[뉴스핌=송협기자] 최근 장기간 침체된 주택시장을 대신해 소형 오피스텔과 도시형생활주택 등 이른바 '수익형 부동산'이 시장의 새로운 트렌드로 부각되면서 한동안 관망세를 유지했던 실수요자들과 투자자들의 움직임이 분주해지고 있다.
특히 소형 오피스텔과 도시형 생활주택의 경우 올 들어 신규 공급물량이 크게 증가하면서 경쟁률까지 높아져 1~2인가구 주택시장의 대책 상품으로 때아닌 수혜를 받고 있다.
국토해양부에 따르면, 도시형 생활주택은 급증하는 1~2인가구의 주거안정을 도모하고 그동안 사회문제로 지적돼 왔던 고시원 주거문제의 근본적인 해소를 위해 지난 2008년 '9.19 주택공급 확대방안'에서 도입계획이 발표됐고 같은 해 12월 세부공급 방안이 확대됐다.
주택종류는 단지형 다세대를 비롯해 원룸형 등이며 공급확대를 위해 청약규제완화, 주차장 기준개선, 사업승인 요건 완화 등 지속적으로 활성화 방안을 마련했다.
◆ 수익형 미끼 노린 도시형생활주택 난립...묻지마식 투자 금물
정부의 8.29대책 발표 이후에도 주택시장은 여전히 하락세를 면치 못하고 있다.
때문에 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들 입장에서는 확실성이 떨어지는 주택 매입 보다 소형 오피스텔과 같은 도시형 생활주택을 통한 탄탄한 임대사업에 높은 관심을 보이고 있다.
도시형 생활주택이 부동산시장 새로운 틈새 상품으로 떠오르면서 서울 강서구와 동대문구, 구로구, 관악구를 비롯해 경기 성남시, 인천 등에서 크고작은 업체들이 앞다퉈 공급하고 나섰다.
하지만 일각에서는 상품변화에 따른 수요 이동 쏠림현상이 뚜렷하고 공급물량 역시 과잉적으로 쏟아지고 있어 향후 투자성이 결여될 수 있다는 지적이다.
특히 소형주택으로만 구성된 도시형 생활주택 한계상 장기적 투자가치 보다 단발성 효과로 그칠 가능성도 배제할 수 없어 검증안된 수익성 보장 등을 내세운 업체들의 말만 믿고 무턱대고 투자하지 말고 꼼꼼하게 따져보고 '옥석'을 가릴 것을 요구했다.
부동산써브 윤지해 연구원은"수익형 부동산의 특성상 단기 가격상승으로 인한 시세차익을 기대하기 어려운 단점이 있다"며"투자금액 대비 세금, 관리, 수선비용과 감가상각비를 감안해 임대수익률을 꼼꼼하게 따져봐야 한다"고 말했다.
◆ 공급 업체, 주거편리성 뒷전...검증안된 임대수익만 강조
도시형 생활주택이 틈새시장으로 떠오르면서 서울지역은 물론 경기, 인천지역 곳곳에서 임대 수익률을 내세운 도시형생활주택이 난립하고 있다.
하지만 대다수 공급업체들은 상품의 주거편리성 보다 불확실한 수익성만을 강조하고 나서 향후 수분양자들의 손실이 우려되고 있다.
시장 전문가들은 도시형 생활주택이 주택시장의 새로운 트렌드로 자리매김하고 있지만 정작 투자가치 대비 안정적인 수익보장에 대한 확실성과 주거편리성은 결여되고 있다고 입을 모았다.
한 시장 전문가는"도시형생활주택은 주거공간을 콤팩트하게 공급하기 때문에 동간 거리 및 세대간 방음 역시 고려가 되지 않고 있는 것은 물론 가장 중요한 주차공간 역시 미흡하다"면서"이는 면적대비 세대수를 많이 늘리는게 업체 입장에서 중요하다 보니 법적규정 한도내에서 주차공간을 제외, 실제 오피스텔보다 환경이 열악할 수 밖에 없다"고 지적했다.
반면,서울지역 도시형 생활주택을 공급하고 있는 D건설의 경우 서울지역에서 1억원도 안되는 9000만원대로 내집마련이 가능하며 특히 천정고가 타 업체들과 달리 높아 23㎡(7평형)임에도 불구하고 시야를 넓게 트였다는 평가다.
무엇보다 법적기준에 준하는 주차한도를 자주식 주차장과 기계식 주차장을 동시 운영해 소형 오피스텔의 문제점으로 지적되고 있는 주차공간과 주거 편리성을 동시에 해소했다.
이 업체 관계자는"소형 오피스텔의 최대 단점을 아무래도 주차장 문제인데 미흡한 주차공간 해결을 위해 회사는 양적 공급 보다 주거 편리성을 우선시 했다"며"세대주들과 방문 고객들을 배려한 주차장을 확보해 투자자들의 높은 관심을 이끌어냈다"고 설명했다.
한편, 전문가들은 최근 시장에서 각광받고 있는 도시형생활주택 열기가 얼마나 지속될지는 장담할 수 없지만 과거 정책적인 지원으로 한 상품이 확 타올랐다가 일순간 사라져버리는 현상을 종종 볼 수 있었듯이 현재 집값 상승 및 전셋값 상승 억제를 위해 개발된만큼 일시적으로 치고 빠지는 단순한 투자개념을 가질 수 있다고 분석했다.
닥터아파트 이영진 연구소장은"도시형생활주택은 역세권을 중심으로 공급된 만큼 분양가도 높기 때문에 사업성이 어렵다고 판단된다"면서"공급면적 대비 분양가가 높은 반면 프리미엄 형성은 크게 기대할 수 없다"고 말했다.
한 시장전문가는 "도시형생활주택은 주거 편리성을 우선시 하기 보다 공급양을 강조하다 보니 향후 문제점이 터져 나올 수 있다"며"일부 업체들이 프리미엄을 강조하고 있는데 오피스텔이 프리미엄 제대로 형성되는 경우 본적이 없다"고 강조했다.
