[서울=뉴스핌] 김신정 기자 = 지난 3월부터 전국 전셋값이 급락하면서 세입자의 임차보증금 반환에 대한 우려가 커지고 있다.

그동안 전셋값이 떨어지는 '역전세난'이 발생했을 때 임차보증금 반환과 관련한 소송이 늘어난 바 있어서다.

25일 부동산 정보서비스 직방은 임대차계약 종료를 앞두고 있는 세입자들이 안전하게 임차보증금을 반환받을 수 있는 알짜팁을 공개했다.

<표=직방>

◆임차기간 종료를 앞둔 세입자, 집주인과 연락이 안 된다면?

계약서상의 집주인 주소로 만기 1개월 전까지 계약갱신 거절의 내용증명을 보내고 만약 반송되면 임대차계약서와 내용증명을 지참해서 동주민센터를 찾아가 집주인의 주소를 확인하면 된다.

이후 만기일까지도 집주인과 연락이 안 된다면 임차권등기명령을 신청하고 이후 보증금반환청구소송을 진행해야 한다.

만일 임차권등기명령신청이 수취인불명으로 집주인에게 배송되지 않았을 때는 집주인이 전세금등기가 설정된다. 이사를 가야할 경우 임차권등기의 설정이 완료됐는지 꼭 확인해야 한다.

◆집주인이 전세금 2억원 중 1억5천만원만 주고 나머지는 돈이 생기면 주겠다고 하는데?

이사를 가기 전에 아직 받지 못한 5000만원에 대해 임차권등기명령을 신청해야 한다. 임차권등기명령은 보증금 전액뿐만 아니라 일부 못 받은 금액에 대해서도 설정할 수 있다.

이 등기를 하게 되면 다음 세입자가 들어올 때까지 대항력과 우선변제권을 가질 수 있다. 필요시 집주인을 상대로 지급명령이나 보증금반환청구소송 등을 제기할 수 있다.

임차권등기명령 신청은 집주인 동의 없이 신청할 수 있다. 임차주택 소재지 관할 법원에 신청하거나, 인터넷 등기소를 통한 전자신청도 가능하다.

◆임대차계약기간이 만료됐지만 아직 집주인에게 보증금을 받지 못한 경우 보증금반환청구소송 방법과 소송비를 아낄 수 있는 방법은?

해당 임차주택에 대한 점유를 유지한 상태에서 임차권등기명령 신청을 통해 임차권을 등기해야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

보증금반환청구 소송은 계약서만 가지고도 계약조건과 임대차 기간 만료를 충분히 증명할 수 있다.

'대한민국 법원 나홀로소송' 웹사이트의 임대차보증금 소장 작성하기 코너의 도움을 받으면 기본적인 인지세와 송달료 같은 비용만 부담하게 된다.

◆전세계약기간이 만료됐는데 집주인에게 임대보증금을 못 받았다. 계약기간이 끝났지만 더 거주해도 될까?

전월세 계약의 경우 계약기간이 만료됐음에도 임대보증금을 받지 못했다면 반환 받을 때까지 계속 거주할 수 있다. 단 월세계약의 경우에는 매달 월세를 지불하면서 거주해야 한다.

우선변제권 확보(전입신고와 확정일자 받기)는 기본이고 만약을 대비해 임대차 계약서에 '임대인은 세입자보다 우선하는 근저당을 설정하지 못한다'라는 특약을 적극 활용하는 방법이 있다.

주택도시보증공사의 '전세보증금반환보증' 같은 보증삼품에 가입해 전세계약 종료 후 임대보증금을 반환 받지 못할 경우를 대비하는 적극적인 노력도 필요하다.

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