정부의 과잉 유동성 해소 위한 금리인상 가능성 높아...
[뉴스핌=송협 기자] 최근 고정금리를 중심으로 시중은행 대출금리가 상승세를 보이고 출구전략과 금리인상 가능성이 제기되고 있는 가운데 대출에 의존하고 있는 부동산투자에 대한 불안감이 고조되고 있다.
지난 4월말 4.49%로 최저점을 찍었던 은행채 3년(AAA)금리는 현재 5.03%까지 치솟으면서 3개월만에 0.54% 뛰어오른 높은 상승세를 보이고 있다.
특히, 주식시장을 비롯한 부동산시장이 과열 현상을 보이면서 시중의 과잉 유동성에 대한 경계의 목소리 마저 나오면서 수도권 지역에 대한 LTV기준이 강화되고 정부의 출구전략과 금리인상 가능성도 제기되고 있다.
주택대출의 기준금리가 되고 있는 CD금리는 아직까지 별다른 변동을 보이고 있지 않지만 은행채의 상승세가 지속되고 정부의 유동성 해소 정책이 가시화되면 단기금리인 CD금리 상승 가능성은 높아지게 된다.
때문에 대출을 통해 수익성을 높이는 레버리지 효과에 기댄 공격적인 부동산투자는 금리가 상승하게 될 경우 이자액의 증가로 자칫 자금계획에 차질을 빚게 되고 아울러 수익성 역시 크게 악화될 수 있다.
무엇보다 상가를 비롯한 수익성 부동산의 경우 계약기간이 최소 1~2년이라는 점을 감안할 때 임대료 상승 속도가 금리 상승 속도를 따라가지 못할 가능성도 배제할 수 없기 때문에 금리 상승이 현실화되면 이에따른 수익률 악화를 피해갈 수 없다.
업계에 따르면, 현재 수도권 1178개 상가 연면적 18,588,985㎡의 대출 가능 비율을 조사한 결과 대출비율이 40%대인 상가는 전체 54.67%로 가장 많은 것으로 나타났다.
이와함께 50%이상 높은 대출비율을 보인 상가는 13.75%로 대출비율이 40% 이상으로 높은 상가가 전체 조사 대상의 68.42%를 차지하고 있어 제2금융권 및 개인적 경로를 통한 추가적인 대출까지 고려할 경우 대출금리 상승시 상가시장에 미칠 파장이 높은 것으로 전망된다.
전문가들은 금리인상과 정부의 유동성 환수 가능성이 제기되는 상황에서 부동산투자시 대출 비율을 낮추고 과도한 대출을 활용한 투자가 있었다면 원금 상환을 통해 대출비율을 감소할 것을 당부했다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “수도권 LTV기준이 강화 등 정부의 부동산과열 경계 현상이 가시화되면서 시중 과잉 유동성 환수를 위한 금리인사과 같은 출구전략의 시행 가능성이 제기된다”중장기적으로 대출 비율 비중과 금리 상관관계상 투자이익보다 수익률이 약해지거나 자금유동성 경색 등이 있을 수 있어 자금포트폴리오 재구성이 필요하다”고 강조했다.
