[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 지난해 11월 선도지구가 지정된 1기 신도시 재정비 선도지구 재건축 추진주체들이 정비계획 입안을 위한 '특별정비계획'을 수립할 때 추정 분담금을 명시해야한다. 추정 분담금은 정비계획구역 지정 전까지 사업을 대행할 예비사업시행자가 맡지만 한국부동산원의 검증이 필요할 전망이다. 

다만 주민들이 제출하는 특별정비계획서에서의 추정 분담금은 아무런 법적 제재력이 없어 시공사 선정과정에서 새로운 분담금이 산출될 공산이 크다.

14일 국토교통부에 따르면 1기 신도시 재정비사업의 신속한 추진을 위한 '노후계획도시 특별정비계획 수립지침'이 제정됐다. 지침은 이날부터 3월 4일까지 20일간 행정예고 후 고시된다. 국토부는 2월 중 선도지구를 선정한 5개 지자체들을 대상으로 지침에 대한 설명회를 개최하고 지자체별 주민설명회를 지원해 소유자 및 시행사들의 특별정비계획 수립절차에 대한 궁금증이 해소할 수 있도록 조치할 계획이다.

1기 신도시 선도지구 지정 현황

이번 지침은 지난해 11월 지정된 1기 신도시 재정비 선도지구의 패스트트랙 운영을 위한 정비계획 수립 가이드라인을 위해 마련된 것이다. 지침은 경기도 1기 신도시를 비롯한 전국 노후계획도시의 체계적인 정비를 위해 제정된 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'에서 위임한 특별정비계획의 수립절차 및 방법을 구체화했다.

지침은 특별정비계획 수립 시 준수사항 및 부문별 계획 수립기준과 특별정비계획의 수립 절차 및 방법을 담고 있다. 특별계획서는 제출 대상은 우선적으로 1기 신도시 재정비 선도지구다.  

우선 지침 제1장부터 제3장까지는 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수 등 지정권자가 특별정비계획을 수립할 때 적용해야 할 수립 기본원칙, 첨부서류, 부문별 계획 수립기준 및 수립 전 현황파악을 위한 기초조사 방법 등을 규정하고 있다. 이에 따라 토지이용계획, 인구·주택 수용계획, 기반시설 설치계획, 공원·녹지 조성 및 환경보전계획 등이 담겨야하며 특히 정비사업에서 소유자들이 부담해야 할 추정 분담금을 계획서에 명시하도록 규정하고 있다.

추정 분담금은 정비사업에 소요되는 총 사업비용에서 일반분양 수입을 차감한 금액을 조합원별로 배분한 금액으로 한국부동산원, 민간 신탁사 등에서 산출한다. 다만 국토부는 한국부동산원의 검증을 가급적 유도한다는 방침이다. 

국토부는 추정 분담금 산출에 대해  사업 과정에서 발생할 수 있는 분담금 관련 갈등을 예방하기 위한 조치라고 설명했다. 다만 특별계획서에 기재되는 추정 분담금은 실제적인 구속력이 없어 공염불에 그칠 것이란 지적이 나온다. 

모든 재건축·재개발 정비 사업장은 사업 초기부터 예상 분담금을 산출한다. 하지만 10년이 넘는 사업기간을 보내며 초기 예상 분담금은 모두 의미없는 숫자가 되고 있다. 정비사업 초기 예상 분담금은 당시 상황을 기반으로 마련한 것으로 공사가 시작됐을 때는 크게 달라지기 때문이다. 더욱 정비사업의 주민 유입을 위해 예비사업시행자가 산출할 수 있는 가장 낮은 금액을 분담금으로 추정하는 경우가 허다하다. 

이에 따라 실제적인 분담금이 가시화되는 것은 '분담금을 받게 될' 시공사를 선정할 때다. 시공사는 수주전에 나서면서 그나마 구체적인 분담금을 제시하게 된다. 그나마 최근에는 공사비와 원자잿값 인상에 따라 수주 당시 시공사가 제안한 금액보다 최소 30% 이상 분담금이 중간에 올라가는 경우가 빈번하게 발생하고 있으며 이를 수용하지 못하는 조합과 분쟁이 발생하며 사업이 중단되는 경우도 지속적으로 일어나고 있다. 

정부는 이에 대한 보완책으로 특별계획서에서 추정 분담금 명시 의무를 담았다고 설명했다. 하지만 이는 참고사항일 뿐이란 지적이 나온다. 추가 분담금을 받을 시공사가 산출하지 않은 추정 분담금이라서다. 더욱이 추정 분담금 금액보다 훨씬 많은 분담금이 나오더라도 이를 제재할 방법은 없다. 

국토부 관계자는 "추정 분담금은 예비사업시행자나 한국부동산원의 공신력있는 기법을 통해 산출될 것"이라며 "다만 추정 분담금에서 몇 % 이하로만 증액해야 한다는 등의 제재 규정은 없는 참조 사항"이라고 말했다. 

이에 대해 업계에서는 아무 의미 없는 대책이란 지적이 나온다. 지금도 정비사업을 시작할 때 정비계획 입안과 상관없이 추진위 준비단계에서 추정 분담금이 제시되기 때문이다. 이는 주민들이 재정비 사업 비용을 가늠할 수 있도록 하기 위한 것이다.  

한 정비업계 관계자는 "분담금을 내야 할 주민들이 제시한 추정 분담금이 제3자인 한국부동산원의 검증을 받았다 해도 무슨 의미가 있는지 모르겠다"며 "재건축 사업은 정비계획구역 지정 이후부터도 10년이 걸리는 일이 태반인데 10년 전 추정 분담금을 참조해서 분담금을 제시할 건설사는 없을 것"이라고 말했다. 

특히 업계에서는 특별계획서의 추정 분담금이 자칫 '희망 고문'이 될 수 있다는 우려를 내놓고 있다. 업계 관계자는 "예비사업시행자가 만드는 추정 분담금은 주민들을 재건축으로 유도하기 위해 최대한 희망적인 사업조건을 내놓기 마련"이라며 "결국 이에 혹해 재건축을 선택했다가 실제 분담금이 나오면 절망하게 되는 조합원들이 생겨날 것"이라고 말했다.  

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