[GAM]연준 빅컷에 리츠 '변곡점' 월가 큰손들 비중 늘린다

[GAM]연준 빅컷에 리츠 '변곡점' 월가 큰손들 비중 늘린다 - ①

기사입력 : 2024년09월27일 16:36

최종수정 : 2024년09월27일 16:38

2년 이상 언더퍼폼 '마침표'
금리인하 반사이익+밸류 매력
펀드매니저 7월부터 비중 확대

이 기사는 9월 26일 오후 4시10분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 미국 연방준비제도(Fed)의 소위 '빅컷(big cut, 50bp 금리 인하)'으로 리츠(REITs, 부동산투자신탁) 섹터가 변곡점을 맞았다는 의견이 나왔다.

신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태 이후 상업용 부동산이 침체에 빠졌고, 2022년부터 지속된 연준의 고강도 긴축에 부동산 시장이 홍역을 치르면서 리츠 업계가 직격탄을 맞았지만 금리인하 사이클이 본격화되면서 월가의 '입질'이 재개되는 모양새다.

사실 리츠에 대한 투자 심리 회복은 9월 연방공개시장위원회(FOMC)에 앞서 제롬 파월 의장이 잭슨홀 미팅에서 통화정책 방향을 수정해야 할 때라는 말로 금리 인하 신호를 보낸 뒤부터 두드러졌다.

주요 외신에 따르면 파월 의장의 발언이 전해진 후 투자은행(IB) 업계가 하루만에 총 39개 리츠에 대한 목표주가를 상향 조정해 눈길을 끌었다.

업계에 따르면 리츠 섹터는 지난 2년 6개월 가량 뉴욕증시 전반에 언더퍼폼했다. 데이터센터를 중심으로 특정 부동산 자산에 집중 투자하는 종목이 모멘텀을 얻었을 뿐 대표적인 주택 리츠인 리얼티 인컴(O)이 2024년 초 이후 7% 이내로 오르는 데 그치는 등 전반적으로 수익률이 저조했다.

헬스케어 섹터를 겨냥하는 애시포드 호스피텔리티 트러스트(AHT)가 연초 이후 53% 폭락했고, 오피스 빌딩에 투자하는 오피스 프로퍼티스 인컴(OPI)가 71% 내리 꽂히는 등 일부 종목은 브레이크 없는 하락을 연출했다.

미국 부동산 섹터 등락 [자료=그린 스트리트]

맥쿼리에 따르면 2022~2023년 사이 미국의 금리 인상이 40년래 가장 큰 폭으로 강행됐고, 이로 인해 미국 부동산 섹터가 2022년 3월 고점에서 2023년 10월 사이 44.6% 폭락했다.

헤이즐뷰 인베스트먼트는 보고서를 내고 리츠 섹터의 비중 확대를 강력 추천했다. 지난 수 년간 상대적으로 상승폭이 제한적이었기 때문에 밸류에이션 매력이 두드러지는 데다 추세적인 금리 인하에 따른 반사이익이 기대된다는 의견이다.

미국 상업용 부동산 시장 [사진=블룸버그]

월가의 채권 트레이더들은 연준이 과격한 금리 인하를 추진하는 시나리오에 무게를 두는 모습이다.

월가에서 유일하게 9월 50bp(1bp=0.01%포인트) 금리 인하를 예상했던 마이클 페롤리 JP모간 이코노미스트는 또 한 차례 '빅컷'을 전망하고 있다.

고용시장이 급속하게 둔화될 경우 연준이 11월에도 50bp 금리 인하를 강행할 여지가 높다고 그는 강조한다.

뱅크오브아메리카(BofA) 역시 보고서를 내고 11월 50bp 금리 인하를 예상했고, 씨티그룹도 미국의 침체 리스크를 언급하며 금리인하 사이클이 가속화될 가능성에 무게를 실었다.

