미국의 경제지표 호조세가 금융시장에 단기 모멘텀으로 부상하고 있다.지난 2일 미국의 3월중 신규고용창출이 30만개를 넘어 예상치의 세배에 달했고 3월 ISM서비스업지수가 65.8로 사상 최고치를 경신했다. 이에 따라 전세계 금융시장이 미국 경제회복에 대한 강한 신뢰감을 바탕으로 요동을 치고 있다. 전체적으로 미국을 위시한 세계 금융시장은 주가가 상승하고, 달러화는 반등한 가운데 금리는 올라 채권 약세 분위기로 들어섰다.국내 외환금융시장의 경우도 종합지수가 900선을 돌파한 가운데 달러/원 환율은 반등하고, 금리는 급등하는 등 세계시장과 동조화된 모습을 보이고 있다.시장에서는 미국의 경제지표 호조세가 이어져 금리인상 가능성을 강화시켜줄 것인지를 지켜봐야 한다는 분위기다. 그렇지만 단기적으로는 주식시장에서는 1/4분기 실적 호전 기대감 속에서 외국인 순매수가 이어지면서 주가 상승이 견인되고 달러/원 환율의 반등폭을 둔화시킬 것으로 보인다.◆ 달러/엔 105선 회복, 달러/원은 1,150원 회복 무산 국내 시장에서 달러/원의 반등세가 달러/엔 만큼도 이뤄지지 않고 있다. 도쿄시장에서 달러/엔이 105선을 돌파했음에도 불구하고 국내시장에서 달러/원 환율은 1,150원을 회복하지 못하고 있다.물론 달러/엔 역시 일본시장에 대한 낙관론 속에 유로/달러에 비해서는 달러 반등폭은 크지 않은 상황이다.그렇지만 지난 3월말 회계연도 말일 달러/엔이 105선이 붕괴되면서 달러/원도 1,150원이 무너졌다는 점에서 달러/엔 환율의 반등폭을 달러/원이 못따라잡고 있는 것만은 사실이다.달러/엔의 경우 지난 2일 고용지표 발표 뒤에 104선이 강화된 데다 5일 도쿄시장에서 104.70선이 지지됐고 이어 뉴욕시장에서 105선을 돌파한 뒤 이날 도쿄시장에서 105.40선에거 거래되고 있다.도쿄시장에서는 105선 돌파 이후 픽싱 수요가 더해지며서 105선을 돌파하면서 숏커버까지 가세되면서 반등폭을 넓혔다. 그렇지만 픽싱이 종료된 뒤 고점 매물이 출회되면서 고점을 하향한 상태다.기술적 분석상으로 달러/엔은 여전히 20일선 등 제반 이동평균선에 한참 아래서 머물고, 볼린저 밴드나 일목균형표상에서도 하단부에서 좀더 자리를 잡아야 하는 상황이긴 하다.그렇지만 단기적으로 105선을 넘어섬에 따라 5일선을 회복하면서 단기적으로 105선이 지지될 수 있지 않겠느냐는 생각을 주고 있다. 시중은행의 한 딜러는 "미국 경제지표 호조가 모멘텀이 되긴 했으나 달러/엔이 105선을 넘어설 것으로 예상하지는 못했다"며 "닛케이지수가 추가 상승할 가능성이 있어 추가 상승은 막힐 것으로 보인다"고 말했다.그러나 그는 "미국 모멘텀이 유지된다면 무작정 달러/엔 매도만 주장할 수는 없을 것"이라며 "일단 105.00∼105.50선에서 지지될 지를 좀더 가늠하는 게 바람직하다"고 말했다. ◆ 달러/원 1,150원 회복의 열쇠: 외국인 주식 매수 달러/엔이 일시적이나마 105선이 지지될 경우 국내 외환시장에서도 달러/원 환율이 1,150원을 회복하려는 시도가 펼쳐질 것으로 보인다.일단 정부나 외환당국으로서는, 수출채산성이 악화된 업체의 경우 미국 경제지표 호조로 달러/원 급락 압력이 완화됐다는 점을 우선 평가해야 할 것으로 보인다.더 나아가 이날 당장 개장초부터 개입성 매수세가 1,147∼8원대에서 유입되면서 달러 반등 동조화 분위기를 만들려는 의도를 내비쳤다.그러나 달러/엔 환율이 아직까지는 언제까지 105선이 지지될 지 모르는 상황인 데다 외국인 주식 매수가 급증하면서 달러/원 환율이 1,150원대를 회복하는 게 걸림돌로 작용하는 모습이다.이에 따라 단기적으로는 외국인 주식 매수에 따른 종합지수 900선 돌파 분위기와 달러/원 1,150원대 회복 여부가 맞부딪히는 국면이 될 것으로 보인다. 시중은행의 한 딜러는 "미국 경제 호조로 달러/엔이 105선을 돌파했으나 추가 상승은 막히는 분위기"라며 "당국의 개입이 있긴 하지만 시장포지션이 늘어난 데다 외국인 주식 매수자금이 늘어나면서 1,150원 회복은 힘든 상황"이라고 말했다.이어 그는 "미국의 경제호조 속에서 금리인상 문제가 달러화 반등 모메텀을 이어줄 지 주목된다"며 "달러/엔이 105선 이상 반등폭, 외국인 주식 매수 여부가 향후 달러/원에 중요한 영향을 미칠 것"이라고 말했다. ◆ 종합지수 900선 돌파, 외국인 매수 지속 가능성 이날 종합지수는 미국 경제지표 호조에 동조하며 급등, 지난 3월 8일 이래 거의 한달만에 900선을 돌파했다. 이날 종합지수가 급등한 것은 △ 미국 경제지표 호조 및 미국 주가 급등 △ 기업실적 발표에 대한 기대감 △ 외국인 매수세 급증 및 연휴에 따른 매수 증가 등이 꼽힌다. 여기에 D램값 상승과 원화 강세 분위기도 덧붙여지고 있다.외국인은 오전 11시 현재 주식시장에서 3,500억원 이상 순매수를 하고 있으며, 선물시장에서도 1,300계약 이상 순매수하는 등 현선물 동반 매수를 이루고 있다.시장전문가들은 외국인 순매수가 급증하고 당분간 공세적 분위기가 이어질 것으로 보여 지난 3월 8일 고점인 910.67을 돌파할 가능성이 높다고 보고 있다.삼성증권의 오현석 연구위원은 "미국의 경제지표 호전과 1/4분기 실적 개선에 기대감으로 4월에는 920선까지는 상승할 것으로 예상했다"며 "그러나 외국인 매수가 태국, 대만 등에 이어 예상보다 공세적이고 좀더 이어질 듯해 전고점인 910선은 물론 예상치를 뛰어넘을 가능성도 있다"고 말했다.대신경제연구소의 조용찬 수석연구원은 "외국인들의 아시아시장에 대한 매수세가 공격성을 띠고 있어 상승흐름이 좀더 연장될 것"이라며 "900선을 넘어서면 지수는 숨고르기를 하겠으나 다음주 이후 실적 발표 기간까지는 견조한 흐름이 이어질 것"이라고 내다봤다. [뉴스핌 Newspim] 이기석 기자 reuhan@newspim.com
