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['빌라왕', 그리고] ① 건축주→집주인→임차인으로 이어지는 '폭탄 돌리기'

기사입력 : 2023년01월09일 10:40

최종수정 : 2023년01월15일 19:00

계약은 집주인이랑 하는데 잔금 챙긴 건축주…이자비도 직접 지원
28세대 중 27세대가 '전세사고'…'깡통주택'이 된 신축빌라
상대적으로 투자가치 낮은 빌라…"전세자금 대출이 위험 줄여줬다"

수도권 일대에서 빌라·오피스텔 1139채를 임대하다가 전세보증금을 반환하지 않은 채 숨진 '빌라왕' 김모(42) 씨. 그는 사망했지만 그가 남긴 피해는 여전하다. 빌라시장은 김씨의 타깃이 됐다. 신축이냐 구축이냐에 따라 수법이 조금씩 달랐지만 기본적으로 빌라왕을 비롯한 전세시장의 무법자들은 폭탄을 돌리듯 빌라를 거래했다. 시한폭탄과 같은 깡통빌라는 그렇게 지어지고, 사들여지고, 다시 떠넘겨졌다가 누군가의 눈물이 됐다. 뉴스핌은 빌라왕 김씨 사례를 중심으로 온갖 편법과 불법의 온상이 된 빌라시장을 들여다봤다.

[서울=뉴스핌] 지혜진 기자 = 빌라왕 김모 씨의 이름은 주로 신축빌라가 분양할 때 사용됐다. 매매된 이력이 없어 시세를 정확히 알기 힘든 신축빌라의 임차인을 구할 때 빌라왕은 '바지 집주인'이 됐다.

9일 뉴스핌 취재 결과 전세대출 제도가 신축빌라를 짓는 건축주들의 위험 부담을 줄여주는 것으로 나타났다. 이른바 '동시진행' 수법으로 신축빌라의 분양과 전세 계약을 동시에 체결하면 빌라 시행사업의 '리스크'를 안고 있는 건축주가 비교적 손쉽게 분양 물량을 소화할 수 있다.

['빌라왕', 그리고] 글싣는 순서

1. 건축주→집주인→임차인으로 이어지는 '폭탄 돌리기'
2. [단독] 임차인 몰아낸 후 '뻥튀기' 된 집값
3. 전세사고 급증하는 동안...건축왕·빌라의신 등 활개
4. "이자비 최대 5000만원"…여전히 존재하는 '깡통전세'
5. 사망한 김씨 추적하니 또 다른 '왕'들이 나왔다
6. 잇단 전세사기 사건…원인은

전문가들은 신축빌라 시행사업의 높은 위험성을 전세대출 제도를 통해 임차인에게 전가할 수 있는 제도적 허점이 이번 빌라왕 사태를 키웠다고 지적했다.

◆ 계약은 집주인이랑 하는데 잔금 챙긴 건축주…이자비도 직접 지원

강대은(33) 씨는 지난해 12월 전세계약이 만료됐지만 아직 빌라를 떠나지 못하고 있다. 강씨는 2020년 12월 29일 서울 강서구 화곡동에 자리한 에스빌(가칭)에 입주했다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험도 가입했지만 집주인이 빌라왕 김씨였다. 김씨가 지난해 10월 숨지면서 전세계약 해지를 통보할 대상이 없어졌다. 반환보증이 이행되려면 상속재산 관리인이 지정될 때까지 기다려야 하는데, 김씨는 지난해 종부세 62억원가량을 체납해 보유 주택이 압류된 상태라 상속자를 찾기 힘든 상황에 처했다.

빌라왕은 자신이 사내이사로 있는 법인 '○○하우징'을 통해 2020년 1월부터 2021년 4월 사이 에스빌을 매매가와 전세가가 같은 '무자본 갭투자' 방식으로 사들였다. 나머지 3세대는 각각 다른 사람들에게 팔렸는데 그중 2세대는 빌라왕이 보유한 세대와 마찬가지로 압류된 상태다.

강씨는 에스빌의 임차인들이 모두 같은 분양팀을 통해 같은 방식으로 전세계약을 맺었다고 설명했다. 통상적으로 신축빌라가 완공되면 전담 분양팀을 두고 빌라를 분양한다. 분양팀은 해당 빌라에 상주하기도 하는데 에스빌 역시 입주 전 빌라의 한 세대를 분양사무실로 썼다.

