[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 원희룡 국토교통부 장관이 임대차3법에 대해 '폐지수준의 개정'을 하겠다고 밝혔지만 실제 개정까지 '험로'가 예상된다. 임대차3법 입법을 주도한 더불어민주당이 국회 다수당인데다, 세입자 주거권을 보호한다는 이유로 전면적인 법 개정을 반대하고 있어서다.

업계에서는 임대차3법 폐지가 어려울 경우 정부가 전월세시장 안정을 위해 '아파트 등록임대사업자 제도'를 부활시켜야 한다고 입을 모은다.

◆ 원희룡 "임대차3법 근본적 손질"…민주당 협조 어려울 듯

9일 부동산업계에 따르면 원희룡 국토교통부 장관이 임대차3법에 대해 '폐지수준의 개정'을 하겠다고 밝혔지만 야당의 반대로 인해 실제 개편은 쉽지 않을 것으로 예상된다.

앞서 원 장관은 지난달 29일 서울 중구 프레스센터에서 열린 관훈클럽 초청 토론회에서 "임대차3법 중 전월세신고제는 발전시켜야겠지만, 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 그대로 가져갈 수 없다"고 강조했다.

그는 "임대차3법은 도입 취지와 달리 4년 뒤 임대료가 한꺼번에 오르고 집주인이 직접 거주하겠다며 임차인을 쫓아내 분쟁이 발생하는 등 부작용이 나타났다"며 "법의 취지를 달성하면서도 시장원리가 작동해 임대인이 전세 공급량을 늘릴 수 있도록 졸속으로 마련한 입법을 근본적으로 손질해야 한다"고 말했다.

임대차3법은 독립된 하나의 법률이 아니라 '주택임대차보호법'(전월세상한제·계약갱신청구권제)과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'(전월세신고제)에 규정된 법률 조항이다. 전월세상한제·계약갱신청구권제는 국회 법제사법위원회 소관이며, 전월세신고제는 국토교통위원회 소관이다.

원 장관은 "국토부가 (임대차3법에 대해) 더 좋은 대안을 제시하겠다"며 "이를 위해 이미 야당에 여야정 협의체 구성을 제안한 상태"라고 강조했다.

하지만 야당인 더불어민주당이 임대차3법 개정에 동의할지는 미지수다. 현재 민주당은 국회 전체 의석수(299석)에서 과반수인 169석을 차지하고 있어서 법 개정을 하려면 민주당 설득이 필수적이다.

그런데 임대차3법은 민주당이 '불통·입법독주'라는 비난까지 감수하며 처리한 입법인 만큼 개정에 협조하기가 쉽지 않을 것으로 보인다. 또한 민주당은 임대차3법이 세입자 주거권을 보호하는 긍정적 기능이 있다는 이유로 전면적인 법 개정을 반대하고 있다.

김성환 민주당 정책위의장은 지난달 국회 기자간담회에서 "임대차3법의 핵심은 서민들의 주거안정을 위해 임대차 기간을 2년에서 4년으로 늘리는 것"이라며 "이 기조를 다시 후퇴시티는 것은 옳지 않다"고 말했다.

◆ '전월세시장 안정화' 시급…"아파트 임대사업자 부활해야"

정부는 임대차3법 폐지에 실패할 경우에 대비해서 차선책도 마련해둘 필요가 있다. 업계에서는 전월세시장 안정을 위해 '아파트 등록임대사업자 제도'를 부활시켜야 한다고 입을 모은다. 아파트 등록임대사업자 제도를 되살리면 다주택자들이 전세 공급자 역할을 하는 동시에 임대료를 5% 이하로만 올리게끔 유도할 수 있어서다.

과거에는 아파트를 임대주택으로 등록할 경우 4년 단기, 8년 장기일반·공공지원 유형으로 등록할 수 있었다. 민간임대주택 사업자는 임대주택에 대한 재산세 감면, 종합부동산세 계산시 과세표준 합산대상 배제 혜택, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면, 임대주택의 장기보유특별공제(장특공제) 등 세제혜택을 받을 수 있었다.

하지만 국토부가 발표한 7·10 부동산대책의 후속 대책인 '민간임대주택특별법 개정안'이 지난 2020년 국무회의에서 의결되면서 4년짜리 단기임대와 8년짜리 아파트 장기일반 매입임대사업은 폐지됐다.

업계에서는 이같은 아파트 임대사업자 제도 폐지에 따라 아파트 전세매물 부족이 심화되고 있다고 진단한다. 더욱이 올해 서울 주택시장은 공급부족이 극심해 전세가격 불안 요인이 상존하고 있다.

부동산정보업체 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만463가구로 작년(3만1211가구)보다 34.4% 감소한다. 지난 2020년(4만9359가구)에 비하면 절반 이하로 급감한 수치다. 이에 따라 전문가들은 정부가 아파트 임대사업자 제도를 하루빨리 부활시켜야 한다고 강조한다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "앞으로는 신규주택 공급속도보다 기존주택 멸실속도가 더 높아서 주택공급량이 점점 줄어들 것"이라며 "임대사업자 제도를 다시 살리면 전세 매물이 늘어나서 전세가격 안정에 도움을 줄 것"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "(전월세) 시장안정 효과를 위해 주택임대사업자 제도를 조정하는 것도 방법"이라며 "지금도 거주주택 비과세 반대급부로 '10년의 장기 임대 의무'와 '5% 임대료 증액 상한'이 적용돼 시장이 안정되는 효과가 있다"고 말했다.

최황수 건국대학교 부동산대학원 교수는 "등록임대사업자에게 혜택(인센티브)을 제공해서 다주택자들이 또다른 시장공급자 역할을 하게끔 해야 한다"며 "다주택자들이 임차인에게 주택을 공급하게끔 유도한다면 이들이 적폐세력이 아니라 또다른 시장공급자 역할을 할 수 있다"고 강조했다.

sungsoo@newspim.com