[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 21일 발표할 '부동산 정책 정상화 방안'에 관심이 쏠린다. 업계에서는 주택가격 안정을 위해서는 '다주택자 양도소득세 중과배제 연장'과 '아파트 등록임대사업자 부활'이 시급하다고 목소리를 높인다.

정부가 다주택자 양도세 중과배제 기간을 1년으로 정했지만 고금리와 대출한도 축소로 이들 매물을 받아줄 수요자 층이 부족해 거래 부진이 이어지고 있기 때문이다. 또한 오는 8월 '임대차 3법' 시행 2년과 맞물려 전세가격 폭등이 예상되는 만큼 전세 매물을 늘리기 위해서라도 '아파트 등록임대사업자' 제도를 되살려야 한다는 주장이 나온다.

◆ 고금리·대출규제에 1년 내 주택 매도 촉박…"양도세 중과배제 늘려야"

19일 부동산업계에 따르면 주택시장 참여자들은 정부가 다주택자 양도세 중과 한시배제 기간을 종전 1년보다 더 늘리고, 아파트 임대사업자 부활 등 임대인에 대한 인센티브를 제공해줄 것을 촉구하고 있다. 매매시장, 전세시장에 누적된 공급 부족 문제를 완화하기 위해서다.

앞서 추경호 부총리는 지난 14일 "다음주 임대차시장 보완 대책을 비롯해 세제 등 부동산정책 전반을 정상화할 방안을 발표한다"고 밝혔다.

그는 "정부는 현 부동산시장 상황과 향후 여건을 면밀히 진단할 것"이라며 "이를 바탕으로 민간 주택공급 애로요인을 해소하고 실수요자 주거 안정을 저해하는 과도한 수요규제에 대한 적극적 정상화를 추진할 계획"이라고 설명했다.

다주택자 양도세 중과 한시배제 조치는 지난달 10일부터 내년 5월 9일까지 1년간 시행된다. 이 기간에 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 매도하면 양도세 기본세율과 장기보유특별공제(장특공제)를 적용한다.

다주택자가 절세를 위해 시장에 매물을 활발히 내놓는다면 '매물 증가→거래량 증가→집값 안정'의 선순환 효과가 기대된다. 하지만 양도세 중과를 피할 수 있는 기간이 1년밖에 되지 않아 짧다는 지적이 있다. 주택담보대출 금리가 7%에 육박할 만큼 오른 데다 정부의 고강도 대출규제로 주택거래가 크게 줄었기 때문이다.

금융권에 따르면 지난달 기준 5대 시중은행(KB국민·신한·우리·하나·NH농협)의 혼합형(5년 고정형) 주택담보대출 금리는 연 4.33~6.80%대로 전해졌다. 작년 말(3.88~5.63%)과 비교해 6개월 새 1%포인트(p) 넘게 오른 것.

또한 금융위원회는 다음달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 3단계를 예정대로 도입하기로 했다. DSR 규제 3단계가 시행되면 총 대출액 1억원이 넘는 차주는 은행 기준 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘으면 안 된다.

이처럼 금리가 계속 오르고, 대출한도도 줄어들고 있어서 수요자들이 대출받아 집을 사는 데 한계가 커지고 있다. 실제로 시장에선 주택담보대출 금리가 8%에 육박할 것이라는 전망과 함께 매수심리가 크게 위축됐다.

서울부동산정보광장 거래현황 자료를 보면 지난 5월 서울에서 체결된 아파트 매매 계약은 1505건으로 1년 전 같은 달(4901건)보다 약 70% 줄었다. 아파트 매매거래 신고가 계약일로부터 30일 동안 이뤄지는 점을 감안하면 실제 거래량은 이보다 많을 수도 있지만, 이를 합쳐도 1년 전보다 급감한 수준이다.

함영진 직방 빅데이터랩실장은 "기준금리 인상이 주택담보대출 이자 부담으로 이어지고 있다"며 "소비자 입장에선 집값 고점 인식이 강하며 가격 상승에 대한 피로감이 누적된데다, 연초부터 DSR 강화로 주택 추가 구입에 어려움을 겪고 있다"고 분석했다.

다주택자들은 이처럼 주택거래가 얼어붙은 상황에서 중과배제 기간 내 집을 팔려면 가격을 시세보다 크게 낮춰야 한다. 다주택자들이 이같은 손해를 회피할 경우 시장에 매물이 크게 늘지 않을 가능성도 높다. 이에 업계에서는 다주택자들 매물이 시장에서 소화될 수 있게끔 '양도세 중과 한시배제 기간'을 늘려줄 것을 요구한다.

