[뉴스핌 Newspim] 메트로컨설팅 윤재호 대표의 부동산 재테크 기고입니다.
노후에 살기 좋은 신도시 또는 택지지구 내 중소형 아파트와 다세대, 연립 등이 꾸준히 공급되고 있어 시세의 20~30%에 낙찰 받기가 수월하다. 특히 노후생활에 안성맞춤인 수도권과 지방의 전원, 농가주택, 펜션 등 전원형 부동산 경매물량도 꾸준히 늘어나고 있다. 적은 돈을 활용해 노후주택을 미리 장만할 경우 경매시장은 최대의 틈새투자처인 셈이다.
◆ 경매정보 수집 및 절차
경매정보는 대법원 경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)를 통해 물건검색을 할 수 있으며, 더 정확한 정보를 얻으려면 사설 경매정보지를 통해 미리 물건정보를 얻을 수 있다. 인터넷 뿐 아니라 정보지 형태의 사설 경매자료집을 이용하면 권리분석과 물건분석에 대한 정확한 정보를 미리 얻을 수 있다.
하자 없는 경매물건에 대한 정보를 얻은 후 다시 한 번 권리와 세입자분석을 한 다음에는 미리 경매 입찰장 견학을 통해 경매취득 방법을 익혀야 한다. 입찰을 결정했을 경우 입찰날짜에 맞춰 경매부동산의 소재지 관할 입찰장을 찾아 입찰서류에 사건번호와 입찰금액, 보증금 10%를 투찰함에 넣으면 된다. 통상 입찰함에 서류를 넣은 후 1~2시간 후에 당락결과가 나오며 떨어졌을 경우 보증금은 즉시 돌려준다.
◆ 값싼 주택 경매로 고르기
주택경매에서 안전하고 우량한 물건은 ‘주인이 살고 있는 주택’이거나 세입자가 살고 있더라도 경매 낙찰대금에서 ’배당 받는 세입자‘가 거주하거나, 비어있는 주택을 고르는 것이다. 즉 세입자가 살고 있더라도 전입신고와 확정일자를 갖춰 일정금액 또는 보증금 전액을 돌려받는 다면 아무 이상이 없다. 따라서 초보자라면 이런 물건을 고르는 게 명도(집 비우기)가 빠르고 권리이전이 수월하다.
더 값싸게 사는 방법으로는 너무 인기지역 주택만 고집하지 않는 것이 좋다. 인기가 높은 주택 경매물건은 수요자들이 많아 낙찰가율이 치솟고 경쟁률도 10대 1을 넘어선다. 입찰장의 현장분위기에 휩쓸릴 경우 가격을 더 높이게 된다. 되도록 비인기지역, 소외지역, 내가 살기 좋은 곳 등에서 주택을 고르는 게 값싸게 사는 비결이다. 경매투자 경험을 충분히 익히고 자신이 붙은 경우라면 외견상 권리관계가 까다로워 보이는 ‘세입자 많은 주택’이나 ‘낙찰자가 보증금 일부를 물어줘야 하는(경락인수) 물건’ 등을 고르면 거의 시세의 30% 이상 낮은 값에 주택을 장만할 수 있다.
◆ 주택 고를 때 유의할 점
경매는 싸게 사는 방법의 첩경이지만 초보자라면 위험이 곳곳에 도사리고 있음에 유의해야 한다. 값싸게 사는 만큼 알아둬야 할 점이 많다. 우선 경매투자의 핵심은 현장 확인이다. 현장을 둘러볼 때 서류에 나타나지 않은 권리와 물건분석을 철저히 하고, 공부(公簿)상 나타나지 않는 함정이나 문제점을 파악한 뒤 입찰해야 한다. 서류에 나타나지 않은 내용은 투자자가 직접 현장에 가서 눈으로 확인하는 것이 가장 확실하다.
또 시세파악도 입찰 전 반드시 조사해 봐야 한다. 감정가는 참고가격이라는 생각으로 주변시세를 파악해야 한다. 법원 감정가는 감정시점과 감정사에 따라 들쭉날쭉하게 마련이다. 인근 중개업소에 들러 최근에 나온 일반 매물가격과 경매물건의 가격을 비교해보고 시세보다 최소 10% 이상 싼 값에 입찰해야 투자성이 있다.
특히 주택경매에 있어 ‘명도저항’ 여부를 반드시 확인한 후 입찰해야 한다. 명도란 주택에 살고 있는 주인이나 세입자를 법에 따라 내보내는 것인데 간혹 세입자의 강력한 저항에 봉착할 수 있기 때문이다.
