[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = "대출 한도 줄어들기 전에 무조건 정계약서를 써야 합니다." (동탄역 인근 공인중개사)

신규 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정된 경기 화성시 동탄 일대 부동산 시장이 규제 시행을 앞두고 들썩이고 있다. 대출 규제 강화를 피하려는 매수 문의가 공인중개사무소에 쇄도하고, 대출이 가능한 마지막 시점을 노린 '당일치기 계약'까지 잇따르는 모습이다. 거래량이 급증하는 것은 물론 신고가 거래도 속출하며 규제 직전 시장의 과열 양상이 뚜렷해지고 있다.

다만 전문가들은 최근 동탄 집값 상승이 단기 투기 수요보다 실수요를 기반으로 이뤄진 측면이 큰 만큼, 이번 규제가 시장을 장기적으로 안정시키는 데는 한계가 있을 수 있다고 보고 있다.

1일 일선 공인중개업소와 실거래가 분석 자료 등에 따르면, 규제지역 발효(1일)와 토지거래허가구역 발효(5일)를 앞두고 동탄 일대 부동산에는 막바지 계약을 서두르는 매수자들의 빗발치는 문의가 쏟아지며 실제 거래 급증으로 이어졌다.

실제로 규제 발효를 전후로 동탄구 일대 아파트 거래량은 폭발적인 증가세를 보였다. 실거래가 당일 신고분 분석 자료에 따르면, 전날(30일) 기준 동탄구 아파트 매매 거래는 총 83건이 신고됐다. 이어 규제 적용 첫날인 이날(1일) 오후 2시 기준 총 100건의 거래가 신고되며 이틀 만에 도합 183건의 거래가 쏟아졌다.

단기간에 매수세가 쏠리면서 호가 방어는 물론 신고가 거래도 속출하고 있다. 전날 전체 거래 83건 중 20건이 신고가를 기록했으며, 이날에는 전체 100건 중 37건이 신고가로 거래를 마쳐 양일간 신고가 비율이 31%를 넘어섰다.

주요 거래 단지를 살펴보면, 전날에는 동탄역 시범우남퍼스트빌아파트가 전용 84㎡ 주택이 18억원에 거래되며 당일 최고가를 기록했다. 이어 1일에는 동탄역 시범한화 꿈에그린 프레스티지 아파트 전용 84㎡ 매물이 16억9000만원에 거래되며 최고가 단지에 이름을 올렸다.

이 같은 거래 폭증은 대출 축소를 피하려는 조급한 매수 심리가 반영된 결과다. 당장 1일부터 주택담보인정비율(LTV) 상한이 40%로 대폭 축소됨에 따라, 자금 융통이 시급한 매수자들은 가계약이 아닌 정계약을 맺기 위해 시간을 다투고 있다.

동탄역 인근 단지 공인중개소 관계자는 전날 "가계약금만으로는 안 되고 당일 매매가의 10%를 매도인에게 모두 입금한 뒤 계약서 작성까지 완료해야 종전 대출 한도를 적용받을 수 있다"고 현장 상황을 설명했다. 15억원이 넘는 아파트를 당일 계약하기 위해 1억5000만원 이상의 현금을 즉시 융통해야 하는 상황이 연출된 것이다.

더불어 토지거래허가구역 발효 전 규제를 피하기 위한 갭투자 막차 수요도 합세했다. 한 공인중개소 관계자는 전날 "토지거래허가구역 지정 전 현금을 들고 와 당일 계약으로 갭투자를 노리는 수요가 있어 오늘만 해도 여러 팀이 매물을 둘러보고 갔다"고 전했다.

전문가들은 일선 시장의 단기적인 혼란과 폭발적인 거래량에도 불구하고, 이번 규제가 장기적인 집값 안정으로 이어지기는 어려울 것이라고 분석한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "단기적인 가격 억제 효과가 있을지언정 장기적으로 지속될지는 단언하기 어렵다"고 평가했다. 본래 신도시 등 개발계획 발표 시 토지보상금 증가를 막기 위해 도입된 토지거래허가제를 기존 도심의 가격 급등 억제용으로 사용하는 것은 제도 초기 취지와 부합하지 않으며, 인위적으로 누른 가격이 자연스러운 시장 상태로 유지되기 어렵다는 지적이다.

특히 최근 동탄 등지의 집값 상승 원인이 무리한 대출을 이용한 투기 수요라기보다, 반도체 기업 성과급 및 증시 호황에 따른 여유 자금이 유입된 실수요 성격이 강하다는 점을 강조했다.

이 연구위원은 "단순히 레버리지를 이용한 투기 수요가 주된 원인이라면 이번 토허제 지정이 큰 효과를 발휘하겠지만, 적절한 자금 여력을 가진 실수요가 원인이라면 의도했던 정책 목표 달성이 쉽지 않다"며 "주택 거래를 어렵게 해 일시적으로 가격 변동 폭을 줄일 수는 있으나, 가격 변동의 방향성 자체를 바꾸기는 힘들다"고 설명했다.

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