[尹정부 부동산정책] ⑥ 공공주도 개발 반발 극심…전문가들 "공공 개입 줄여야"

기사입력 : 2022년05월25일 06:01

최종수정 : 2022년05월25일 06:01

재건축‧재개발 최대어 수익성 떨어진 공공사업 외면
尹‧吳시장, 정비사업 규제 완화 속도 조절 나서
"서울 중심‧도심부 민간 개발 활성화로 공급 확대"

[편집자] 새로 개막된 '윤석열 시대'에서 부동산 정책의 중요성은 실로 중차대하다. '부동산 민심'이란 말로 대변되는 전 정부 부동산 정책에 대한 국민적 실망감이 기대감으로 바뀌어 윤 정부의 움직임을 주시하고 있는 상황이다. <뉴스핌>은 2022 건설부동산포럼 '새 정부 부동산정책에 바란다'에서 새 정부 부동산 정책의 올바른 방향성을 찾는다. 윤석열 시대 부동산 정책이 나아가야할 길을 제시하고 모색하는 시간을 갖는다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 문재인 정부 시절 도입된 공공 주도 개발사업에 대해 재조정 요구가 본격화 되고 있다.

문 정부는 개발이익 환수와 임대주택 공급확대를 위해 재개발, 재건축을 공공 주도로 추진한다는 계획을 내세웠다. 하지만 이 과정에서 사유재산 침해 논란이 커지며 해당 토지 소유주들의 반대도 거세지고 있는 상황이다. 서울 지역 중 공공재건축·재개발, 도심복합사업지구로 지정된 곳 가운데 일부 지역은 사업 철회를 요구하는 곳들이 속출하고 있다.

더욱이 새 정부가 용적률 상향과 초과이익 환수제를 비롯해 민간사업에 대한 규제를 완화할 뜻을 밝힌데다 개발지역마다 사업방향을 둘러싼 내홍이 이어지며 공공재개발 사업이 좌초될 위기에 놓인 곳들이 늘어나고 있다.

전문가들은 윤석열 정부가 규제완화를 통한 민간주도 공급 기조를 내세운 만큼 공공재개발에 대한 반대 여론이 확산하고 사업이 장기 표류할 가능성이 높을 것으로 진단하고 있다. 이에 따라 주거복지 차원에서는 공공이 적극 개입하더라도 통상적인 주택공급은 민간의 영역으로 남겨둬야 한다는 지적이 나온다.

[서울=뉴스핌] 정부는 29일 성북구 장위 8구역을 공공재개발 지역으로 선정했다. [사진=유명환 기자] 2021.03.30 ymh7536@newspim.com

◆ 서울 곳곳서 잇따른 공공재개발 철회 요청...정권 교체후 반발 확산될 듯

25일 전문가들의 따르면 문재인 정부 시절 추진됐던 정부 및 공공 주도 주택건설 사업에 대해 새 정부 들어선 축소해야한다는 지적이 나온다. 주거복지를 위한 부문에서만 공공이 한정적으로 개입하고 나머지에 대해선 민간영역을 활용해야한다는 것이다.

문재인 정부는 2018년 9·13대책 이후 부동산에 대한 '강드라이브'를 시작하면서 공공개입을 대거 확대했다. 대표적인 것이 공공 환매를 조건으로 시세차익을 모두 환수하는 공공자가주택이다. 특히 공공 재건축·재개발 추진에 대해 반발이 거세다. 올해까지 약 1년 반 동안 87곳을 후보지로 지정하며 속도를 높이고 있는 도심공공주택복합사업에 대한 주민들의 반대도 큰 상황이다.

하지만 이에 대한 토지 소유주들의 반발은 정권 교체 이후 본격화되고 있다. 정비업계에 따르면 최근 서울·경기·인천 21개 구역 비상대책위원회(21개 구역 비대위)'는 공공재개발에 위헌성이 있다며 사업 철회를 요구했다.

비대위는 ▲흑석2 ▲금호23 ▲신설1 ▲홍제동3080 고은산서측 ▲강북5 ▲신길1 ▲신길2 ▲신길4 ▲신길15 ▲양평13 ▲거여새마을 ▲흑석10구역 등이 속해 있다.

비대위는 절차 상 문제점을 지적했다. 비대위 관계자는 "정부는 공공재개발의 근거를 '공공주택특별법' '도시재정비촉진을 위한 특별법' 15조 등을 적용해 면적 요건도 없이 소유자 과반수의 동의만으로 SH·LH공사 등을 사업자로 지정해 진행하고 있다"며 "이는 거의 수용에 가까운 절차를 밟아 나가겠다는 것"이라고 했다. 이어 "50%의 동의만으로 수용에 가까운 방법으로 타인의 재산권을 침해하는 특별법을 적용하는 것은 아주 엄격한 기준과 절차가 있어야 한다"고 강조했다.

공공재개발 사업은 2020년 문재인 정부의 8·4 부동산 대책 발표로 추진됐다. 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH공사)를 공공시행자로 지정하고 인허가 절차를 간소화해 속도감 있게 재개발 사업을 진행하는 방식이다. 속도에 방점을 찍고 사업을 진행하는 과정에서 내부 반발이 곳곳에서 지속적으로 터져나오고 있다.

