'주민 반발·협의 지연' 최대 변수…"단기 안정 어려워"
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 연말까지 서울을 비롯한 수도권에서 유휴부지 추가 발굴과 개발제한구역(그린벨트·GB) 해제를 통한 공급 대책을 내놓겠다고 밝히면서 시장의 관심이 쏠리고 있다. 이재명 정부 들어 네 번째로 마련되는 부동산 대책으로, 고조된 집값 상승 흐름을 어느 정도 진정시킬 수 있을지가 핵심 변수로 꼽힌다.
다만 시장에서는 그린벨트 해제나 유휴부지 개발 과정에서 불거질 수 있는 주민 반발과 지역 갈등을 어떻게 해소하느냐가 정책 효과를 좌우할 것이라는 지적이 나온다. 도심 선호도가 높은 수요층을 중심으로 기대감이 일부 형성되고 있지만, 당장 공급으로 이어지기까지 상당한 시간이 필요한 만큼 단기적으로 가격 흐름을 반전시키기에는 한계가 있을 것이라는 전망도 제기된다.
◆ 정부, 유휴부지·그린벨트 추가 해제 검토
25일 업계에 따르면 정부의 공급 신호에도 불구하고 이번 계획은 중장기적 성격이 강해 실제 사업이 추진되기까지 상당한 시간이 소요될 전망이다. 이에 따라 단기간에 주택시장 분위기를 반전시키기에는 한계가 있을 것이라는 분석이 나온다.
정부는 다음 달 9·7 주택공급 확대 방안에 이어, 유휴부지 추가 확보와 그린벨트 일부 해제를 포함한 추가 공급대책을 내놓을 계획이다. 앞서 9·7 대책에서는 서울 내 유휴부지 4곳을 공개했지만, 물량이 부족하다는 지적이 제기되면서 추가 후보지 발굴에 착수한 상태다.
현재로서는 공공기관 유휴부지 활용이 공급 속도를 높일 수 있는 가장 현실적인 수단으로 꼽힌다. 문재인 정부에서도 추진됐던 방식으로 노원 태릉골프장, 마포 서부면허시험장, 서초 서울지방조달청, 정부과천청사, 용산 캠프킴 부지 등이 대표적 후보지로 거론된다. 유휴부지를 활용한 공급량을 약 3만 가구 수준이 될 것으로 관측된다.
그린벨트 추가 해제 방안도 검토되고 있다. 정부가 어느 범위까지 해제를 추진할지, 주민 수용성을 어떻게 확보할지가 정책 성패를 가를 핵심 변수로 꼽힌다. 특히 서울시와의 협의 과정에서도 진통이 예상된다. 서울시는 환경 훼손과 난개발 우려를 이유로 신중한 접근이 필요하다는 입장을 고수하고 있다.
앞서 윤석열 정부는 지난해 11월 서리풀지구, 의정부 용현, 고양 대곡, 의왕 오전·왕곡 등 4곳의 그린벨트 해제를 발표한 바 있다. 당시 오세훈 서울시장은 서초 서리풀지구 해제에 조건부 동의하며 '환경 훼손 최소화'를 강조했지만, 지역 주민 반발로 사업 추진은 난항을 겪고 있다.
시장에선 그린벨트 해제가 공급 확대에 일정 부분 기여할 수는 있으나 속도감 있게 추진되기 어렵다고 입을 모은다. 사업 인허가 절차, 기반시설 확보, 주민 협의 등 각종 과정이 필요해 실제 공급은 수년 뒤에야 가능하기 때문이다. 특히 수도권 외곽보다는 도심 접근성이 높은 지역을 중심으로 해제 여부가 결정될 가능성이 높아 해당 지역의 개발 압력이 더욱 높아질 것으로 관측된다.
◆ '주민 반발·협의 지연' 최대 변수…"단기 안정 어려워"
결국 정부가 검토 중인 공급대책은 주민 반발과 교육청·철도청 등 관계 기관 간 이해관계 조정이 선행되지 않으면 실질적 추진이 어렵다는 점에서, 갈등 해소와 협의 구조 마련이 핵심 과제로 꼽힌다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "유휴부지의 경우 교육청이나 철도청 소유가 많아 사전 협의가 반드시 필요하며, 쉽지 않은 과정"이라며 "실질적인 공급 효과는 수년 후에야 나타날 것"이라고 분석했다.
다만 추가 공급대책 발표는 젊은층을 중심으로 한 '패닉바잉' 심리를 일정 부분 잠재울 수 있을 것으로 전망된다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "(MZ세대는) 도심이나 업무지구와 가까운 입지를 선호한다"며 "유휴부지나 그린벨트가 도심과 가까운 경우 수요자 관심이 높다"고 말했다. 이어 "주민 반대가 예상되지만, 상호 윈윈할 수 있는 방안을 모색해야 한다"고 강조했다.
일각에서는 유휴부지나 그린벨트 해제 외에도 젊은층 수요를 흡수할 수 있는 다양한 공급 방안이 포함돼야 한다는 목소리도 나온다. 특히 추가 공급대책과 함께 기존 수요억제 정책 완화가 병행될 필요성도 제기되고 있다.
박 위원은 "직주근접성, 역세권 등이 라이프 스타일과 맞물리면서 MZ세대들은 오피스텔을 아파트 대체재로 인식한다"면서 "부족한 아파트의 현실적 대안 중 하나"라고 말했다. 그러면서 "오피스텔 공사기간은 아파트의 절반 이하로, 비교적 짧은 기간에 공급할 수 있는 패스트푸드형 주택"이라며 "주택시장 핵심 수요층으로 떠오른 MZ세대 수요를 고려하면 정책에도 이들의 니즈를 반영할 필요가 있다"고 덧붙였다.
송승현 도시와경제 대표는 "공급대책이 나오더라도 지금과 같이 수요억제책으로 묶여있는 상태에서 내놓는다면 실효성이 떨어지는 만큼 규제 완화가 동반돼야 할 것"이라고 말했다.
min72@newspim.com
