[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 기준금리 인상이 가시화되면서 부동산 시장의 긴장감이 높아지고 있다. 한국은행이 이달 금융통화위원회에서 기준금리를 현행 연 2.50%에서 2.75%로 0.25%p(포인트) 인상할 가능성이 크다는 전망이 우세한 가운데, 은행권 주택담보대출 금리 상단이 8%대에 진입할 수 있다는 관측도 나온다.

시장에서는 금리 상승으로 실수요자의 이자 부담이 커질 경우 주택 매수 심리가 위축되고 거래량도 감소할 수 있다고 보고 있다. 다만 집값이 곧바로 하락세로 전환되기보다는 대출 의존도가 높은 서울 외곽과 수도권 중저가 지역부터 매수세가 둔화될 것이라는 전망이 나온다.

◆ 기준금리 인상 현실화…주담대 8% 시대 눈앞

2일 업계에 따르면 기준금리가 지난해 5월 이후 약 1년 2개월 만에 2.75% 수준으로 복귀할 가능성이 커지면서 주택담보대출 금리 상승과 대출 규제 부담이 맞물려 하반기 서울 외곽과 수도권 중저가 주택 시장의 거래가 위축될 것이란 전망이 나온다. 

한국은행은 현재 기준금리를 연 2.50%로 유지하고 있다. 시장에서는 이달 16일 금융통화위원회에서 기준금리가 0.25%p 오른 연 2.75%로 인상될 가능성을 높게 보고 있다. 실제 인상이 이뤄질 경우 지난해 5월 이후 약 1년 2개월 만에 다시 2.75% 수준으로 복귀하게 된다. 

이미 시중금리는 선반영되는 모습이다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행의 고정형(혼합형) 주택담보대출 금리는 현재 연 4.4~7.3% 수준까지 올라와 있다. 기준금리가 0.25%p 인상될 경우 대출금리 상단이 8%대에 진입할 것으로 보여진다. 여기에 연내 한 차례 이상 추가 인상까지 현실화될 경우 수요자의 이자 부담은 더욱 커질 것으로 예상된다.

금리 상승은 단순히 대출금리만 높아지는 것이 아니다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 가계부채 총량 관리가 강화된 상황에서 기준금리까지 오르면 대출 한도는 줄고 월 상환액은 늘어난다. 실수요자의 자금 조달 여건이 악화되면서 거래량이 줄어들 가능성이 있다. 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "물가가 3개월 연속 3%를 웃도는 데다 국제유가 변수까지 감안하면 금리 인상 가능성은 충분하다"며 "기준금리가 오르면 대출 규제와 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 등이 맞물리면서 주택 매입 수요가 줄어 거래량이 감소하는 현상이 나타날 수 있다"고 말했다.

◆ 거래는 둔화하되 집값 급락 가능성은 제한적

다만 시장에서는 이번 금리 인상이 곧바로 집값 하락으로 이어지지는 않을 것이란 전망이 나온다. 과거처럼 기준금리가 단기간에 여러 차례 급격히 오르는 긴축 국면과 달리 이번에는 점진적인 조정에 그칠 가능성이 큰 만큼 시장 충격은 제한적일 것이란 분석이다.

강남·서초·송파 등 강남권과 성동·용산 등 한강변 핵심지는 금리 인상에도 상대적으로 가격 방어력이 높을 것으로 예상된다. 공급 부족과 전세가격 상승, 풍부한 시중 유동성이 여전히 가격을 떠받치는 요인으로 작용하고 있어서다. 특히 이들 지역은 대출이 제한된데다 현금 여력이 있는 수요층이 두터워 금리 변화에 따른 직접적인 타격은 없을 것으로 예상된다.

반면 대출 의존도가 높은 서울 외곽과 수도권 중저가 지역은 상대적으로 금리 민감도가 높아 일정 수준 조정이 있을 수 있다. 실수요자의 자금 조달 부담이 커질 경우 거래량 감소가 먼저 나타나고 이후 가격 상승세가 둔화될 가능성이 크다. 시장에서는 금리 인상이 서울 집값의 방향을 바꾸기보다는 지역별 양극화를 더욱 심화시키는 계기가 될 수 있다는 관측을 내놓고 있다.

이미 수요자들이 고금리 환경에 어느 정도 적응한 만큼 기준금리 1%p 이내의 추가 인상만으로는 매수 심리가 급격히 얼어붙을 가능성은 제한적일 것으로 예상된다. 

함 랩장은 "연내 한두 차례 금리를 더 올린다고 해서 집값이 곧바로 하락세로 전환될 가능성은 크지 않다"며 "공급 부족과 전셋값 상승, 시중 유동성을 고려하면 거래량 감소와 가격 상승폭 둔화 정도로 보는 것이 맞다"고 설명했다.

송승현 도시와경제 대표는 "과거에는 기준금리가 7∼8회 연속으로 빠르게 오르면서 시장 충격이 컸지만 지금은 시장이 일정 부분 금리 수준에 적응한 상태"라며 "0.25%p, 많아야 0.5%p 정도의 추가 인상만으로 부동산 시장이 급격히 위축될 가능성은 낮다"고 말했다.

min72@newspim.com