블룸버그는 채권 트레이더들이 컨퍼런스 보드의 9월 소비자신뢰지수를 확인한 뒤 빅컷에 베팅하고 있다고 보도했다.

9월 지수는 98.7을 기록해 8월 105.6에서 가파르게 떨어졌다. 이번 낙폭은 2021년 8월 이후 최대치에 해당한다.

반면 부동산 시장은 연준의 빅컷에 반응하며 훈풍을 내고 있다. 미국 모기지은행가협회(MBA)에 따르면 9월20일 기준 모기지 신청 건수가 전주 대비 11% 급증하며 2022년 7월 이후 최고치를 기록했다.

같은 기간 기존 대출을 다른 대출로 갈아타는 이른바 리파이낸스(refinance) 역시 전주 대비 20%, 전년 동기 대비 175% 늘어났다. 모기지 금리가 하락한 데 따른 움직임으로 풀이된다.

MBA의 데이터에 따르면 미국 30년 만기 모기지 금리는 최근까지 8주 연속 하락하며 6.13%까지 내렸다. 이와 별도로 미국 연방주택국(FHA)에서 보증하는 모기지론의 금리는 5.99%를 기록, 심리적 저항선인 6% 아래로 떨어졌다.

헤이즐뷰 인베스트먼트는 이번 보고서에서 "부동산 시장이 활기를 되찾는 모습"이라며 "리츠 업계가 마침내 변곡점을 맞았다는 신호"라고 풀이했다.

연준의 이른바 피벗(pivot, 정책 전환)에 따른 고수익률 기회를 찾는 투자자들에게 리츠가 한 가지 해답이 될 수 있다는 얘기다.

미국 뿐 아니라 영국과 유로존, 스위스, 중국까지 주요국 전반에 걸쳐 금리 인하 및 통화완화 정책 기조가 확산되는 데다 거시경제 여건이 리츠를 포함해 금리에 민감한 섹터에 유리하다고 헤이즐뷰 인베스트먼트는 강조한다.

밸류에이션 저평가가 두드러지는 동시에 수요 상승으로 임대료 수입의 증가가 기대되는 부동산 섹터의 리츠가 특히 수익성 및 주가 호조를 나타낼 전망이다.

이와 함께 부동산 자산의 공급이 제한되면서 가격 상승이 나타날 가능성이 높고, 이는 앞으로 수 년간 리츠 섹터의 주가 전망을 낙관하게 하는 대목이라고 월가는 강조한다.

맥쿼리는 보고서를 내고 "리츠 섹터의 투자 매력이 과소평가 받는 상황"이라며 "헬스케어와 산업 부문까지 포함해 강한 반등이 기대된다"고 전했다.

일반적으로 금리가 오를 때 자산 가치가 떨어지고, 금리가 내릴 때 자산 가치가 상승하는데 리츠가 특히 이 같은 움직임을 뚜렷하게 보인다고 맥쿼리는 설명한다.

리츠의 비즈니스 특성 상 대차대조표 상 부채 규모가 크고, 따라서 자금 조달 비용이 하락할 때 이익률이 향상되는 경향을 보인다는 얘기다.

맥쿼리의 데이터에 따르면 전세계 상장 리츠는 순자산가치에 11% 할인된 주가에 거래되고 있다. S&P500 지수에 비해서는 0.6배의 밸류에이션을 나타내는 상황.

월가의 큰손들은 이미 리츠의 편입 비중을 확대하고 나섰다. 뱅크오브아메리카(BofA)에 따르면 글로벌 펀드 매니저들은 이미 7월부터 연준의 피벗을 겨냥, 포트폴리오의 리츠 비중을 대폭 확대했다.

