런 기대감을 모두 반영하고 있기 때문에 경기회복이 저해될 가능성은 낮아지는 것이다. [뉴스핌 Newspim] 김사헌 기자 herra79@newspim.com
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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로?
[서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다.
메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다.
6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다.
◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매
문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다.
가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다.
[AI 인포그래픽=양태훈 기자]
추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다.
실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다.
이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다.
다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다.
증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다.
또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다.
◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수
반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다.
메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다.
김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다.
NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다.
[AI 인포그래픽=양태훈 기자]
조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다.
다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다.
iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다.
글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다.
김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다.
dconnect@newspim.com
2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니…
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다.
여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다.
◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수
7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다.
[AI일러스트=이동훈 선임기자]
민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다.
이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다.
서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다.
국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.
서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.
다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다.
서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.
◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수
이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.
실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.
이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.
다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.
시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.
아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.
donglee@newspim.com
2026-11-07 06:00












