- 금융권 최초 세일 앤드 리스백 상품 출시
[뉴스핌=한기진 기자] 우리금융그룹(회장 이팔성)은 ‘세일 앤드 리스백’ 개념을 활용한 가계부채 지원대책 시범사업을 이르면 9월말에서 10월중으로 실시할 예정이라고 12일 밝혔다.
최근 주택거래 부진으로 주택을 매각해 주택담보대출 원리금을 상환하기 어려운 1주택 보유 실거주자를 초점으로 맞췄다.
투기적 목적으로 과도한 대출을 일으켜 주택을 구입한 자, 고가의 주택 또는 다주택 구입자, 본 상품을 이용하더라도 회생 가능성이 낮을 것으로 판단되는 원리금 장기 연체자 등은 대상에서 제외된다.
우선 우리은행에서만 주택담보대출을 받은 고객(지원대상 대출규모 약 900억원)을 대상으로 실시하고, 우리금융 계열은행인 경남은행, 광주은행까지 확대 시행할 예정이다.
방식은 채무자가 주택소유권을 신탁하는 대신, 신탁기간(3~5년) 동안 대출이자 수준의 임대료를 납입하면서 기존의 살던 집에서 계속 살 수 있게 된다. 채무자는 해당 주택이 신탁자산으로 귀속돼 다른 채권자들의 가압류 등 채권추심으로부터 분리되므로 주거 안정을 꾀할 수 있으며 기존 대출 채권채무관계가 해소됨에 따라 신용불량자로 전락할 위험을 경감시킬 수 있다.
은행은 대출채권이 소멸되는 대신에 대출금액을 액면가액으로 하고 향후 주택 매각대금을 통한 우선 변제 및 임대료 수취 권리가 있는 선순위 수익권을 보유하는 반면, 채무자는 잔여 매각대금에 대한 권리가 있는 후순위 수익권을 보유하게 된다.
신탁기간 만료시 또는 리스료 장기 미납시 해당 주택은 매각되며 채무자는 매각대금에서 선순위 수익권의 액면가액에 해당하는 금액을 은행에 지급한 후 잔여 금액을 수취하게 된다. 신탁기간 만료 전에 채무자가 선순위 수익권의 액면가액을 은행에 지급하는 경우 주택소유권은 바로 채무자에게 귀속된다.
채무자가 주택소유권을 이전하는 방식이 아닌 신탁하는 방식을 이용해 주택 매매에 따른 각종 세금 및 제반 비용 부담을 경감시켰다. 또 가입 시점에 주택 매입가격을 따로 정하지 않고, 은행이 향후 매각대금에서 선순위 수익권의 액면가액에 해당하는 금액만을 수취하고 채무자가 향후 매각대금에 대한 후순위 수익권을 취득토록 하여 주택 매입가격 산정에 대한 문제를 해결했다.
채무자의 도덕적 해이를 방지하기 위해 기존 대출원금 및 연체이자의 감면은 없도록 하며, 임대료를 일정 기간 연체하는 경우 주택을 매각토록 할 계획이다. 또한, 다른 채무 재조정 프로그램 참여자 및 기한이익 상실자(원리금 장기 연체자 등)는 대상에서 제외시켜, 이중수혜 및 역선택 문제를 사전에 차단할 예정이다.
다음은 상품 Q&A.
1. 지원 대상자의 구체적 요건은?
☞ 우리은행만 거래(他 금융기관 대출을 함께 이용하는 자 제외)하는 1주택 소유 실 거주자로서 ‘일시상환 원금 및 분할상환 원리금 연체자 또는 1개월 이상 이자 연체자’ 중 기한이익을 상실하지 않은 자를 대상으로 하되 대출이자 수준의 임대료 납입이 가능한 자(소득 증빙 필요)로 한정하며, 다른 채무 재조정 프로그램 참여자는 제외함.
2. 시행 시기는?
☞ 빠르면 9월말에서 10월중으로 상품을 출시할 수 있을 것으로 예상하고 있음.
3. 연체자들의 도덕적 해이가 우려된다는 주장이 있는데...
