[서울=뉴스핌] 설희 기자= 하이엔드 주거시설 시공을 주력으로 해온 상지건설의 110억원 규모 유상증자 구주주 청약률이 28.84%에 그쳤다. 최대주주 중앙첨단소재는 배정 물량을 전량 청약했지만 나머지 구주주들의 청약률은 약 18.6%에 머물렀다. 주당 발행가액 하락으로 모집예정액도 최초 계획보다 41.3% 감소했다.

중앙첨단소재가 서울 강남구 논현동 '상지카일룸 에스칼라' 개발사업의 브릿지론 채권자로도 참여한 가운데 상지건설은 해당 사업에 1008억원 한도의 연대보증을 제공하고 있다. 이번 유상증자 모집예정액의 38.3%가 향후 브릿지론 이자비용으로 배정돼 있어 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환과 사업비 조달이 관건이다.

◆ 구주주 청약률 28.84%…모집예정액 41% 축소

5일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 상지건설이 지난 2~3일 진행한 주주우선공모 유상증자에서 발행 예정 주식 220만주 중 63만4487주가 청약됐다. 미청약 물량 156만5513주는 약 78억2800만원 규모로, 5~6일 일반공모를 통해 모집한다. 일반공모 후에도 청약되지 않은 주식은 발행하지 않는다.

최대주주인 중앙첨단소재는 배정받은 27만7009주 전량을 청약했다. 청약금액은 약 13억8500만원으로 전체 구주주 청약금액의 43.7%를 차지한다. 중앙첨단소재를 제외한 나머지 구주주의 배정 물량 대비 청약률은 약 18.6%에 그쳤다.

상지건설은 지난 5월 최초 유상증자 결정 당시 주당 예정발행가액을 8520원으로 산정했으나, 이후 주가 하락으로 확정발행가액이 액면가인 5000원으로 결정됐다. 이에 따라 모집예정액은 187억4400만원에서 110억원으로 41.3% 감소했다.

상지건설은 지난해 5월에도 102억원 규모의 주주우선공모 유상증자를 실시했다. 회사는 이번 투자설명서에서 지난 2021년부터 2025년까지 유상증자와 전환사채 발행을 통해 반복적으로 자금을 조달한 사실을 공개했다. 회사는 투자설명서에서 "이처럼 증권시장에서의 자금 조달이 빈번하다는 것은 당사의 영업활동을 통해 창출되는 현금흐름이 회사의 투자활동이나, 재무적 융통성 확보에 필요한 수준에 미치지 못함을 의미한다"고 밝혔다. 

◆ 690억 브릿지론에 1008억 보증…이자비용도 부담

이번 유상증자 자금은 상지건설 자회사 카일룸도산이 추진하는 '상지카일룸 에스칼라' 개발사업에 사용될 예정이다. 카일룸도산은 지난 2020년 해당 사업을 위해 설립된 법인을 상지건설이 인수한 회사로 현재 상지건설이 지분 100%를 보유하고 있다. 상지건설은 시공사를 맡고 카일룸도산과 두산미래산업은 사업수익과 비용을 55대45로 분담하는 공동시행사로 참여한다.

카일룸도산은 대주단의 요구에 따라 공동사업 관련 브릿지론을 단일 차주로 조달했다. 브릿지론은 본 PF 이전에 토지 확보와 초기 사업비를 마련하는 대출이다. 대출약정금은 690억원으로 올해 6월 말 잔액은 685억100만원이다. 이 중 투자목적회사 두 곳이 제공한 500억원에는 연 13%의 금리가 적용되며 최대주주 중앙첨단소재도 후순위 대주로 80억원을 대출했다.

상지건설이 해당 브릿지론에 제공한 연대보증 한도는 1008억원이다. 회사는 투자설명서에서 "금융기관에 대한 PF(브릿지론) 신용보강은 타 공동사업자의 분담 없이 전액 당사가 단독으로 제공(부담률 100%)하고 있다"고 밝혔다. 두산미래산업도 별도 연대보증인으로 참여하지만 공동사업 내부의 비용분담 비율이 상지건설의 대외 보증책임을 제한하지는 않는다. 회사는 시행사가 원리금을 상환하지 못할 경우 우발채무가 현실화하고 추가 자금 부담이 발생할 수 있다고 경고했다.

