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선거완승에 용적률·층수 규제완화 가시화...오세훈표 '재건축 시계' 빨라진다

용적률 30~100% 상향 및 35층 규제완화 검토
서울 구청장과 서울시 의회도 공급확대에 동의 분위기
오 시장 "집값 안정화 모색" 의지에도 단기적 집값상승 불가피

  • 기사입력 : 2021년04월15일 06:02
  • 최종수정 : 2021년04월15일 06:15
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[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울시 재보궐선거에서 압도적인 표차로 승리한 오세훈 서울시장이 본격적으로 재건축·재개발 등 정비사업의 규제 방안에 속도를 낼 것으로 보인다.

특히 서울시의회 및 자치구 구청장 등이 오 시장의 규제 완화에 일부 동의하고 있다는 점에서도 '재건축 시계'가 빨라질 수 것이란 분석이 나온다. 용적률과 층수, 건축심의 등의 인허가 문제는 오 시장의 의지뿐 아니라 관계 기관의 협조가 필요하기 때문이다.

오 시장은 토지거래허가구역 지정 등으로 집값 상승을 통제하면서 규제를 풀어간다는 입장이다. 하지만 개발 기대감이 높아진 상황에서 두 마리를 토끼를 모두 잡기가 쉽지 않을 것이란 관측도 나온다.

◆ 구청장·서울시의회도 일부 동의...용적률·층수 규제완화 가시화

15일 정치권 및 부동산업계에 따르면 오 시장의 정비사업 규제 완화에 동의하는 목소리가 늘어나면서 건축·도시계획 관련한 조례가 조만간 수정·보완될 것이란 분위기가 감지된다.

더불어민주당 소속 정순균 서울 강남구청장은 최근 한 라디오 프로그램에 출연해 "오 시장의 규제 완화 계획은 일단 옳은 방향이라고 평가하고 싶다"며 "강남으로 주택 수요가 몰리는 상황에서 공급이 따라가지 못하면 집값은 오를 수밖에 없다"고 말했다. 공급을 해결해야 집값 안정화에 도움이 될 것이란 얘기다.

서울시의회도 추가적인 논의가 필요하지만 여론이 원하고 시장에 긍정적인 영향이 있다면 검토해볼만 하다는 입장을 보이고 있다. 최선 시의회 대변인은 "오 시장의 시정에 다수 시민이 동참 의지를 보이면 서울시의회가 협력할 계획"이라고 말했다. 직접적으로 환영 의사를 밝히진 않았지만 다수의 여론이 동의하면 규제 완화를 일부 수용하겠다는 뜻으로 읽힌다.

오 시장은 우선 용적률 완화를 규제 완화에 첫 대상으로 삼을 것으로 보인다. 공약에서도 서울시 주거지역 용적률 30~100% 상향, 제2종 일반주거지역 7층 이하 규제 폐지, 재건축 안전진단 기준 완화 등을 내걸었다.

이런 공약을 추진하려면 법적으로 서울시의회의 동의가 있어야 한다. 시 의회가 규제 완화에 협조한다면 오 시장의 공약 시행에 속도가 붙게 된다. 도시정비법상 주거지역의 용적률 최대치는 300%다. 현재 서울시는 조례로 250%까지 제안하고 있다. 300%를 모두 활용하려면 시의원의 동의를 거쳐 조례를 개정해야 한다. 서울시의회 의원은 총 109명으로 이중 민주당 소속이 101명이다. 여당이 절대 다수를 차지하고 있다.

용적률 완화와 함께 거론되는 부분이 한강변 일대의 35층 규제다. 고(故) 박원순 전 서울시장 당시 한강변을 비롯한 대부분의 아파트의 최고 층수를 35층 이하로 제한했다. 특히 한강변은 조망권을 해치고 개발 이익이 일부 주민에게 돌아간다는 이유로 규제 강도가 더 강했다. 이 규정은 서울시장 권한으로 풀 수 있다. 다만 서울시의회 국토계획법에서 서울시의회의 의견을 먼저 듣도록 규정하고 있다.

익명을 요구한 서울시 의회 관계자는 "부동산 민심이 서울시장 선거에 여실히 드러났는데 민주당 소속 의원이 절대 다수인 서울시의회라도 오 시장의 정비사업 규제 움직임에 무조건 반기를 들긴 어려울 것"이라며 "당과의 사전 협의가 있겠지만 용적률과 층수 규제가 일부 완화될 가능성이 있다"고 말했다.

◆ 오 시장 "규제는 완화하고 집값은 잡겠다"...두 마리 토기 잡기는 난제

정비사업 규제 완화로 주택공급 확대에 목소리를 높이는 오 시장이지만 고민이 없는 것은 아니다. 개발 호재로 주요 재건축 단지의 집값이 이미 들썩이고 있어서다. 조례 개정이 본격화되면 추가적인 상승도 예상된다.

집값이 과열 양상을 보이는 지역은 토지거래허가 구역으로 지정한다는 계획이다. 서울시는 삼성동과 잠실동, 대치동, 청담동 등 4개동이 지정된 상태다. 거래전 해당 자치구 구청장의 허가를 받아야 하고 계약자는 실거주해야 만다. 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 안돼 거래량이 감소하는 효과가 있다. 개발이익 환수와 입주권 제한 등도 검토 대상이다.

하지만 정비사업의 속도 및 사업성 개선은 대형 호재인 만큼 인위적으로 집값 상승을 누르기엔 한계가 있다는 지적이 많다. 단기적으로는 집값 상승이 불가피하다는 것이다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "서울에 주택공급이 부족한 상황에서 규제 완화라는 개발 호재가 본격적으로 반영되면 단기적인 가격 상승은 불가피할 것"이라며 "공급이 점차 늘어나고 집값 상승을 억제하는 규제책을 도입하면 중장기적으로는 안정화될 여지가 있다"고 말했다.

leedh@newspim.com

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