미국의 경제지표 호조세가 금융시장에 단기 모멘텀으로 부상하고 있다.지난 2일 미국의 3월중 신규고용창출이 30만개를 넘어 예상치의 세배에 달했고 3월 ISM서비스업지수가 65.8로 사상 최고치를 경신했다. 이에 따라 전세계 금융시장이 미국 경제회복에 대한 강한 신뢰감을 바탕으로 요동을 치고 있다. 전체적으로 미국을 위시한 세계 금융시장은 주가가 상승하고, 달러화는 반등한 가운데 금리는 올라 채권 약세 분위기로 들어섰다.국내 외환금융시장의 경우도 종합지수가 900선을 돌파한 가운데 달러/원 환율은 반등하고, 금리는 급등하는 등 세계시장과 동조화된 모습을 보이고 있다.시장에서는 미국의 경제지표 호조세가 이어져 금리인상 가능성을 강화시켜줄 것인지를 지켜봐야 한다는 분위기다. 그렇지만 단기적으로는 주식시장에서는 1/4분기 실적 호전 기대감 속에서 외국인 순매수가 이어지면서 주가 상승이 견인되고 달러/원 환율의 반등폭을 둔화시킬 것으로 보인다.◆ 달러/엔 105선 회복, 달러/원은 1,150원 회복 무산 국내 시장에서 달러/원의 반등세가 달러/엔 만큼도 이뤄지지 않고 있다. 도쿄시장에서 달러/엔이 105선을 돌파했음에도 불구하고 국내시장에서 달러/원 환율은 1,150원을 회복하지 못하고 있다.물론 달러/엔 역시 일본시장에 대한 낙관론 속에 유로/달러에 비해서는 달러 반등폭은 크지 않은 상황이다.그렇지만 지난 3월말 회계연도 말일 달러/엔이 105선이 붕괴되면서 달러/원도 1,150원이 무너졌다는 점에서 달러/엔 환율의 반등폭을 달러/원이 못따라잡고 있는 것만은 사실이다.달러/엔의 경우 지난 2일 고용지표 발표 뒤에 104선이 강화된 데다 5일 도쿄시장에서 104.70선이 지지됐고 이어 뉴욕시장에서 105선을 돌파한 뒤 이날 도쿄시장에서 105.40선에거 거래되고 있다.도쿄시장에서는 105선 돌파 이후 픽싱 수요가 더해지며서 105선을 돌파하면서 숏커버까지 가세되면서 반등폭을 넓혔다. 그렇지만 픽싱이 종료된 뒤 고점 매물이 출회되면서 고점을 하향한 상태다.기술적 분석상으로 달러/엔은 여전히 20일선 등 제반 이동평균선에 한참 아래서 머물고, 볼린저 밴드나 일목균형표상에서도 하단부에서 좀더 자리를 잡아야 하는 상황이긴 하다.그렇지만 단기적으로 105선을 넘어섬에 따라 5일선을 회복하면서 단기적으로 105선이 지지될 수 있지 않겠느냐는 생각을 주고 있다. 시중은행의 한 딜러는 "미국 경제지표 호조가 모멘텀이 되긴 했으나 달러/엔이 105선을 넘어설 것으로 예상하지는 못했다"며 "닛케이지수가 추가 상승할 가능성이 있어 추가 상승은 막힐 것으로 보인다"고 말했다.그러나 그는 "미국 모멘텀이 유지된다면 무작정 달러/엔 매도만 주장할 수는 없을 것"이라며 "일단 105.00∼105.50선에서 지지될 지를 좀더 가늠하는 게 바람직하다"고 말했다. ◆ 달러/원 1,150원 회복의 열쇠: 외국인 주식 매수 달러/엔이 일시적이나마 105선이 지지될 경우 국내 외환시장에서도 달러/원 환율이 1,150원을 회복하려는 시도가 펼쳐질 것으로 보인다.일단 정부나 외환당국으로서는, 수출채산성이 악화된 업체의 경우 미국 경제지표 호조로 달러/원 급락 압력이 완화됐다는 점을 우선 평가해야 할 것으로 보인다.더 나아가 이날 당장 개장초부터 개입성 매수세가 1,147∼8원대에서 유입되면서 달러 반등 동조화 분위기를 만들려는 의도를 내비쳤다.그러나 달러/엔 환율이 아직까지는 언제까지 105선이 지지될 지 모르는 상황인 데다 외국인 주식 매수가 급증하면서 달러/원 환율이 1,150원대를 회복하는 게 걸림돌로 작용하는 모습이다.이에 따라 단기적으로는 외국인 주식 매수에 따른 종합지수 900선 돌파 분위기와 달러/원 1,150원대 회복 여부가 맞부딪히는 국면이 될 것으로 보인다. 시중은행의 한 딜러는 "미국 경제 호조로 달러/엔이 105선을 돌파했으나 추가 상승은 막히는 분위기"라며 "당국의 개입이 있긴 하지만 시장포지션이 늘어난 데다 외국인 주식 매수자금이 늘어나면서 1,150원 회복은 힘든 상황"이라고 말했다.이어 그는 "미국의 경제호조 속에서 금리인상 문제가 달러화 반등 모메텀을 이어줄 지 주목된다"며 "달러/엔이 105선 이상 반등폭, 외국인 주식 매수 여부가 향후 달러/원에 중요한 영향을 미칠 것"이라고 말했다. ◆ 종합지수 900선 돌파, 외국인 매수 지속 가능성 이날 종합지수는 미국 경제지표 호조에 동조하며 급등, 지난 3월 8일 이래 거의 한달만에 900선을 돌파했다. 이날 종합지수가 급등한 것은 △ 미국 경제지표 호조 및 미국 주가 급등 △ 기업실적 발표에 대한 기대감 △ 외국인 매수세 급증 및 연휴에 따른 매수 증가 등이 꼽힌다. 여기에 D램값 상승과 원화 강세 분위기도 덧붙여지고 있다.외국인은 오전 11시 현재 주식시장에서 3,500억원 이상 순매수를 하고 있으며, 선물시장에서도 1,300계약 이상 순매수하는 등 현선물 동반 매수를 이루고 있다.시장전문가들은 외국인 순매수가 급증하고 당분간 공세적 분위기가 이어질 것으로 보여 지난 3월 8일 고점인 910.67을 돌파할 가능성이 높다고 보고 있다.삼성증권의 오현석 연구위원은 "미국의 경제지표 호전과 1/4분기 실적 개선에 기대감으로 4월에는 920선까지는 상승할 것으로 예상했다"며 "그러나 외국인 매수가 태국, 대만 등에 이어 예상보다 공세적이고 좀더 이어질 듯해 전고점인 910선은 물론 예상치를 뛰어넘을 가능성도 있다"고 말했다.대신경제연구소의 조용찬 수석연구원은 "외국인들의 아시아시장에 대한 매수세가 공격성을 띠고 있어 상승흐름이 좀더 연장될 것"이라며 "900선을 넘어서면 지수는 숨고르기를 하겠으나 다음주 이후 실적 발표 기간까지는 견조한 흐름이 이어질 것"이라고 내다봤다. [뉴스핌 Newspim] 이기석 기자 reuhan@newspim.com
[관련키워드]
[뉴스핌 베스트 기사]
사진
삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로?
[서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다.
메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다.
6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다.
◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매
문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다.
가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다.
[AI 인포그래픽=양태훈 기자]
추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다.
실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다.
이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다.
다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다.
증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다.
또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다.
◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수
반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다.
메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다.
김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다.
NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다.
[AI 인포그래픽=양태훈 기자]
조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다.
다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다.
iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다.
글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다.
김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다.
dconnect@newspim.com
2026-11-07 07:00
사진
정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니…
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다.
여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다.
◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수
7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다.
[AI일러스트=이동훈 선임기자]
민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다.
이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다.
서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다.
국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.
서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.
다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다.
서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.
◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수
이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.
실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.
이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.
다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.
시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.
아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.
donglee@newspim.com
2026-11-07 06:00