카일룸도산은 지난해 11월 브릿지론 대환 과정에서 500억원에 대한 1년치 이자 65억원을 선지급하고 이후 3개월치 이자 16억3800만원을 별도로 유보했다. 이번 유상증자 모집예정액 가운데 42억1000만원은 그 이후 발생할 것으로 예상되는 브릿지론 이자비용에 사용할 계획이다. 전체 모집예정액의 38.3%에 해당한다.

계열회사 간 임원 겸직도 확인된다. 김영신 상지건설 대표이사 사장은 중앙첨단소재 대표이사를, 송선용 상지건설 사내이사 부사장은 카일룸도산과 오르개발 대표이사를 각각 겸직하고 있다. 상지건설은 지난해 11월 채무보증 결정에 대해 "공정한 결의를 위하여 해당 안건에 관하여 의견을 표명하지 않았다"며 "위 이사들을 제외한 나머지 출석이사들은 대출구조 및 채무보증 내용을 검토·논의한 후 전원 찬성으로 안건을 승인했다"고 설명했다.

◆ 공동시행사 대여금 371억…본 PF 전환 여부 관건

공동시행사 두산미래산업에 대한 채권 회수도 주요 변수다. 올해 6월 말 상지건설 연결회사들이 두산미래산업에 보유한 장기대여금 원금은 총 371억1800만원으로 상지건설 연결 자본총계의 약 39.1%에 해당한다. 대부분은 카일룸도산이 공동사업비를 대신 조달하고 정산하는 과정에서 발생한 채권이다. 현재 해당 대여금에 대한 손실충당금은 설정되지 않았다.

두산미래산업은 지난해 말 현금 및 현금성자산이 약 3500만원이었으며 매출은 발생하지 않았다. 지난 2024년 말 마이너스 6억3000만원이었던 자본총계는 지난해 말 11억7500만원으로 전환됐지만, 이는 주로 보유한 앤로보틱스 주식의 미실현 평가이익 19억3000만원이 반영된 결과다. 지난해에도 약 1억2500만원의 순손실을 기록했다.

앤로보틱스는 상지건설의 2대 주주이기도 하다. 투자설명서에 기재된 지난 9월 4일 기준 두산미래산업의 앤로보틱스 주식 보유량은 134만7591주로, 약 30.6%가 상지건설 자회사 오르개발에서 빌린 6억원의 공동담보로 제공됐다. 주식 평가이익은 실제 현금 유입이 아닌 만큼 향후 주가 하락이나 담보권 실행은 두산미래산업의 자금분담 능력에 영향을 미칠 수 있다.

사업부지 중 논현동 98-5번지의 토지 잔금도 아직 지급되지 않았다. 두산미래산업은 국민문화재단과 205억원에 매매계약을 체결했으며 미지급 잔금은 194억원이다. 계약상 지급기한은 2029년 12월 30일로 아직 도래하지 않았다. 해당 토지는 현재 브릿지론을 위한 담보신탁에 제공돼 있다.

강남권 하이엔드 주거시설 개발사업의 수익성과 관련해 한 시행업계 관계자는 "강남3구는 분양가상한제 적용지역이어서 일반 공동주택으로 개발할 경우 분양가격을 높이는 데 한계가 있다"며 "이 때문에 일부 하이엔드 개발사업은 오피스텔이나 도시형 생활주택을 선택하지만, 이들 역시 시장에서 받아들일 수 있는 분양가격에는 한계가 있다"고 설명했다.

이어 "오피스텔이나 도시형 생활주택은 공급면적 3.3㎡당 7000만원 안팎을 시장에서 수용 가능한 가격 수준으로 보고 있다"며 높은 토지 매입비와 금융비용을 고려할 때 분양수입만으로 사업성을 확보하기 어려울 수 있다고 지적했다.

상지건설은 지난 7월 사업부지가 역세권 활성화사업 대상지로 선정된 뒤 관광숙박시설을 포함한 복합개발로 사업계획 변경을 추진하고 있다. 그러나 변경안에 대한 후속 인허가와 본 PF 금융약정은 아직 확정되지 않았다. 상지건설이 추산한 본 PF 전환 전 운영자금은 총 191억3400만원으로 이번 유상증자 모집예정액 110억원은 그 일부를 충당하기 위한 규모다. 오는 9일 발표될 일반공모 결과에 따른 실제 자금 확보 규모와 변경 사업계획에 대한 인허가, 본 PF 전환 여부가 향후 추가 자금조달 부담을 결정할 주요 변수로 꼽힌다.

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