분양은 동시진행 수법으로 이뤄졌다. 건축주가 집주인에게 소유권을 아직 넘기지 않은 상태에서 매매와 전세계약을 같은 가격에 체결하는 것이다. 이 방법을 활용하면 자기 자본이 없이도 주택 소유권을 취득할 수 있다. '무자본 갭투자'다.

강씨는 에스빌을 분양하는 과정에서 건축주, 분양팀, 빌라왕 등이 공모했다고 주장한다. 전세계약의 주체는 임대인과 임차인인데 계약금, 잔금 등을 임대인인 빌라왕이 아니라 건축주에게 입금했기 때문이다. 이자비 지원(900만원)도 건축주 이름으로 입금 받았다. 다만 이자비는 자신의 계좌가 아닌 타인 명의의 계좌가 필요하다는 분양팀의 설명에 따라 친구 계좌로 받았다.

건축주인 A건설 관계자는 "빌라왕이 사기꾼인지, 그렇게 죽어버릴지 누가 알았겠느냐"며 "우리는 빌라 한두 개 짓고 사기 칠 생각으로 사업한 사람이 아니고 이전부터 꾸준히 집을 지어오던 사람"이라고 공모 가능성을 부인했다.

◆ 28세대 중 27세대가 '전세사고'…'깡통주택'이 된 신축빌라

그렇다면 건축주는 어쩌다 빌라 대부분이 전세보증금을 돌려받지 못하는 '깡통주택'을 짓게 됐을까. A건설은 주택건설업, 건축공사 및 시행업 등을 영위하는 법인 사업체다. 2015년 설립됐다. 대표이자 사내이사인 정모(66) 씨는 화곡동 일대에서 부동산을 운영하는 공인중개사이기도 하다.

'무갭투자'를 낀 신축빌라 분양 사례

A건설은 먼저 토지부터 사들였다. 등기일 기준 2019년 9월 30일 화곡동 일대의 2개 필지를 각각 22억9000만원, 15억7500만원 등 총 38억6500만원에 매매했다. 같은날 경인북부수산업협동조합에서는 에스빌이 지어질 토지 등을 담보로 채권최고액 39억원을 근저당 설정했다. 근저당 설정비율이 실제 대출금액의 110~130%로 설정된다는 점을 고려하면 A건설은 최소 30억원에서 35억원가량을 토지 매매대금 등 사업비로 빌린 셈이다.

에스빌의 건축허가는 2019년 8월 7일에 나왔다. 등기부등본상 매매일은 같은 해 6월 24일로 되어있지만 최초 건축허가 신청서는 이전 토지주 이름으로 제출됐다. 이후 A건설은 강서구에 건축주 변경동의서를 내고 건축주가 됐다. 강서구 관계자는 "매매계약으로 명의가 변경되기 전에 건축허가를 빨리 받으려고 이전 토지주가 협조를 해주기도 한다"고 전했다. 건축주 이전의 토지주까지 악순환의 고리에 힘을 보탠 것이다.

건물이 완공되면 빌라 건축주는 서둘러 분양에 나서야 한다. 앞서 은행에서 빌린 돈 때문이다. 한 건축주는 "특히 법인이 건축주로 되어있으면 빌라가 완공돼도 1년간 임차인들의 대출이 안 된다"며 "이 때문에 직접 임차인을 구할 수는 없고 분양팀을 통해 서둘러 새 집주인 찾기에 나서야 한다"고 설명했다. 건축주가 이자비까지 지원하며 서둘러 분양을 마무리하려는 까닭이다.

에스빌처럼 빌라 대부분을 한 사람에게 몰아주지 않더라도 신축빌라 전세사기 사건은 대부분 건축주의 '리스크'가 갭투자자를 거쳐 전세 임차인에게 전이되는 구조다.

◆ 상대적으로 투자가치 낮은 빌라…"전세자금 대출이 위험 줄여줬다"

빌라 신축사업의 '리스크'가 큰 이유는 뭘까. 빌라는 아파트보다 환금성이 떨어지는 자산으로 평가받는다. 환금성이란 자산의 가치를 현금화할 가능성을 말한다.

부동산 자문 업체 도시와경제 송승현 대표는 "규격화돼 시세 파악이 쉬운 아파트와 다르게 빌라는 가격이 정량화되어있지 않아 투자 시 위험성이 있다"며 "신축빌라를 분양할 때도 분양 가격이 적정한지 검토해야 하는데 그게 안 되다 보니 시행하는 사람들도 전세 제도라든지 임대사업자 제도, 전세 자금 대출 등 각종 방법을 활용해 분양하는 것"이라고 설명했다.

