[서울=뉴스핌] 이윤애 기자 = 고금리와 부동산 경기 둔화로 내리막을 걷던 리츠(REITs·부동산투자회사)주가 이달 들어 반등을 시도하고 있다. 금리 인하 기대감과 국회에서 '리츠 배당확대법' 등으로 투자자들의 관심이 쏠린 영향이다.

다만 리츠주 내에서도 선별적으로 투자해야 한다는 조언이다. 전문가들은 자산이 속한 시황 우려 또는 높은 차입 부담으로 할인율이 커진 리츠 중 대형 리츠부터 턴어라운드할 것이라고 전망한다. 소형 리츠, 이해 상충 가능성이 높은 리츠, 전략이 모호한 리츠는 배제해야 한다.

14일 한국거래소에 따르면 유가증권시장 상장 리츠 중 시가총액 상위 10개 종목으로 구성된 'KRX 리츠 TOP 10 지수' 이달 들어 지난 8일까지 6거래일 연속 상승했다. 리츠주와 함께 인프라 종목 10개로 구성된 'KRX 부동산리츠인프라 지수'도 이달 들어 6일을 제외하고는 상승세를 보였다. 두 지수의 상승률은 각각 1.70%, 1.48%이다.

부동산 간접투자 상품인 리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 실물 부동산에 투자한 뒤 임대수익과 매각차익 등을 투자자에게 배당하는 구조다. 실물 자산을 보유한데다 연간 배당수익률이 5%대 이상으로 높아 안전자산으로 꼽혀왔다.

하지만 2022년부터 급격한 금리 인상과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려, 해외 부동산 손실 등 악재가 이어지면서 리츠주는 내리막길을 걸었다.

리츠는 자금 재조달(리파이낸싱)을 위해 대규모 자금을 조달해야 하는데 금리가 오르면 이자 비용이 늘어나 수익성 감소 및 배당 매력이 떨어지기 때문이다.

이런 가운데 전문가들은 금리 인하 기대감과 이달 초 국회 본회의를 통과한 '리츠 배당확대법' 등 투자 환경 개선으로 리츠주가 턴어라운드 할 것이라고 전망했다.

박세라 신영증권 연구원은 "3월, 6월 등 금리 인하 시점에 대한 논의가 이어지고 있지만 전반적으로 금리 인하 기조가 유지되면서 오피스 불황도 바닥권에 근접했다는 의견이 퍼지고 있다"고 분석했다.

금리가 내리면 부동산 대출 이자인 즉 조달 비용이 줄어들면서 리츠의 수익성 개선, 배당매력도 증가 등 영업환경이 개선된다.

리츠의 배당 가능 이익을 늘려 투자자에게 더 많은 수익을 주는 이른바 '리츠 배당확대법'의 국회 본회의 통과도 리츠의 투자 매력을 높였다. 리츠 배당확대법은 이달 중 시행될 예정이다.

리츠 배당확대법은 리츠가 배당할 수 있는 이익을 계산할 때 평가손실을 반영하지 않는 게 핵심이다. 기존 부동산투자회사법은 리츠 수익이 줄지 않더라도 자산 평가액이 하락하면 그에 따른 미실현 손실분을 빼고 배당해야 했다.

예를 들어 리츠가 200억원의 배당 가능 이익을 냈지만 50억원의 평가손실이 나면 150억원만 배당할 수 있었다. 평가손실은 실현되지 않은 장부상의 손실을 의미한다.

이번 법 개정으로 리츠가 법인세 면제 혜택을 받는 것도 한결 수월해졌다. 법인세법에 따르면 리츠는 이익의 90% 이상을 배당하면 세금 감면 혜택을 받을 수 있다.

최근 정부는 성장 초입기인 국내 리츠시장에 육성 정책을 꾸준히 발표하고 있다. 이번 리츠 배당확대법도 지난해 1월 발표한 리츠 시장 경쟁력 강화방안의 후속조치다.

리츠 배당확대법 시행으로 자산평가가 잦은 해외 부동산을 기초자산으로 하는 리츠의 수혜가 기대된다.

박 연구원은 "자산평가가 잦은 해외 부동산의 경우 미실현손실 발생 빈도가 높은데 이번 배당확대법 통과로 해외 부동산을 보유한 리츠가 배당금을 지급할 수 있는 법적 근거가 마련됐다"고 평가하며 "미국은 양호한 경제 수치와 하이브리드 근무 비중이 높아지면서 회사 복귀 수요 회복, 2023년 신규 오피스 공급 제한에 따른 수급 불균형이 해소될 것"이라고 했다.

이어 "물류센터의 경우 아직 공급과잉 이슈가 남아있어 2025년부터 점진적인 회복세가 기대된다"고 덧붙였다.

대신증권은 KB스타리츠(벨기에, 영국 오피스), 마스턴프리미어리츠(프랑스 물류센터, 오피스), 미래에셋글로벌리츠(미국 물류센터), 제이알글로벌리츠(벨기에, 미국 오피스), 이지스밸류리츠(미국 데이터센터) 등을 수혜주로 꼽았다.

리츠 가운데에도 '옥석 가리기'가 필요하다.

이경자 삼성증권 연구원은 "싼 리츠보다 성장 가능성이 중요하기에 소형 리츠, 이해 상충 가능성이 높은 리츠, 전략이 모호한 리츠는 배제해야 한다"며 "자산이 속한 시황 우려 또는 높은 차입 부담으로 할인율이 커진 리츠 중 대형 리츠부터 턴어라운드 할 것"이라고 말했다.

yunyun@newspim.com