문제는 이러한 반발 움직임이 새 정부 출범을 앞두고 더욱 거세지는 분위기라는 점이다. 실제로 비대위가 이날 인수위 앞에서 기자회견을 연 배경에는 새 정부 출범을 앞두고 공공재개발에 대한 반대 여론을 적극 조성하겠다는 의도가 담겨있다.

◆ 文정부 추진 공공개발사업 '올 스톱' 위기...신통기획 등 대안사업 선회

사업장 곳곳에서 철회를 요구하는 지역들이 늘어나고 있다. '3080 공공 주도 반대연합회'에는 공공 주도 개발 사업에 반대하는 45개 사업지가 참여하고 있다. 이는 현재 정부에선 공공 개발 활성화를 유도하기 위해 공공주택 후보지에 용적률 상향, 인·허가 간소화 등 혜택을 주고 있기 때문이다.

이와 함께 서울시에선 공공 개발 후보지와 민간 재개발 후보지에 중복으로 공모하지 못하도록 하고 있는데 공공 개발 구조조정이 가시화되면 이 부분도 교통정리가 필요하다. 공공 개발 추진 지역에서 앞다퉈 민간 개발로 선회하려는 '엑소더스' 현상이 일어날 수 있기 때문이다.

여기에 공공 개발에서 서울시가 추진하고 있는 신속통합 기획으로 선회하려는 지역이 늘어나면서 공공 개발에 대한 불신의 목소리가 커지고 있기 때문이다.

현재 신속통합기획 재개발의 경우 현재 21곳이 대상지역으로 선정돼 절차가 진행 중이다. 후보지 공모에만 102곳이 참여해 약 5대1의 경쟁률을 보였다.

서초·강남·광진·중구를 제외한 21개 구에서 동시에 사업에 착수했다. 공공재개발 공모 제외대상이었던 도시재생지역도 종로·구로·동작·관악구 4개 지역이 포함됐다. 보존 위주였던 도시재생지역이 재개발 대상에 포함된 것은 서울의 새로운 주거환경 개선 정책의 대변화를 예고하는 수순이다. 또 재개발구역에서 해제됐던 은평·서대문·금천구 지역도 새롭게 포함됐다.

서울시 내 재건축 대상 역시 164곳이나 된다. 단계적으로 보면 ▲안전진단 통과구역 41곳이며 구역지정 8곳 ▲추진위원회 승인 14곳 ▲조합설립인가 49곳 ▲사업시행인가 25곳 ▲관리처분인가 11곳 ▲착공 16곳이다.

특히 재건축 최대어로 불리는 ▲압구정 2~5구역 ▲여의도 시범아파트 ▲대치동 은마아파트 등 재건축 단지들이 앞다퉈 신속통합기획에 뛰어들어 절차가 진행 중이거나 논의 중이다.

여기에 대규모 개발이 불가능한 소규모 저층 주거지의 정비사업인 모아주택도 2026년까지 3만가구 공급을 목표로 착수됐다. 마찬가지로 소규모 재개발인 모아타운도 강북구 번동, 중랑구 면목동 2곳이 시범사업지로 선정됐고 조만간 25개 내외 구역을 최종 후보지로 발표할 계획이다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.05.24 ymh7536@newspim.com

◆ 尹정부, 공공서 민간 개발로 선회...전문가들, 개발사업 공공-민간영역 나눠야

윤 정부는 공공 중심 개발에서 벗어나 민간 주도 개발을 중장기 계획으로 잡고 있다.

문재인 정부 시절 ▲3기 신도시 ▲공공부지 개발 ▲공공재개발·재건축 ▲도심 공공주택 복합사업(도심 복합사업‧도심 역세권·저층 주거지·준공업지역 등을 고밀개발해 공공주택을 공급하는 사업) 등을 더하면 문재인 정부에서 공공 주도로 공급하겠다고 한 주택 수는 200만가구가 넘는다.

반면 윤석열 대통령은 대선 과정에서 주택 공급 주도권을 민간에 넘기겠다는 뜻을 밝혔다. 윤 대통령이 공약한 주택 공급 250만가구 중 200만가구가 민간주택이다. 인수위에서 공공 개발 사업 출구전략을 시사한 것도 이런 맥락으로 해석된다.

정비 업계 한 관계자는 "민간 주택 공급을 확대한다는 기조가 있는 만큼 기존 공공 사업지 중에서 민간 개발을 원하는 지역이 늘어날 전망"이라며 "공공 주도 방식의 경우 사업성이 떨어진다는 지적이 끊이지 않는 상황에서 민간 주도 방식으로 선회하려는 지역 주민들이 증가할 것"이라고 말했다.

업계 안팎에선 공공재개발·재건축이 우선 조정 대상으로 꼽힌다. 주민 반대가 심한 경우 지방자치단체 의견 수렴과 후보지 선정위원회 자문을 거쳐 공공 개발 대상에서 제외할 수 있도록 했기 때문이다. 도심 복합사업에 비해 상대적으로 절차가 간소하다.