리츠 비중이 여전히 역사적 평균치를 밑도는 만큼 기관 투자자들의 매수가 상당 기간 이어질 것으로 월가는 예상한다.

shhwang@newspim.com

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가덕신공항 공사기간 22개월 연장 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국토교통부와 가덕도신공항건설공단이 가덕도신공항 부지조성공사를 연내 재입찰하기로 했다. 앞선 사업자 선정이 네 차례나 유찰되고 수의계약 추진도 중단되면서 표류하던 사업에 대해, 정부와 공단이 정상화 로드맵을 마련해 다시 추진에 나선 것이다. 부산 강서구 가덕도신공항 예정지 부지가 내려다보이는 대항전망대에 위치한 비행기 모형 [사진=최지환 기자] 21일 국토교통부와 가덕도신공항건설공단은 가덕도신공항 부지조성공사를 설계·시공 일괄입찰(턴키) 방식으로 연내 입찰 공고할 계획이라고 밝혔다. 가덕도신공항 사업이 네 차례 유찰되고 현대건설 컨소시엄과의 수의계약 절차가 중단된 이후 사업 지연 우려가 커진 데 따른 조치다. 정부와 공단은 입찰방식과 공사기간, 사업관리 체계 전반에 대한 기술 검토를 거쳐 사업 재개 방안을 마련했다. 가덕도신공항 공사는 부산 강서구 가덕도 일대 666만9000㎡에 활주로와 방파제 등을 포함한 공항 시설 전반을 건설하는 사업이다. 본래 개항 목표는 2029년 말이었으나, 올 5월 기존 우선협상대상자로 지정된 현대건설 컨소시엄(이하 현대건설)이 해상과 육상을 아우르는 대규모 고난도 공사임을 고려할 때 108개월의 공사 기간이 필요하다는 입장을 고수하자 국토부가 지위를 박탈하면서 착공이 지연되고 있다. 입찰은 턴키 방식으로 추진된다. 해상 연약지반이 두껍게 분포한 가덕도 지역 특성을 고려해 토석 채취, 연약지반 처리, 방파제 설치, 해상 및 육상 매립, 활주로 설치 등 복합 공정을 유기적으로 연계할 수 있도록 시공사의 책임성과 전문성을 강화하기 위한 선택이다. 공사기간은 연약지반 안정화 확보에 중점을 두고 기존 84개월에서 106개월로 연장했다. 정부는 지반 계측을 통해 안정화가 앞당겨질 경우 후속 공정을 신속히 연계해 전체 공기를 탄력적으로 운영한다는 방침이다. 해상공사 장비 제작 기간과 공사용 도로 개설 등 사전 준비 기간도 반영됐다. 공사비는 당초 10조5000억원에서 건설투자 GDP디플레이터 상승률을 적용해 10조7000억원으로 상향 조정된다. 공단은 종합적 사업관리(PgM) 체계 도입을 통해 토목·건축·항행시설 등 복수 프로젝트를 통합 관리하고, 관계기관 협의체를 상시 운영해 안전과 품질을 관리할 계획이다. 정부는 연내 입찰 공고를 거쳐 사업자 선정과 기본설계를 진행하고, 2026년 하반기 우선 시공분 착공을 추진한다. 행정 절차와 공사가 계획대로 진행되면 2035년 개항이 목표다. 공항 접근성 강화를 위한 도로·철도 인프라도 병행 추진한다. 정부와 지방자치단체, 공공기관, 연구기관, 민간 등이 참여하는 거버넌스를 통해 지역 발전 및 북극항로 시대 대응 전략도 함께 마련할 방침이다. 김윤덕 국토부 장관은 "가덕도신공항은 여객·화물 수요를 충분히 처리할 수 있는 관문 공항으로 건설돼야 한다"며 "안전을 최우선 가치로 삼되, 관계기관과 협력해 사업이 최대한 신속히 추진되도록 하겠다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-11-21 16:00