▶메트로컨설팅 윤재호 대표 소개
- 메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr, 전화 02-765-0008)
- 한양대대학원 부동산학과 졸업
- 부동산 투자 및 경매 컨설팅
- 스피드뱅크 투자자문센터장 역임
- 주요 일간지 칼럼니스트
- 광운대경영대학원, 연세대 사회교육원, 건설산업교육원, 한국공인중개사협회 등 강의
- ‘2000만원으로 연봉 버는 경매투자’, ‘부동산투자 101가지’ 저자
노후에 살기 좋은 신도시 또는 택지지구 내 중소형 아파트와 다세대, 연립 등이 꾸준히 공급되고 있어 시세의 20~30%에 낙찰 받기가 수월하다. 특히 노후생활에 안성맞춤인 수도권과 지방의 전원, 농가주택, 펜션 등 전원형 부동산 경매물량도 꾸준히 늘어나고 있다. 적은 돈을 활용해 노후주택을 미리 장만할 경우 경매시장은 최대의 틈새투자처인 셈이다.
◆ 경매정보 수집 및 절차
경매정보는 대법원 경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)를 통해 물건검색을 할 수 있으며, 더 정확한 정보를 얻으려면 사설 경매정보지를 통해 미리 물건정보를 얻을 수 있다. 인터넷 뿐 아니라 정보지 형태의 사설 경매자료집을 이용하면 권리분석과 물건분석에 대한 정확한 정보를 미리 얻을 수 있다.
하자 없는 경매물건에 대한 정보를 얻은 후 다시 한 번 권리와 세입자분석을 한 다음에는 미리 경매 입찰장 견학을 통해 경매취득 방법을 익혀야 한다. 입찰을 결정했을 경우 입찰날짜에 맞춰 경매부동산의 소재지 관할 입찰장을 찾아 입찰서류에 사건번호와 입찰금액, 보증금 10%를 투찰함에 넣으면 된다. 통상 입찰함에 서류를 넣은 후 1~2시간 후에 당락결과가 나오며 떨어졌을 경우 보증금은 즉시 돌려준다.
◆ 값싼 주택 경매로 고르기
주택경매에서 안전하고 우량한 물건은 ‘주인이 살고 있는 주택’이거나 세입자가 살고 있더라도 경매 낙찰대금에서 ’배당 받는 세입자‘가 거주하거나, 비어있는 주택을 고르는 것이다. 즉 세입자가 살고 있더라도 전입신고와 확정일자를 갖춰 일정금액 또는 보증금 전액을 돌려받는 다면 아무 이상이 없다. 따라서 초보자라면 이런 물건을 고르는 게 명도(집 비우기)가 빠르고 권리이전이 수월하다.
더 값싸게 사는 방법으로는 너무 인기지역 주택만 고집하지 않는 것이 좋다. 인기가 높은 주택 경매물건은 수요자들이 많아 낙찰가율이 치솟고 경쟁률도 10대 1을 넘어선다. 입찰장의 현장분위기에 휩쓸릴 경우 가격을 더 높이게 된다. 되도록 비인기지역, 소외지역, 내가 살기 좋은 곳 등에서 주택을 고르는 게 값싸게 사는 비결이다. 경매투자 경험을 충분히 익히고 자신이 붙은 경우라면 외견상 권리관계가 까다로워 보이는 ‘세입자 많은 주택’이나 ‘낙찰자가 보증금 일부를 물어줘야 하는(경락인수) 물건’ 등을 고르면 거의 시세의 30% 이상 낮은 값에 주택을 장만할 수 있다.
◆ 주택 고를 때 유의할 점
경매는 싸게 사는 방법의 첩경이지만 초보자라면 위험이 곳곳에 도사리고 있음에 유의해야 한다. 값싸게 사는 만큼 알아둬야 할 점이 많다. 우선 경매투자의 핵심은 현장 확인이다. 현장을 둘러볼 때 서류에 나타나지 않은 권리와 물건분석을 철저히 하고, 공부(公簿)상 나타나지 않는 함정이나 문제점을 파악한 뒤 입찰해야 한다. 서류에 나타나지 않은 내용은 투자자가 직접 현장에 가서 눈으로 확인하는 것이 가장 확실하다.
또 시세파악도 입찰 전 반드시 조사해 봐야 한다. 감정가는 참고가격이라는 생각으로 주변시세를 파악해야 한다. 법원 감정가는 감정시점과 감정사에 따라 들쭉날쭉하게 마련이다. 인근 중개업소에 들러 최근에 나온 일반 매물가격과 경매물건의 가격을 비교해보고 시세보다 최소 10% 이상 싼 값에 입찰해야 투자성이 있다.
특히 주택경매에 있어 ‘명도저항’ 여부를 반드시 확인한 후 입찰해야 한다. 명도란 주택에 살고 있는 주인이나 세입자를 법에 따라 내보내는 것인데 간혹 세입자의 강력한 저항에 봉착할 수 있기 때문이다.
▶메트로컨설팅 윤재호 대표 소개- 메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr, 전화 02-765-0008)
- 한양대대학원 부동산학과 졸업
- 부동산 투자 및 경매 컨설팅
- 스피드뱅크 투자자문센터장 역임
- 주요 일간지 칼럼니스트
- 광운대경영대학원, 연세대 사회교육원, 건설산업교육원, 한국공인중개사협회 등 강의
- ‘2000만원으로 연봉 버는 경매투자’, ‘부동산투자 101가지’ 저자