☞ 시장에서 우려하는 도덕적 해이를 방지하기 위해 동 지원책의 조건을 엄격히 하고 있음
① 기존 대출원금 및 연체이자의 감면은 없음(은행이 보유하는 선순위 수익증권의 액면가액은 기존 대출금에 연체이자를 합산한 금액으로 함)
② 임대료를 일정기간 연체하는 경우, 채무자 동의 없이 주택을 매각할 수 있음
③ 임대료는 대출이자 수준으로 함
4. 일각에서는 집 없는 서민과의 형평성 문제를 제기하기도 하는데 이에 대한 입장은? 집없는 서민 연체자들에 대한 대책은 없는지?
☞ 우리은행은 현재 서민층을 위한 새희망홀씨·바꿔드림론 등 대출상품을 취급 중에 있고, 하우스리스를 대상으로 전·월세 임차보증금 지원을 위한 구체적인 실행방안 및 저소득층을 위한 고금리 적금 출시, 연체자를 대상으로 한 선제적인 프리워크아웃 제도의 실시를 검토하고 있음.
즉, 우리은행은 이미 고객의 상황에 맞는 맞춤상품 개발을 진행하여 왔으며, 이번에 주택의 자산가치가 급락한 가운데 주택담보대출 원리금 상환에 어려움을 겪고 있는 고객을 위해 본 맞춤 지원책을 실시하게 된 것임.
5. 우리은행 대출만 있는 고객으로 한정하는 이유는? 타 금융기관 대출을 함께 쓰는 사람은 본 지원책의 혜택을 볼 수 없는 것인가?
☞ 본 지원책의 대상자 범위를 他 금융기관 대출을 가진 고객으로 확대할 경우 대상자 선정, 대출채권의 수익증권 전환, 임대조건 세부사항 결정 등에 있어서 他 금융기관과 합의에 많은 시간이 소요될 수밖에 없을 것으로 예상되어 빠른 상품 출시를 위해 일단 우리은행 대출만 있는 고객으로 한정한 것임.
6. 주택 매입가격 산정 이슈는 없는가?
☞ 본 지원책은 채무자가 주택소유권을 이전하는 방식이 아닌 신탁하는 방식이므로 원천적으로 매입가격 이슈가 없음
① 본 지원책 이용 시점에 주택 매입가격을 따로 정하지 않음.
② 은행은 향후 주택이 매각되는 경우, 매각대금에서 기존 대출금에 해당하는 금액만을 수취함.
③ 채무자는 향후 주택이 매각되는 경우, 매각대금에서 기존 대출금에 해당하는 금액을 은행에 지급한 후, 잔여 금액을 수취함. 즉, 향후 매각이익은 채무자에게 귀속되며, 매각손실은 채무자가 우선적으로 부담하는 구조임.
7. 부동산 관리처분신탁 방식으로 결정하게 된 이유는?
☞ SPC를 설립하여 동 SPC에 주택을 매각하고 향후 재매입하는 구조에서는 주택 거래에 따른 취득세 등 비용이 과다 발생하여, 임대료 상승이 불가피하고 또 매매가격에 대한 이슈가 발생하게 됨에 따라 주택 소유 채무자를 위한 대책으로는 적절치 않은 것으로 판단되어 이러한 문제점이 없는 부동산 관리처분신탁 방식으로 결정하게 되었음.
8. 채무 재조정 방식을 활용하면 보다 간단한 것 아닌가?
☞ 우선 기존 채무 재조정 방식을 활용할 경우, 타 채권자에 의한 경매 등 법적 절차로부터 채무자를 보호하기가 어려워 주거안정 효과를 기대할 수 없고, 또 기존 채무가 없어진 것이 아니므로 채무자가 신용불량자로 전락할 위험이 상대적으로 높다는 문제점이 있음.
이와 함께 이자 면제, 이자 납입 유예, 원금 일부 탕감 등을 제공하는 채무 재조정 방식의 경우 무주택 서민과의 형평성 문제 및 채무자들의 도덕적 해이 문제를 유발시킬 가능성이 상대적으로 높아 금번 대상자를 지원하는 대책으로는 적절치 않다는 판단임.
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[뉴스핌] 한기진 기자 (hkj77@hanmail.net)