또 빌라는 감정평가를 어떻게 받느냐에 따라 그 가치가 다르게 매겨진다. 이 때문에 HUG는 깡통주택의 감정평가액이 부풀려지는 것을 막기 위해 이달 31일부터 전세 보증 상품 가입 시 지정된 감정평가법인 40곳을 통해서만 감정평가를 의뢰해야 한다고 밝혔다.

다만 감정평가액이 부풀려지는 일은 전세계약을 체결할 때만 일어나지 않는다. 시행사업 초기부터 발생한다. 사업 시작 전 건축주가 토지자금대출이나 PF(건축자금지원)대출을 받을 때 감정평가액을 높게 받게 되면 더 많은 금액을 대출받을 수 있어 유리하다.

전문가들은 제도의 허점이 신축빌라 시행사업의 높은 위험성을 상쇄해줬다고 지적했다. 또 '위험의 폭탄 돌리기'가 가능한 이유로 시행사업을 위한 금액이든 전세보증금이든 대출이 너무 쉽게 나온다는 점도 문제로 꼽았다.

박은정 감정평가사는 "시행사업의 리스크는 원래 높다"면서 "문제는 '바지 집주인'을 거쳐 전세 임차인에게 전가하는 '폭탄 돌리기'가 가능한 구조"라고 꼬집었다. 역설적으로 임차인의 주거권을 위한 전세보증금이 건축주가 감당해야 할 위험을 떠안아 주는 '자금줄'이 되는 구조다.

조정흔 감정평가사는 "빌라는 아파트와 비교하면 잘 안 팔려서 위험이 큰 상품"이라며 "원래는 돈을 회수하기 어려우니 많이 지을 수 없는 상품인데, 정부에서 민간임대사업제 등록제를 만들고 전세자금 대출, 전세보증제도 등을 만들면서 건축주의 위험이 없어졌다. 누구나 너무 쉽게 전세를 놓을 수 있게 된 것"이라고 설명했다.

이어 "건축주들은 너무 쉽게 돈을 빌려서 (빌라를) 짓고 금융기관에서도 전세든, 매매든 다 나가니까 돈 떼일 염려가 없어서 돈을 빌려주게 되는 것"이라며 "결국 회수할 수 있을지, 없을지 모르는 돈을 정부가 다 전세보증을 해주니 은행은 너무 쉽게 장사하고, 업자는 업자대로 돈을 번다. 이런 폭탄을 떠안는 게 임차인이 된 것"이라고 했다.

