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[뉴스핌=이동훈 기자] 현대차그룹이 사들이기로 한 서울 삼성동 한국전력 본사 땅을 땅 면적 대비 최대 17배까지 개발할 수 있을 것이란 예측이 나오고 있다.
 
이르면 올 연말 시행될 '입지규제 최소지구'로 지정되면 건축 밀도를 13~17배까지 높일 수 있기 때문이다.
 
이렇게 되면 현대차그룹은 개발이익이 커져 한전 땅 투자금을 회수할 수 하고도 막대한 이익을 거둘 수 있을 것으로 기대된다. 현대차그룹은 한전 땅(7만9342㎡)을 감정가격(3조3346억원)의 3배인 10조5500억원에 사들이기로 해 '초고가 매입' 논란을 빚고 있다.  
  

26일 건설업계에 따르면 서울 강남구 삼성동 한국전력 본사 땅을 입지규제 최소지구로 지정해 개발하는 방안이 건설업계에서 거론되고 있다.
 
입지규제 최소지구는 도시계획 규제를 모두 피해 개발밀도를 땅 면적 대비 최대 17배까지 높일 수 있는 지역을 말한다. 핵심 교통 중심지나 도심, 부도심의 거점에 있는 재정비가 필요한 곳을 지구로 지정한다. 주거와 상업, 업무, 문화를 모두 갖춘 복합용도 시설을 지으면 최소지구로 지정할 수 있다.  
 
한전 부지는 입지규제 최소지구 지정요건을 모두 갖추고 있다는 게 건설업계 관계자의 설명이다. 우선 한전 부지는 서울시 도시계획상 부도심인 강남구 삼성동에 있다. 현대차그룹은 이 곳에 사옥을 포함한 복합개발을 한다는 구상을 밝혔다.
 
더욱이 박원순 서울시장이 추진하고 있는 '서울시정 4개년 계획'의 핵심사업인 '코엑스(종합전시장)~잠실운동장 일대 종합발전계획'에 한전 부지가 포함된다. 서울시는 코엑스 일대를 기업, 관광, 국제, 전시 기능을 담은 고밀도 국제교류 복합지구로 개발한다는 계획이다. 한전 땅을 고밀도로 개발하는 것은 서울시의 개발방향과도 부합하는 셈이다. 
 
현대차그룹은 땅값의 40%를 서울시에 기부채납하겠다는 의사를 밝혔다. 공공성도 갖췄기 때문에 입지규제 최소지구 지정 신청을 요구하면 서울시도 거부할 이유가 없을 것이라는 게 건설업계의 대체적인 시각이다.
 
대형 건설사 관계자는 "삼성동 한전 땅은 부지 특성이나 서울시 중장기 개발계획을 볼 때 입지규제 최소지구로 지정하기에 적합한 곳"이라며 "지구 지정 요건에 맞는 개발계획만 수립하면 충분히 지구 지정을 받을 수 있을 것으로 본다"고 말했다.
 
서울시 관계자는 "아직 입지규제 최소지구는 법제화 되지도 않은데다 이 땅에 대한 지구 지정 논의도 없는 상황"이라면서도 "만약 현대차그룹이 공공성도 확보한 개발계획을 내놓으면 지구 지정을 검토할 수 있을 것"이라고 말했다.
 
입지규제 최소지구로 지정되면 개발밀도를 당초 계획보다 2배 가량 높일 수 있다. 현재 한전부지는 도시계획상 제3종 일반주거지역로 지정됐다. 현대차그룹과 서울시는 이 땅을 상업지역으로 바꿔 개발밀도를 8배로 늘리는 방안을 구상하고 있다. 하지만 입지규제 최소지구로 지정되면 도시계획을 바꾸지 않아도 최대 17배까지 개발밀도를 높일 수 있다.
 
국토교통부 관계자는 "개발자와 서울시가 지구 지정 요건에 맞는 개발계획을 세워 신청하면 지정 여부를 검토할 것"이라며 "개발 계획에 따라 용적률(대지면적 대비 건축연면적비율)을 정하는데 최고 1700%까지 개발밀도를 줄 수 있다"고 말했다.
 
최소지구로 지정되면 한전 땅 개발이익은 기하급수적으로 커진다. 개발밀도를 현재 예상되는 밀도(8배)보다 두배 가량 높이면 개발이익도 그만큼 늘어날 것이기 때문. 이렇게 되면 현대차그룹이 받고 있는 '초고가 매입' 논란도 사그러들 전망이다.
 
한 건설업계 관계자는 "한전 땅은 입지 특성상 분양 리스크(위험성)가 적기 때문에 개발밀도를 높이면 그만큼 분양 및 임대 수익도 늘어 개발 이익은 더 커지게 된다"며 "개발 이익이 커지면 투자금을 회수하는 것도 쉬워질 것"이라고 말했다.

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)