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박철우 서울중앙지검장 취임 [서울=뉴스핌] 김현구 기자 박민경 인턴기자 = '대장동 개발 비리 특혜 사건' 항소포기 논란이 채 가시기도 전 박철우(53·사법연수원 30기) 신임 서울중앙지검장이 21일 취임했다. 항소포기의 지휘 라인에 있던 박 지검장이 중앙지검장으로 오면서, 검찰 안팎에선 불만이 커지는 모습이다. 박 지검장은 이날 오전 9시께 중앙지검으로 첫 출근했다. 그는 출근길에 취재진과 만나 '대장동 수사팀에서는 지검장이 (대검찰청 반부패부장 시절) 항소포기 의견을 전달했다고 주장하는데 이에 대해 어떤 입장인가'라는 질문에 "저에 대해 정확하지 않은 내용이 많이 퍼져있는 것 같다"고 답했다. 단 그는 어떤 내용이 정확하지 않은지에 대해선 "말씀드리기 적절하지 않다"며 답을 피했다. 박철우 서울중앙지검장이 21일 중앙지검 청사 앞에서 취재진 질문에 답하고 있다. [서울=뉴스핌] 박민경 인턴기자 = 2025.11.21 pmk1459@newspim.com 또 '항소포기 사태 당사자의 지검장 부임에 대해 직원들의 반발 목소리가 있다'는 지적에 박 지검장은 "검찰 구성원들이 반발하는 것은 충분히 이해한다"고 말했다. 그러면서도 '충분히 이해하고 공감하면 (항소포기)에 대한 입장을 말해줘야 하는 것 아닌가'라는 질문엔 "아니 이해하고 공감하다고 했지 않은가"라며 다소 신경질적인 반응을 보였다. 그는 이외에 항소포기에 반발한 검사를 징계하는 것에 대한 입장 관련 질문도 "언급하는 것은 적절하지 않은 것 같다"며 답을 피했다. 박 지검장은 취임사를 통해 "요 근래만큼 그동안 쏟아부은 열정이 송두리째 부정당하는 것 같은 박탈감과 자괴감이 드는 시기는 없을 것"이라며 "저 또한 억울한 감정을 부정할 수 없는 게 솔직한 심정"이라고 말하기도 했다. 최근 본인을 둘러싼 논란에 대해 간접적으로 억울함을 호소한 것으로 해석된다. 박 지검장은 대장동 항소포기 논란의 중심에 있는 인물이다. 대장동 항소 기한이 만료된 후 수사·공판팀은 입장문을 통해 "모든 내부 결재 절차가 마무리된 이후인 지난 7일 오후 무렵 갑자기 대검과 중앙지검 지휘부에서 알 수 없는 이유로 수사·공판팀에 항소장 제출을 보류하도록 지시했다"고 밝혔다. 이후 대장동 수사·공판팀을 이끈 강백신 대구고검 검사는 당일 오후 8시45분께 당시 대검 반부패부장이던 박 지검장이 재검토 지휘를 내렸다고 주장했다. 이에 당시 대검 반부패부장이던 박 지검장은 항소포기 관련 지휘에 깊이 관여한 인물로 지목됐다. 애초 항소포기 사태는 당시 검찰총장 직무대행을 맡고 있던 노만석 전 대검 차장이 사의를 표하면서 일단락되고, 항소포기에 반발한 검사장들의 평검사 전보 징계 국면으로 넘어가고 있었다. 하지만 이후 박 지검장이 새롭게 임명되면서 내부 반발은 더욱 커지고 있다. 수도권의 한 고검 검사는 "항소포기 일련의 과정을 봤을 때 구체적인 설명이나 어떠한 언급도 하지 못할 것이라 생각했고 실제로 그랬다"며 "수사팀은 물론 중앙지검 내부 반감이 큰데, 어떻게 조직을 안정화하겠다는 것인지 의문"이라고 지적했다. 재경지검의 한 부장검사도 "조직에 칼을 꽂은 공으로 좋은 자리를 차지한 사람이 어떻게 조직을 안정화하겠다는 것인가"라며 "내부 반발만 더욱 커질뿐이다. 제대로 리더십을 발휘할 수 있을 거라고 전혀 기대되지 않는다"고 강하게 비판했다. hyun9@newspim.com 2025-11-21 14:45