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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 미국과 유럽을 중심으로 상업용 부동산의 가격 하락이 이미 현실화됐고, 관련 증권 역시 하락 압박에 홍역을 치르고 있다.

시장 전문가들은 채권은 물론이고 주식시장에서도 해당 분야에 노출이 큰 종목의 비중을 축소, 적극적인 대응에 나서야 한다고 조언한다.

뱅크오브아메리카(BofA)에 따르면 지난 4월5일(현지시각) 기준 BBB 등급 미국 상업용 부동산 저당 증권(CMBS)의 가산 금리가 9.52%포인트까지 뛰었다.

같은 만기의 미국 국채 수익률 대비 BBB 등급 CMBS의 프리미엄이 2월 말 7.6%에서 가파르게 치솟은 셈이다.

뿐만 아니라 수치는 2020년 3월 신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태로 금융시장의 불안감이 크게 고조됐던 당시 기록한 고점 10.8%에 바짝 근접했다.

BBB 등급 CMBS의 평균 가격은 액면가 1달러 당 75센트로, 1년 전 89센트에서 큰 폭으로 주저 앉았다.

월스트리트저널(WSJ)은 CMBS 가격이 전반적인 상업용 부동산 대출 시장의 이상 기류를 포착하는 데 바로미터로 통하며, 이 때문에 월가가 최근 가산 금리 상승에 신경을 곤두세우고 있다고 설명했다.

BofA는 보고서에서 "CMBS가 상업용 부동산 시장 전반의 신용 리스크를 거의 실시간으로 확인시켜 주는 통로"라고 전했다.

최근 CMBS의 가산 금리 상승이 상업용 부동산 모기지 디폴트 위험을 드러내는 조기 경보로 볼 수 있다는 의견이다. 실제로 2008~2009년 금융위기 당시에도 CMBS에서 먼저 적신호가 켜졌다.

리츠(REITs, 부동산투자신탁) 시장에도 냉각 기류가 번지는 양상이다. 시장 조사 업체 나리트에 따르면 2023년 초 이후 2월 말까지 오피스 리츠 가격이 0.64% 떨어졌다. 해당 리츠는 2022년 총수익률 기준으로 37.6%에 달하는 손실을 기록한 바 있다.

문제는 상업용 부동산 시장에 최악의 위기 상황이 가시화될 경우 파장이 거시경제 전반으로 확산될 수 있다는 점이다.

뉴욕타임스(NYT)는 부동산 업계의 데이터를 인용해 팬데믹 사태로 인해 오피스 빌딩부터 쇼핑몰, 물류 시설까지 상업용 부동산 시장 전반에 한파가 닥쳤던 당시에도 해당 분야의 미국 경제 기여도가 2조3000억달러에 달했다고 전했다.

모간 스탠리의 예상대로 상업용 부동산 가격이 40% 폭락할 경우 금융시스템을 물론이고 실물경제까지 초토화될 수 있다는 계산이다.

팬데믹으로 인한 상업용 건물 수요 감소와 2022년 3월 이후 9차례에 걸친 연방준비제도(Fed)의 금리 인상으로 인해 은행권의 자산 가치는 이미 큰 폭으로 떨어졌다.

스탠포드 대학 경영대학원의 아미트 세루 교수는 보고서를 통해 시장 가격을 기준으로 한 은행권의 자산 가치가 장부 가치를 2조달러 밑도는 실정이라고 지적했다.

JP모간은 투자 보고서를 내고 상업용 부동산 시장의 노출이 큰 종목의 비중을 축소하는 전략을 권고했다.

건설 장비 업체 캐터필러(CAT)와 부동산 중개 업체 쿠시먼 앤드 웨이크필드(CWK) 및 존스 랑 라살(JLL), 리츠 업체 보나도 리얼티 트러스트(VNO) 및 블랙스톤 모기지 트러스트(BXMT) 등이 직접적인 충격을 받을 수 있다는 경고다.

higrace5@newspim.com