전문가들은 공공·민간개발 간 역할 분담이 필요하다고 조언한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "서울 중심부와 도심은 민간 개발을 활성화하되 사업성이 부족하거나 주민 갈등이 심해 자체 개발이 어려운 지역은 공공 개발 모델을 적용할 필요가 있다"고 말했다.

ymh7536@newspim.com

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주담대 이어 전세대출 문턱 높인다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제에 은행권 또한 전세대출 문턱을 높이고 있다. 가계대출 감축 취지에 발맞춘 조치이지만 서민 실수요자의 주거 사다리가 점점 짧아질 수 있다는 비판도 덩달아 커지는 모습이다. 최근 1년간 서울 아파트 전세 거래량 변동 추이 [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ 대출 안 내준단 은행에… 집주인·세입자 모두 '망연자실' 8일 금융권은 이번 주부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급 제한을 확대했다. 신한은행은 지난 6일부터 10월까지 임대인 소유권 이전이나 보유 주택 처분을 조건으로 한 전세대출을 막기로 했다. 집주인이 기존에 갖고 있던 근저당을 말소하는 대신 나오는 전세대출도 마찬가지다. 본래 수도권을 대상으로만 금지했으나 이를 전국으로 확대한다. 하나은행은 이달 5일부터 9월 실행 예정인 전세대출의 신규 신청을 받지 않기로 했다. NH농협은행도 비슷한 상황이다. IBK기업은행은 이보다 하루 빠른 이달 4일부터 대출 모집인을 통한 전세대출 추가 접수를 전면 중단했다. 정부는 지난 6월 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 가계대출 조이기에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 이와 함께 하반기 은행권 가계대출 증가 목표치를 기존의 절반으로 줄였다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)은 가계대출 증가액 목표치를 7조2000억원에서 3조6000억원으로 축소했다. 지난달 가계대출 증가액은 4조1386억원으로 전월(6조7536억원)보다 38.7% 줄었다. 갭투자를 차단하겠다는 명목이지만 당장 자금 조달에 차질이 생기면서 전세 입주를 앞둔 이들은 발등에 불이 떨어졌다. 수중에 돈이 없는데 은행 대출 문까지 막히면서 입주를 못 하는 일이 벌어지고 있어서다. 대출이 많이 껴있는 집이나 주택 여러 채를 소유한 임대인의 집에 들어가려면 대출이 나오지 않을 수 있다. 전세 매물도 감소세다. 전세계약 만료를 앞둔 집주인도 대출이 안 나와 보증금 반환이 어려워지자 세입자를 받는 대신 직접 입주를 선택하는 일이 늘었다. 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3467건으로 전년 동기(2만6512건) 대비 11.5% 감소했다. 거래량도 내리막길을 걷고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9546건으로 전월(1만2120건) 대비 21% 줄었다. 수요는 많은데 매물은 줄어들면서 가격은 상승세다. 지난달 서울 아파트 중위 전세가격은 평균 5억6333만원으로 한 달 사이 333만원 올랐다. 전년 동기(5억 3167만 원)와 비교하면 6.0% 뛰었다. ◆ "돈도 매물도 없다" 갈 곳 없는 세입자, 월세로 눈 돌려 6.27 대출규제에 정책대출 감축 내용도 포함되며 전셋값 상승 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나온다. 서민 주거 안정을 위해 지원되던 청년·신혼부부·신생아 버팀목 전세대출의 한도도 줄었다. 상품에 따라 상한선이 최소 4000만원에서 많게는 6000만원까지 내려오면서, 이를 통해 보증금을 마련하려던 예비 세입자들의 부담이 커지게 됐다. 이재윤 집토스 대표는 "2년 전보다 전세가가 하락해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 일부 집주인 입장에선 이번 규제가 전세 보증금 반환 리스크를 더욱 가중시키는 또 다른 변수로 다가올 것"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원 "정책대출이 줄어들면 장기 저리 대출 수단이 사라지면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층과 주택 구입이 더 멀어지며 임대시장으로 밀려나는 현상이 가속화될 것"이라고 설명했다. 무주택 실수요자는 전셋값이 오르고 자금줄은 막힌 이중고 속에서 집을 구하긴 해야 하니 반전세나 월세 등을 선택할 수밖에 없는 처지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 발생한 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 42.2%(5555건 중 2345건)으로 전년 동기(41.5%)보다 0.7%p 증가했다. 이런 상황에서 국정기획위원회가 전세대출과 정책모기지에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 검토하겠다고 알려지며 우려가 더욱 커졌다. 전문가들은 대출 규제의 부작용을 해결할 추가 대책이 적절히 마련돼야 한다며 입을 모은다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "집값 급등의 원인이 되는 수급 불균형 문제 해결이나 세금 관련 규제 등을 통해 주택시장을 안정화하겠다는 메시지를 던질 시점"이라고 말했다. 김덕례 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-08 06:10