[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난주는 정부의 향후 부동산 정책 기조와 함께 규제 완화의 속도를 높이겠다는 의지를 내비치는 발언이 대통령 입에서 직접 나왔다.

윤석열 대통령은 지난 15일 국민들에게 생중계되는 제1차 국정과제점검회의에서 영세 임차인에게 세금을 전가할 수 있는 '다주택자의 중과세'를 경감하겠다고 밝혔다. 이는 전 정부가 사실상 징벌적 과세로 대못을 쳤던 규제 중 하나인 취득세 중과를 폐지하겠다는 얘기다.

윤 대통령은 '시장의 법칙'을 중시하겠다면서 부동산이 정치논리나 이념에 매몰되면 안된다고 강조했다. 향후 부동산 정책 뿐 만 아니라 경제 정책의 기조를 다시 한번 분명히 했다는 점에서 의미가 있다. 윤 대통령은 나아가 수요를 억누르는 규제에 대해 "조금 더 빠른 속도로 풀어나가겠다"고 밝힘에 따라 향후 후속 대책에 대한 기대감도 높아지고 있다.

그렇다면 어떤 부동산 규제들이 풀리거나 완화가 될까. 그동안 필자가 여러 차례 주장해 오고 제안했던 내용들이다.

우선 빠르면 이번주 발표될 임대사업자 제도의 부활이다. 등록임대사업자는 문재인 정부 초기 때 종합부동산세(종부세) 합산 배제 등 세제 혜택을 받는 대신 임대료 인상폭을 5%로 제한하는 것으로 허용돼 왔다. 그러나 다주택자에 대한 특혜라며 이 마저도 사실상 폐지하며 다주택자로서의 진입 자체를 차단했다. 이로 인해 민간 공급의 조절 기능을 사실상 크게 위축시키는 결과를 가져왔다. 되레 '임대차 2법' 규제를 통해 임차 법적 기간을 2년에서 4년으로 늘리도록 강제함으로써 시중 전세물량의 씨를 말리는 부작용으로 전셋값 함께 집값을 동반 폭등시키는 대표적 부동산 정책 실패의 선례를 남겼다.

주무부처인 원회룡 국토교통부 장관은 지난 12일 송년기자간담회에서 임대사업자 대책을 연내 발표하겠다고 밝힌 바 있다. 임대사업자 부활의 핵심은 다주택자들에게 종부세 합산 배제 등 세제 혜택을 받는 대신 임대료 인상폭을 적정 수준에서 제한토록 하는 것이다. 다만 원 장관은 "등록임대라는 이유로 세제혜택을 줬을 때, 투기로 시세차익을 노리는 주택을 사재기하는 폐단도 있었기 때문에 어떤 장치가 있어야 하는지를 깊게 검토하고 있다"며 막판 투기 방지 안전 장치에 대해 고심하고 있음을 토로했다.

내년 초 예상해 볼 수 있는 부동산 정책은 윤 대통령의 공언대로 다주택자에 대한 취득세 중과 폐지일 것이다. 1주택자의 취득세는 취득금액에 따라 1~3%를 물리도록 하고 있으나 2주택자부터는 현재 취득세율은 8%, 3주택 이상 보유자와 법인은 12%의 세율로 중과하고 있다. 정부는 이를 2020년 '7·10부동산대책' 이전으로 되돌리는 방안을 들여다보고 있다. 2019년까지 취득세는 주택 수와 상관없이 집값에 따라 1∼3%가 부과됐다.

이어 들여다 볼 대책은 '총부채원리금상환비율(DSR) 규제' 완화다. DSR은 개인의 연간 부채 원리금을 연간소득으로 나눈 비율로, 40%까지만 대출을 받을 수 있다. 여기 이자 상환과 원리금도 일정 기간을 거쳐 함께 상환토록 하고 있다. 금융당국은 앞서 무주택자나 실수요자 중심으로 DSR 규제를 완화했던 것을 다주택자·임대사업자까지 확대하는 것을 검토 중에 있다. 현재 다주택자는 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)을 0% 적용받아 대출을 받을 수 없다. 임대 사업자 역시 모든 지역에서 주담대 이용이 금지됐다.

이어 1월 중 규제지역 추가 완화도 예상된다. 현재 규제지역에 묶여 있는 지역은 서울 전역과 광명, 과천, 성남(수정·분당), 하남 경기 4곳인데, 이들 지역 아파트값의 급락세가 계속되고 있는 만큼 추가 해제가 불가피하다. 다만 전면 해제가 될지 여부는 좀 더 지켜봐야 할 것 같다. 이와 관련해 원 장관은 기자간담회 등에서 "고금리 추세에서 규제지역을 푼다 해서 살아나겠냐"면서도 "주택거래가 너무 위축돼 경착륙되는 상황을 정부가 원치 않기 때문에 시장을 면밀히 지켜보면서 판단하겠다"고 말했다.

이처럼 윤 대통령이 공식적으로 나서서 규제를 서둘러 풀겠다고 밝힌 배경은 국내 경제 상황이 위기 수준에 봉착해 있을 만큼 어렵기 때문이다. 내수의 가장 큰 비중을 차지하는 부동산에서 금융위기를 넘어선 거래위축과 집값·전셋값 급락세가 이어지면서 가계파산의 우려가 높아지고 있다. 이로 촉발되는 미입주사태로 인한 건설사의 연쇄도산이 PF 자금을 댄 금융기관으로도 확대되는 악순환이 될 위기까지 와 있는 게 지금의 현실이다.

결국 윤석열 정부는 문재인 정부에서 꽁꽁 묶어 놓았던 다주택자들의 수요 규제를 일단 풀어 수급의 균형을 맞추면서 돈이 돌도록 하는 완화 카드를 내놓고 있는 것이다. 그러나 이같은 완화도 문재인 정부 이전 또는 2020년 수준에서 규제하려는 소극적 대책일 뿐이다. 이 정도로는 위기에 대응하기 어렵다.

'역전세대란'에 대한 대책도 시급하다. '영끌족'에 대한 전적인 책임을 묻기에는 경제위기의 단초가 될 만큼 심각하다. 전셋값 급락이 집값 급락을 다시 부추기고 임의경매 급증 등의 악순환이 나타나고 있다. 이는 또 다른 가계發(발) 위기가 경제 전반으로 확산될 가능성이 높다. 

1주택자들의 갈아타기 수요도 함께 살릴 대출, 세제 등의 규제 완화가 이어져야 한다. DSR 규제로 인한 원리금 상환을 유예하고 거주기간 별 양도세 차등 부과 등도 폐지 또는 유예가 필요하다. 더 나아가 경제 상황이 더 악화된다면 김대중 정부 시절의 부양책 카드까지 써야 할지 모른다.

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