한 세무업계 관계자는 "다주택자들 중에는 아파트와 달리 빠른 시일 내 팔기 어려운 다가구·다세대주택을 가진 사람들도 많다"며 "다주택자 매물이 시장에서 충분히 소화되게끔 양도세 중과배제 기간을 1년보다 연장할 필요가 있다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금까지는 양도세 중과로 매도 대신 증여가 늘어나는 등 시장에 각종 왜곡현상이 있었다"며 "이 부분을 완화함으로써 주택거래가 자연스레 이뤄지게끔 하는 게 현 정부의 정책 목적"이라고 말했다.

◆ 8월 임대차법 만기로 전세 '급등' 가능성 제기…"임대사업자 부활해야"

또한 다주택자들이 전세 공급자 역할을 하게끔 정부가 '아파트 등록임대사업자 제도'를 되살려야 한다는 주장도 꾸준히 제기된다.

이전에는 아파트를 임대주택으로 등록할 경우 4년 단기, 8년 장기일반·공공지원 유형으로 등록할 수 있었다. 민간임대주택 사업자는 임대주택에 대한 재산세 감면, 종합부동산세 계산시 과세표준 합산대상 배제 혜택, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면, 임대주택의 장기보유특별공제(장특공제) 등 세제혜택을 받을 수 있었다.

하지만 국토교통부가 발표한 7·10 부동산대책의 후속 대책인 '민간임대주택특별법 개정안'이 지난 2020년 국무회의에서 의결되면서 4년짜리 단기임대와 8년짜리 아파트 장기일반 매입임대사업은 폐지됐다.

업계에서는 이같은 아파트 임대사업자 제도 폐지에 따라 아파트 전세매물 부족이 심화되고 있다고 진단한다. 더욱이 올해 서울 주택시장은 공급부족이 극심해 전세가격 불안 요인이 상존하고 있다.

부동산정보업체 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만463가구로 작년(3만1211가구)보다 34.4% 감소한다. 지난 2020년(4만9359가구)에 비하면 절반 이하로 급감한 수치다.

오는 8월 '임대차 3법' 시행 2년이 도래하는 만큼 향후 전세가격은 더욱 오를 가능성이 크다. 전세기간(2+2년)을 다 채운 신규 전세매물이 시장에 나올 것이기 때문이다.

집주인들은 종전 세입자가 계약갱신청구권을 써서 전세보증금을 5%밖에 올리지 못했기 때문에 새로운 세입자와 전세계약을 맺을 때 전세금을 시세에 맞춰서 높게 받을 것으로 보인다. 이에 따라 전세가격-매매가격 차이가 좁혀지면 전세수요가 매매수요로 옮겨붙을 가능성도 크다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "계약갱신청구권을 써서 전세 4년을 다 채운 임차인들은 전세 만기가 돌아오기 2개월 전부터 미리 움직일 것"이라며 "높은 가격에 전세를 구할 바에는 차라리 매매하려고 할 가능성이 있다"고 말했다.

또한 윤석열 정부에서 재건축·재개발 활성화로 멸실주택이 늘어날 경우 주택공급 부족은 더 심해진다. 서울 전역 재건축·재개발 뿐만 아니라 일산, 분당 등 수도권 1기 신도시에서도 이주 및 철거에 따른 전세대란이 발생할 수 있다.

실제로 작년 서울 서초구 반포동 일대에는 3600여가구의 반포주공1단지 이주 수요가 몰려 전세가격, 매매가격이 급등했었다. 당시 반포자이 전세가격은 약 2주 만에 10억원 넘게 오르기도 했다. 이에 따라 전문가들은 정부가 아파트 임대사업자 제도를 하루빨리 부활시켜야 한다고 강조한다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "앞으로는 신규주택 공급속도보다 기존주택 멸실속도가 더 높아서 주택공급량이 점점 줄어들 것"이라며 "임대사업자 제도를 다시 살리면 전세 매물이 늘어나서 전세가격 안정에 도움을 줄 것"이라고 말했다.

최황수 건국대학교 부동산대학원 교수는 "등록임대사업자에게 혜택(인센티브)을 제공해서 다주택자들이 또다른 시장공급자 역할을 하게끔 해야 한다"며 "다주택자들이 임차인에게 주택을 공급하게끔 유도한다면 이들이 적폐세력이 아니라 또다른 시장공급자 역할을 할 수 있다"고 강조했다.

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