heyjin@newspim.com

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한동훈의 깊어가는 '당권 고민' [서울=뉴스핌] 이재창 정치전문기자 = 당권 도전을 놓고 한동훈 전 국민의힘 대표의 고민이 깊어지고 있다. 당초 한 전 대표의 출마에 무게가 실렸으나 최근 '친한(친한동훈)'계 측근들 다수가 출마를 만류하고 있어서다. 출마 땐 승산이 있지만 당내 다수파인 구 '친윤(친윤석열)'계의 벽에 가로막혀 당 쇄신이 사실상 불가능하다는 판단에서다. 대선 참패에도 구 주류는 건재하다. 원하는 후보를 쉽게 원내 사령탑으로 만들었고, 당 개혁안을 다수의 힘으로 저지하고 있다. 원내대표 선거에서 친한계와 쇄신파가 밀었던 김성원 의원이 친윤계의 지원을 받은 송언석 의원에게 완패했다. 30대 60으로 사실상 게임이 되지 않았다. 구 주류가 지배하는 당의 세력 분포를 단적으로 보여준다. 김용태 비상대책위원장이 제시한 개혁안은 이들의 반대로 표류하고 있다. [서울=뉴스핌] 국회사진기자단 = 국민의힘 대선경선에서 탈락한 한동훈 후보가 3일 오후 경기 고양시 킨텍스에서 열린 국민의힘 제5차 전당대회에서 수락연설을 하고 있다. 2024.05.03 photo@newspim.com 이런 상황에서 한 전 대표가 어렵사리 당 대표 자리에 오른다 해도 이들이 비토할 가능성이 높다. 영남 중심의 다수파인 이들이 반대하면 사실상 할 수 있는 게 없다. 전당대회에서 63%라는 압도적 지지로 당선됐다가 이들에 의해 쫓겨난 전철을 밟을 가능성도 없지 않다. 한 전 대표의 출마를 강력히 주장했던 측근들조차 신중론으로 입장을 선회한 배경이다. 물론 한 전 대표가 어떤 결정을 할지는 알 수 없다. 측근들 다수가 반대해도 본인이 출마를 결심할수도 있기 때문이다. 출마 가능성은 여전히 반반이라고 보는 게 맞다. 이준석 개혁신당 의원은 19일 채널A 라디오쇼 '정치시그널'에서 "한동훈 전 대표는 (국민의힘 전당대회에) 안 나온다고 하다가 나올 것"이라며 "한동훈 전 대표가 국민의힘 전당대회에 출마할 것이고, 결국 당 대표로 선출될 것"이라고 전망했다. 이 의원은 지난 대선 경선에서 한 전 대표가 패배한 것에 대해 "누군가는 '한동훈 비토가 세기 때문에 최종 결선 투표에서 진 게 아니냐' 이렇게 얘기하지만 그때 실제로 한덕수 총리에 대한 지지세라는 게 있었다"면서 "그런 분들이 아무래도 단일화나 이런 것에 임할 것으로 예상되는 김문수 후보한테 갔던 것"이라고 봤다. 이 의원은 나경원 의원과 안철수 의원의 출마 가능성까지 거론하며 "한 전 대표가 김문수 후보와 일대일로 만약에 붙는다고 봐도 이길 것"이라고 말했다. 친한계 기류는 출마 만류 쪽이다. 원내대표 선거 완패가 결정적 계기였다. 당 개혁안 표류도 한몫했다. 이런 상황에서 한 전 대표가 설령 대표가 돼도 현실적으로 당 쇄신은 요원하다고 본 것이다. 친한계인 정성국 의원은 18일 YTN 라디오 인터뷰에서 "우리 당이 김용태 비상대책위원장의 개혁안을 받아들이는 태도를 보인다든지, 또는 원내대표 선거에서 송언석 후보가 당선되더라도 치열한 접전이 있었다든지 이런 식으로 당의 변화가 느껴지는 상황에서 한동훈이 등판하면 '우리가 새로운 미래를 열 수 있다'는 기대감을 줄 수 있다"며 "지금 당내 분위기가 아직까지 많이 과거에서 벗어나지 못한다는 느낌을 주고 있다"고 지적했다. 정 의원은 "한 전 대표가 만약 출마를 한다면 가능성은 충분히 제일 높다고 본다"면서도 "지금 굉장히 복잡해졌다. 의견들이 5대 5라고 봤는데, 요즘은 주변에서 '출마하지 말라'는 이야기를 많이 하는 것 같다"고 전했다. 정 의원은 "그러다 보니 한 전 대표가 나와서 이런 당을 이끌어가는 것이 얼마나 힘들까"라며 "저항하는 부분이 있을 수 있다"고 했다.  역시 친한계 핵심인 신지호 전 사무부총장도 이날 기독교방송(CBS) 라디오 인터뷰에서 "저는 개인적으로 이번 전당대회에 출전하는 것은 좀 신중해야 된다는 의견"이라며 "기회가 있을 때마다 매번 출전할 수는 없다. 현실은 그렇다"고 했다. 그는 "친한동훈 그룹 내에서는 신중파가 더 많은 것 같다"고 했다. 그는 "한동훈이라는 존재는 보수 재건의 최강병기인 동시에 최종병기, 마지막 보루"라며 "한동훈이 무너지면 보수 혁신, 보수 재건은 거의 물 건너간다. 그러니까 소중한 만큼 아껴 써야 한다"고 했다. 친한계 인사 중 강력한 출마론자였던 김종혁 전 최고위원도 신중론으로 돌아섰다. 김 전 최고위원은 20일 뉴스핌과의 통화에서 "당의 최대 위기상황에서 한 전 대표가 출마하는 게 맞다는 생각이었지만 최근 원내대표 선거와 당 개혁안 표류 등을 보면서 자괴감이 들었다"고 했다.  그는 "한 전 대표가 대표가 돼도 구 친윤계의 반대로 아무것도 할 수 없는 상황이 될 것"이라며 "출마를 권유하는 게 맞는지 고민스럽다"고 했다. 한 전 대표의 고민이 깊어간다. 한 전 대표는 출마 쪽에 무게를 싣고 조직 확산 작업 등을 해왔으나 측근 그룹의 만류와 쇄신과는 거리가 먼 당 상황을 고려하지 않을 수 없다. 출마냐, 포기냐의 기로에 선 한 전 대표가 어떤 결정을 할지 주목된다.    leejc@newspim.com 2025-06-20 07:50
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