[이병태의 바보경제] 한국 부동산은 버블인가?

기사입력 : 2015년04월14일 14:07

최종수정 : 2015년04월14일 14:09

주택보급률 과장된 허수...우량주택 수요많아 집값 상승 견인

[뉴스핌] 우리의 집 값은 매우 비싸다. 특히 대도시의 집 값은 비싸다. 판매가에 근접하는 전세로 인하여 서민들의 고통이 크다. 요즈음 연일 언론에는 소위 '전세 대란' 이라고 하고 '미친 전세값'이라는 용어까지 등장한다.

잘 알다시피 전세란 다른 나라에서 찾아보기 힘든 매우 독특한 제도다. 전세가 구매가 보다 낮은 이유는 전세금을 활용해서 투자이익이 가능하기 때문이었다.

하지만 현재 이자율이 현저하게 낮고 전세금을 활용해서 다른 투자이익을 기대하기 힘든 시점이기 때문에 집 주인 입장에서는 전세를 회피하거나 전세금을 올리는 현상은 지극히 상식적인 현상이다. 사실 다른 투자이익이 기대되지 않는다면 전세가는 판매가를 능가할 수도 있는 것이다.

왜냐하면 집 주인은 자신이 소유한 집을 사용하지 않음으로서 포기한 효용의 대가가 전세금인데 여기서 아무런 금전적 이익이 없다면 합리적인 투자가 이니기 때문이다. 그리고 전세를 주더라도 재산세 등의 법적 보유에 의한 비용은 계속 지불되기 때문이다.

따라서 전세값 인상은 저금리 현상이 지속되는 한 계속되는 것이 합리적이다. 일부 정치권에서 검토하고 있는 전세값 상한선은 결국 전세의 공급을 더 줄이는 역효과를 피하기 어렵다.

따라서 전세가가 낮아지려면 결국 집값이 낮아져야 가능하다. 그런데 부동산의 가격이 인상되거나 거론될 때마다 우리나라 집 값은 버블(거품)이라는 것이다.

참여정부 시절 종부세 도입의 논란이 한참일 때도 집값에 대해 거품 논쟁이 한창이었다. 그 근거가 주택보급률이다. 통계에 의하면 2013년 우리나라 주택보급률은 103%이다.

그리고 놀랍게도 2009년 101.2%부터 점차적으로 보급률이 높아져 왔다. 전세난의 주범으로 일컬어지고 있는 서울의 경우는 2001년 93.1%에서 97.5%로 보급률이 상당히 높아져 왔다.

통계만 보면 우리나라 주택의 총공급량은 수요량에 근접하거나 초월함을 알 수 있다. 따라서 수요와 공급이 가격을 결정한다는 경제의 기본원리에 의하면 집값이 폭등하면 거품이라는 손쉬운 결론에 도달하게 된다.

정말 그럴까? 103%나 되는 우리나라 주택들은 어떤 모습을 띄고 있을까? 우리나라 주택 중에는 "삼시 세끼"에서 보여주는 농어촌 주택, 산동네의 다세대 주택, 그리고 재개발을 기다리고 있는 80년대 주어진 아파트, 최근에 주어진 주상복합을 비롯하여 100억원을 넘는 서울의 부촌의 단독주택, 그리고 대학교 주변의 원룸까지 다양한 형태를 띠고 있다.

즉 우리나라의 주택은 국민소득 1000달러 이전에 지어진 농어촌 주택에서 같은 아파트라도 국민 소득이 1000달러에서 30만달러 시대에 지어진 주택까지 다양한 형태를 띠고 있는 것이다.

이러한 다양한 형태의 주택들은 시대상에 따라 다양한 모습을 띄고 있다. 농어촌의 다세대가 같이 살며 마당을 끼고 있으며 별도의 화장실과 축사가 있는 집들과 현재 서울의 주상복합과는 형태와 품질에서 커다란 차이가 있다.

이는 우리나라의 압축성장과 더불어 진행된 도시화와 핵가족화를 반영하고 있기 때문이다. 그러다 보니 같은 아파트라고 하더라도 70-80년대에 지은 아파트들은 현재의 중산층으로부터 외면 받는다.

그 결과 우리나라의 아파트 평균수명은 27년이라고 한다. 선진국 특히 미국을 비롯한 서양에는 몇백 년씩 된 주택들이 많이 있다. 그 이유는 그들의 주택 양식은 300년 전에 진행된 산업화 이후에 크게 변화하지 않았기 때문이다.

그들의 주택은 지하에 다용도실의 공간, 1층에는 응접실, 부엌, 거실 그리고 2층에는 침실의 형태로 배치된 표준 형태에서 크게 벗어나지 않는다.

그렇기 때문에 리모델링과 수리를 하면서 수백 년간 사용이 가능한 주택으로 남아 있지만 우리는 압축 성장을 해왔기 때문에 표준적인 주거양식과 주택의 기대품질이 급속하게 변천하여 왔기 때문에 많은 수의 주택이 오늘날 중산층이 바라는 주택이 아니다. 즉 우리의 주택 보급률은 지나치게 과장된 허수다.

소비자가 원하는 상품이 아닐 때는 수가 아무리 많아도 공급은 부족한 것이다. 따라서 품질을 감안할 때 우리나라의 주택 가격을 내려서 삼포세대의 비극을 막으려면 양질의 주택의 공급을 늘릴 수밖에 없다.

◆ 프로필

KAIST, 경영대학 교수, 2001.7-현재
SK 사회적기업 연구센타 센터장 (현)
사회책임연구센타장(현)
디지털 경제 및 서비스 혁신연구센타장 (현)
경영대학 학장, 2011.7- 2013.7
KAIST 청년창업투자지주 주식회사, 대표 이사, 2014.11-현재
The University of Illinois at Chicago, 경영대학 부교수, 1998.8-2002.09
신도리코, 전산팀장(CIO) 및 신규사업팀장, 1985.3-1994.6
The University of Texas at Austin, 경영학박사 (전공 MIS,부전공 경제학), 1994
한국과학기술원(KAIST), 석사 (전공 경영과학), 1985
서울대학교 공학학사 (전공 산업공학), 1983

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