[뉴스핌=김범준 기자] 더불어민주당이 발표한 '전·월세 상한제'와 '계약갱신청구권'을 두고 반드시 필요하다는 찬성측 주장과, 포퓰리즘이라는 비판과 함께 실현 가능성에 의문을 제기하는 반대측의 목소리가 팽팽히 맞서고 있다. 찬성측은 사회권·사회정의·약자(세입자)보호를 우선하는 반면, 반대측은 재산권·자유시장의 원리·역차별 우려를 중시한다.

'전·월세 상한제'는 임대차 재계약 시점에 임차료 인상률을 일정 수준(연간 5%) 이하로 제한하는 조치다. 그리고 '계약갱신 청구권'은 전월세 계약이 끝났을 때 임차인이 특별한 사유가 없는 한 1회에 한해 집주인의 동의 없이 계약 연장을 보장하도록 하는 내용이다.

현재 국회에 계류 중인 '상가건물 임대차보호법'과 '주택임대차보호법' 개정안에 한(限)시법으로 포함하자는 취지다. 그렇게 되면 임차인는 임대인 의사와 상관없이 재계약 요구를 통해 안정적으로 4년까지 거주를 할 수 있고, 이때 보증금은 10%(연5%×2년) 이내에서만 올릴 수 있게 된다. 상가 임차의 경우 10년까지 영업권을 보장받을 수 있다.

◆찬성측, "규제가 아닌, 비정상의 정상화.."

경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 "전·월세인상률상한제와 계약갱신청구권제를 하루빨리 도입해 안정적인 거주가 가능하도록 해야 한다"며 환영했다. 3포(연애, 결혼, 출산)세대를 넘어 '7포(3포+내집 마련·인간관계·희망·꿈 포기)'세대로 불리는 청년세대가 전셋값 인상과 월세전환 등에 고통받지 않도록 일시적 조치 대신 제도개선에 앞장서라고 주문했다.

서순탁 경실련 서민주거안정운동본부장(서울시립대 교수)은 "급격한 월세전환으로 서민들의 월세부담 역시 높아지고 있다"며 "서울의 전세 거주 가구가 순수 월세로 전환될 경우 소득 대비 임대료 비율(RIR)은 평균 13.6%에서 32.4%로 급등하는 것으로 나타났다. 이는 임대료 부담이 지금보다 약 2.4배 커지는 것"이라고 전했다.

임경지 민달팽이유니온 위원장 역시 "미국의 금리 인상은 현재의 주거문제에 매우 긴급한 조치가 필요하다는 상황으로 보고 있다는 점에서 긍정적"이라고 밝혔다.

한편 민달팽이유니온은 청년·빈곤층 주거문제 해결을 위해 활동하는 시민단체로, 지난해 11월26일 5차 촛불집회에서 청와대를 향해 "방 빼!"란 구호를 외치며 세입자의 고통에 대해 공감하는 시민들의 큰 호응을 얻은 바 있다.

임 위원장은 "민간임대시장 규율은 새로운 규제가 아닌 그간 세입자에게 가혹했던 비정상적인 민간임대시장의 정상화"라며 "임대료 상승을 억제하고 세입자의 거주 기간을 안정적으로 보장하는 점에서 해외 국가들도 채택하고 있다"고 정부와 국회의 책임을 촉구했다.

◆반대측, "반시장적 정책이자 계약 자유의 원칙 심각하게 침해해.."

한편 반대 측은 이미 실패한 경제민주화의 재탕이자 시장원리를 거스르는 반시장적 포퓰리즘적 정책이라고 비판한다. 집주인이 세입자의 계약갱신 청구에 대비해 결국 임대인들이 최초 계약 시 한꺼번에 임대료를 올리는 부작용이 발생할 우려가 있다고 주장한다. 또 재산권 행사에 제약이 가해지는 만큼 장기적으로 임대주택 공급을 줄여 가격 상승을 더욱 부추길 가능성이 있다고 지적한다.

김영훈 바른사회시민회의 경제실장은 "독일이 지난 2015년 6월 베를린 등 4개의 주요도시에서 임대료 상한제를 시행했으나 단기 임대료만 급등했다는 연구 보고가 나왔다"며 "이는 오랜 경험과 연구를 통해 지적돼 온 한계가 분명하다"고 말했다.

김 실장은 또 "규제 법안에 대비해 법 시행 전에 임대인이 임대료를 올리고 주거용 임대물량이 줄어드는 부작용이 발생할 경우, 타격은 온전히 세입자들의 몫"이라며 임차인 보호법안 철회를 주장했다.

전·월세 가격 상승세가 한풀 꺾였고, 더욱 하락이 전망되는 최근 주택시장 흐름과도 동떨어졌다는 지적도 있다. 올해부터 2년간 전국에 78만 가구의 아파트 입주물량이 쏟아지며 지난 2006년 이후 최대 입주대란이 예상되기 때문이다. 따라서 정부의 시장 개입은 오히려 주거안정을 해칠 수 있으며, 집주인들에게만 부담을 강요하는 방식이라고 꼬집는다.

올해 일시적으로 상가·주택 전월세를 동결한다고 해도 세입자는 내년 돌아오는 만기에 결국 지난해 인상분까지 얹어서 재계약할 수 밖에 없다는 비판과, 내년 이후 재계약이 돌아오는 세입자와의 형평성 논란도 따른다.

특히 임대인의 동의와 상관없이 무조건 한 차례 연장할 수 있는 계약갱신청구권은 계약 자유의 원칙과 재산권을 크게 침해하므로 위헌 소지가 있다는 법조계의 목소리가 있다.

강신업 변호사(대한변호사협회 공보이사)는 "상가건물 임대차보호법과 주택임대차보호법은 세계에 유례없는, '소유자'보다 '사용자' 이익에 치우친 법"이라며 "재산권은 공공복리에 맞춰 일정부분 제한이 가능하지만, 임차인 권리 보호와 임대인 재산권 보장이라는 균형잡힌 천칭 아래 정당화될 수 있다"고 말했다.

이어 "개인과 개인 사이에는 (국가가) 최소한의 개입에 그쳐야하는데, '계약갱신청구권'은 사적자치의 원칙과 계약 자유의 원칙을 상당히 침해한다"면서 "집주인은 원치않은 계약으로 인해 재산권뿐만 아니라 행복추구권과 인간존엄성까지 위협받는 문제가 발생할 수도 있다"고 경고했다.

이러한 지적에 대해 윤호중 더불어민주당 정책위의장은 "주식시장의 상하한제·서킷브레이커·사이드카처럼 시장질서를 보호하기 위한 제도"라며 "전·월세인상률상한제와 계약갱신청구권제가 위헌이라면, 주식시장의 상하한가나 서킷브레이커도 위헌"이라고 반박했다. "왜 주식시장은 보호하면서 수천만 생계가 걸려있고 주거문제가 걸려있는 전월세시장에 대해서는 시장질서 보호제도에 인색한 것인가 묻지 않을수 없다"고도 덧붙였다.

윤 정책위의장은 또 "(전·월세인상률상한제나 계약갱신청구권제가 도입되면) 집주인이 임대료를 무작정 올릴것이라는 주장은 사실무근"이라면서 "집값이 하락하는데 상승한 현 시세대로 전세계약을 맺을 경우 오히려 깡통전세가 될 확률이 높아진다. 이 제도를 통해 오히려 깡통전세를 줄일 수 있다"고 강조했다.

[뉴스핌 Newspim] 김범준 기자 (nunc@newspim.com)