[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 부동산 시장 안정? 조세 정의?

이재명 정부 출범 1년 만에 결국 '최후의 수단'이 현실화됐다. 바로 부동산 세금 인상이다. 이재명 대통령은 대선 후보시절부터 "부동산 세금은 최후의 수단"이라고 단언한 바 있다. 세금으로 부동산을 잡지 않겠다는 말도 추가했다. 물론 시장에서 그 말을 믿는 분위기는 없었다. 실제 이재명 정부는 출범 직후 양도소득세 중과 일몰 방침을 대대적으로 선포했고 '살지도 않으면서 집을 보유하는 것도 투기다', '오래 보유했다고 세금을 깎아주는 것은 이상하다' 등등 세금 인상 시그널을 여러 차례 보냈다. 

하여 이번 세제 개편안에서 세금이 대폭 인상된 것은 부동산 시장에 있어서 예상 밖의 일도 아니고 큰 충격을 주진 않았다. 오히려 올해 당장 종합부동산세를 인상하지 않은 것만도 시장이 숨을 고르는데 도움을 줬다고 평가할 수 있을 정도다.

다만 모든 정책이 그렇듯 정책 목표는 뚜렷해야 할 것이다. 부동산 세금도 그렇다. 지난달 대통령 주재 부동산 대토론회에서 가장 먼저 터져나온 질문도 그것이다. 세금 인상의 목적이 부동산시장 안정인지 아니면 조세정의 또는 세수 확대인지 묻는 질문이었다.

이에 대한 정부의 생각은 어떨까. 이 질문을 받은 이 대통령은 부동산 가격의 하향이나 시장을 무시하는 가격 통제가 아니라는 입장과 함께 비정상적인 수요로 인해 가격이 이상해지는 것을 막으려는 게 목표라고 강조했다. 이와 함께 돈이 있는 사람이 좋은 주택에 사는 것을 존중해야 하겠지만 이에 따른 부담은 줘야 한다는 입장을 밝혔다. 부동산 가격 안정을 필두로 조세정의, 그리고 이를 토대로 한 세수 확대까지 세마리 토끼를 모두 잡는다는 게 부동산 세정의 목표라고 공공연히 밝힌 셈이다. 

부자에게 많은 세금을 물리는 것은 조세 정의의 기본 틀이다. 그리고 그렇게 걷어들인 세금으로 공공주택을 짓고 어려운 이웃에게 주거바우처를 주는 것은 세수 확대의 긍정적인 측면이라고 할 수 있다. 하지만 부동산 세금 인상이 지금껏 집값을 하향 안정화하는데 역할을 했느냐는 질문에 들어서면 이야기는 모호해진다. 

김종양 의원실에 따르면 2003년 11월부터 2026년 4월까지 한국부동산원의 서울 아파트 매매가격지수 장기 시계열 자료 분석 결과 부동산 보유세가 강화된 시기에는 예외 없이 집값이 올랐다. 첫번째 보유세 인상기인 노무현 정부 임기 말인 2008년 2월까지 서울 아파트 매매가격지수는 48.31에서 69.08로 43.0% 상승했다. 두번째 보유세 강화기인 문재인 정부 시기에는 서울 아파트 가격지수는 84.99에서 95.90으로 12.8% 상승했다.

반면 양도세의 흐름은 집값 상승과 반드시 일치하지는 않았다. 즉 양도세를 올린다고 해도 반드시 집값이 잡힌다는 보장은 없는 셈이다. 그리고 양도세 역시 인상 당시에는 인상분이 반영되며 집값을 올리는 기조가 대체적으로 나타나고 있다. 

정부의 이번 부동산 세정의 방향성은 보유세와 거래세를 모두 올리는 것이다. 보유세는 OECD 국가의 실효세율 수준에 미달되기 때문에 올려야 하고 거래세 중 양도소득세는 소득이 발생한 만큼 깎아줘야할 이유가 없다는 게 정부의 입장이다. 보유세 인상을 위해 양도세 중과를 완화하는 형태의 '퇴로'를 한시적으로 열어뒀지만 결국 세금은 오른다. 그것도 지금보다 훨씬 많이. 

이렇게 오른 세금이 조세정의를 실현할 수는 있겠지만 집값 하향 안정화는 이뤄낼 수 있을지는 의문이다. 전문가들은 세제 개편에 착수할 시점부터 이에 대한 지적을 많이 내놨다. 세금으로 집값을 잡긴 어렵다는 게 전문가들의 대체적인 지적이었다. 하지만 정부의 방향성은 크게 흔들리지 않았다. 아울러 다주택자, 비거주 1주택자에 대한 세금 인상은 결국 전월세 시장 불안을 불러일으키지 않을까 우려된다. 그나마 고가주택, 초고가주택에 세금을 집중시켜 조세정의라도 제대로 실현했다는 평가는 나온다. 

부동산 세금이 올라서 이득을 보는 사람은 누가 있을까? 전월세 임차인일까. 싼 집을 갖고 있는 1주택자일까. 아니면 그 세금으로 혜택을 받을 무주택자일까. 전월세 임차인은 결국 인상된 세금이 전월세 보증금에 반영될 우려가 있고 싼집을 갖고 있는 1주택자는 집값에 반영되는 세금 때문에 더 비싼 집으로 이사하기 어려워질 공산이 크다. 그저 그 세금으로 국가 공공사업이 확대되는 효과는 있을 것이다. 결국 조세정의, 세수확대만 남는다. 이것이 부동산 세제개편의 정책목표일까? 

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