[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 반도체 특화 도시로 불리며 불과 몇 년 전까지 경기 부동산 시장의 '루키'로 떠올랐던 경기도 평택과 이천이 불 꺼진 아파트로 몸살을 앓고 있다. 직장·주거 근접 수요 확대보다 공급이 빠르게 늘어났기 때문인데, 반도체 단지 조성 시점에 따라 미분양 해소 여부가 달라질 것으로 보인다.

◆ 관리지역서 빠졌지만… 수도권 최다 미분양은 '여전'

26일 주택도시보증공사(HUG)는 8월 경기 미분양 관리지역에서 평택이 제외됐다고 밝혔다. 

HUG는 미분양 가구수가 1000가구 이상이면서 공동주택 재고 수 대비 미분양가구 수가 2% 이상인 시·군·구를 미분양관리지역으로 지정한다. 미분양 증가 속도가 빠르거나 미분양 물량이 좀처럼 해소되지 않는 지역과 신규 미분양이 발생할 우려가 있는 곳이 대상이다. 미분양관리지역으로 지정되면 사업자는 HUG의 분양보증 발급 전 사전 심사받아야 하는 등 신규 분양이 까다로워진다. 신규 주택 공급을 제한해 미분양을 털어내려는 취지다.

평택의 미분양 주택은 올 1월 말 6438가구에서 6월 말 3996가구로 37.9% 줄었다. 같은 기간 경기 전체 미분양 주택 감소율(26.7%) 대비 11.2%p(포인트) 높다. 미분양 물량이 몰려 있던 화양지구 분양이 늘어난 영향이다. 지난해 최초 분양에 나선 '푸르지오센터파인'(851가구)도 이달 1년 5개월 만에 완판됐다.

지난해 삼성전자가 반도체 투자에 보수적으로 접근하려는 흐름을 보이며 냉각된 시장이 투자 재개 소식에 다소 풀릴 전망이다. 삼성전자는 애초 2030년까지 경기 평택시에 총 6개의 반도체 생산라인(P1~P6)를 조성할 계획이었으나 지난해 9월 P4·P5 공장 건설 일정을 미뤘다.

가동 중이던 P2와 P3 공장의 경우 일부 파운드리 생산라인 설비 전원을 내리는 '콜드 셧다운'을 시행하기도 했다. 그러다 지난달 2분기 실적발표 컨퍼런스콜에서 반도체 수주 증가로 평택 단지 투자를 재개할 것이라는 가능성이 제시되면서 분위기가 다소 바뀌었다. 

지난 6월 28일부터 시행된 수도권·규제지역 '가계부채 관리 강화 방안'도 미분양 감소의 한 원인으로 작용했다. 정부는 수도권 내 주담대 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했으나, 규제 발표일인 같은 달 27일까지 입주자 모집 공고를 완료한 단지는 대출을 허용했다.

준공 후 미분양의 경우 '내 집 마련'을 위한 대출에 큰 영향을 받지 않은 셈이다. 평택의 한 공인중개사는 "신혼부부나 어린 자녀가 있는 가족 등 실수요자 중심으로 매수 문의가 있었다"며 "많진 않지만 지난해보단 나은 상황"이라고 말했다.

다만 안심할 수준은 아니다. 평택의 미분양 물량은 여전히 수도권에서 가장 많다. 올해 평택에 공급 예정인 아파트 공급물량은 약 1만가구로 인구 대비 적정 수요(3015가구)의 3배 이상이다. 미분양 관리지역 지정 기준을 고려할 때 공급 물량 자체가 많다 보니 미분양이 조금만 줄어도 감소 비중이 커보이는 효과가 발생한 것으로 보인다.

평택시는 하반기 미분양 해소 속도가 빨라질 것으로 보고 있다. 평택시 관계자는 "지난해 4분기 총 6개 단지(약 500가구) 분양이 몰리면서 일시적으로 미분양이 늘었다"며 "신도시 개발에 따른 단기적 공급 과잉 현상일 뿐"이라고 말했다. 지난해 매달 평균 570가구가량 꾸준히 분양된 것으로 봤을 때 시장 악화까지는 예상되지 않는다는 분석이다.

◆ 교통 개선·수요 모니터링 없인 미분양 해결 요원

평택과 함께 반도체 기업과 관련 기관이 밀집한 '반세권'으로 꼽힌 이천은 미분양 관리지역이라는 오명을 떨치치 못했다. 지난해 8월부터 13개월 연속 지정이다. 이달 경기에서 유일하게 미분양 관리지역에 속한 지역이기도 하다.

이달 6월 말 기준 이천의 미분양 물량은 총 1327가구다. 최근 3개월간 미분양 가구 수가 최근 전월 대비 30% 이상 증가했다. 지난 2월 분양한 '이천 롯데캐슬센트럴 페라즈스카이'는 총 801가구 중 77.3%(619가구)가 남아있다. 792가구를 모집한 1순위 청약엔 165명이 청약해 0.28대 1이라는 저조한 성적표를 받아들었다. 

지난해 정부가 경기 남부를 중심으로 한 '반도체 메가 클러스터' 조성 계획을 발표하면서 SK하이닉스 공장이 자리한 이천 또한 집값 상승의 기대감이 커졌다. 하지만 적정 수요가 1120가구인 데 반해 내년과 내후년 예정 공급량이 약 5065가구와 1436가구로 조사되면서 분양권이 분양가보다 낮은 이른바 '마피'(마이너스 프리미엄) 현상도 나타나고 있다.

업계에선 산단이 활성화되기도 전에 과잉 공급된 아파트 물량을 원인으로 보고 있다. 아직 교통망이 확충되지 않아 교통이 불편한 상황에서 산단이 들어선다는 이유만으로 아파트가 불티나게 팔리기는 어렵다는 해석이 나온다.

고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 "서울과 접근성이 떨어지는 지역인 평택·이천 등은 미분양 주택이 늘어날 수밖에 없다"며 "미분양 적체가 장기간 이어지면 지역 건설경기 회복을 저해하는 요인이 될 수 있어 전반적인 점검이 필요한 시기"라고 말했다. 김학렬 스마트튜브 소장은 "공급량이 늘어 분양 실적이 안 좋다고 공급을 줄이는 것보단 교통망을 만들어주는 게 더 효율적"이라고 말했다.

주택 공급 특성상 착공부터 준공까지 약 3∼5년의 시간이 소요되기에 미분양이 발생하면 즉각적으로 대응하기 어렵다는 문제가 있다. 이를 해결하기 위해선 각 지역의 인구 증가율과 경제성장률, 주거 수요 등의 지속적 모니터링이 필요하다는 의견이 제시된다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "수요와 공급의 시간적 차이로 발생하는 미분양 주택 문제를 해결하려면 지역별 특성을 고려한 정책이 필요하다"며 "대출금리와 시기별 경제상황에 따른 원인도 고려한다면 과다한 미분양 발생을 줄일 수 있을 것"이라고 설명했다.

chulsoofriend@newspim.com