[뉴스핌=정연주 기자] 전세가구가 자가로 전환될 경우 생기는 대출 규모가 약 34조원에 달하는 것으로 나타났다.

최근 주택 매매수요가 증대하고 있단 점을 감안하면 전세의 자가 전환과 대출 규모가 추정치보다 더 크게 늘어날 수 있어 가계 재무건전성 전반에 영향을 미칠 수 있단 분석이다.

22일 한국은행이 발표한 '금융안정보고서(2015년 12월, 국회제출)'에 따르면 주거실태조사(2014년) 자료를 통해 전세가구의 자가 전환 시 추가 차입 가능성을 점검한 결과 전세의 자가 전환은 가구당 평균 1억3000만원(LTV 44% 정도해당)의 추가 대출 수요를 유발하는 것으로 나타났다.

전세가구 전체 353만가구 중 12.1%인 43만가구가 자가로 전환될 가능성이 높은 가구로 파악됐으며 이 중 약 60%인 26만가구가 자가 전환 시 대출이 필요한 것으로 분석됐다. 이들 가구가 모두 자가로 전환될 경우 대출규모는 약 34조원에 달하는 것으로 추정된다.

한은은 "분석 기준 시점(2014년 6월 말) 이후 전세/매매가격 비율이 오름세를 지속하고 LTV·DTI 완화,금리인하 등으로 매매수요가 늘어난 점을 감안하면 전세의 자가 전환 및 이에 따른 추가 대출 규모는 추정금액보다 크게 늘어날 가능성이 있다"고 진단했다.

반면 전세가구가 월세 전환을 할 경우 가계부채 변동 규모는 최근 순수 월세보다는 보증금 반환 규모가 큰 준전세·준월세 위주로 거래가 늘고 있는 점 등에 비춰 크지 않을 것으로 분석됐다.

임차유형별 평균 보증금을 보면 준전세의 경우 2013년 상반기 8800만원에서 2015년 상반기 1억4700만원으로 5900만원 상승, 전세상승 폭(+2600만원)을 상회했으나 준월세 및 월세는 변동 폭이 크지 않았다. 

이에 2013년 상반기 전세가구가 계약 종료로 2015년 상반기 준전세, 준월세, 월세로 전환할 경우 임대인이 지급해야 할 가구당 보증금 차액은 준월세 1억800만원, 월세 1억3200만원으로 조사됐다. 준전세는 반대로 임대가구가 1200만원을 수취해야 하는 것으로 추정됐다.

이는 임대가구(임대·임차동시 가구 제외)의 평균 금융자산(1억1800만원)을 감안하면 큰 규모의 차입 없이 보증금 차액(준월세 1억800만원, 월세 1억3200만원)을 상환할 수 있을 것이란 해석이다.

한은은 "다만 기존 보증금은 유지한 채 전세가격 상승분만 월세로 전환하는 준전세의 경우 월세 상승세가 다른 거래에 비해 가파름에 따라 주거비 상승으로 인한 가계수지 악화로 임차가구의 생활자금용 대출 증가로 이어질 가능성이 있다"고 지적했다. 

한편 매매가격 대비 전세가격이 높아지면서 보증금 반환 관련 잠재위험도 점검됐다. 전국 아파트 매매 대비 전세 가격 비율은 2009년 1월 52.3%에서 2015년 11월 73.7%(+21.4%포인트)로 1998년 12월 통계 집계 이후 가장 높은 수준이다.

보증금 있는 임차가구는 국내 전체 가구(1800만 가구, 2014년 주거실태조사 기준)의 41.4%인 746만 가구(전세 353만 가구, 보증부 월세 393만가구)에 달한다. 이들 가구의 보증금 규모 530조원 내외로 파악됐다.

전월세보증금 가격이 20% 급락하는 스트레스 상황에서는 전체 임대가구의 11.9%가 추가 차입(전체 전월세보증금 대비 1.9% 규모)이 필요한 것으로 추정됐다. 또한 전체 임대가구의 5.1%(전체 전월세보증금 대비 0.9% 규모)는 차입을 통해서도 보증금 상환이 쉽지 않을 것으로 추정됐다.

한은은 "반환위험이 높은 전월세보증금 차액 규모는 현재 크지 않으나 관련 전월세가구 수가 적지 않은 점에 비춰 시장이 경색될 경우 가계 전반의 부담요인으로 작용할 수 있다"며 "임대인이 채무불이행 등으로 파산할 경우에는 전월세보증금보다 우선변제권이 있는 선순위채권 유무에 따라 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 상황이 발생할 수 있다"고 설명했다. 

이어 "후순위 전월세 임차인의 경우, 선순위권리자의 강제경매 신청 시 매각대금에 따라 보증금 일부를 회수하지 못할 수 있다"며 "특히 전세가격이 매매가격에 근접한 지역일수록 주택가격의 소폭 하락에도 임차인의 전월세보증금 미회수 리스크가 크게 늘어날 수 있다"고 덧붙였다.

[뉴스핌 Newspim] 정연주 기자 (jyj8@newspim.com)