[뉴스핌 Newspim] 지난해 하반기 금융위기 여파로 부동산 시장에 위기가 급격히 확산됐으나 올 들어 빠른 회복세를 보이고 있다. 이제는 오히려 유동성 과잉에 따른 부작용을 우려하는 목소리가 나오고 있을 정도다.
그런 만큼 내집마련을 준비하는 수요자나 투자자들의 전략에도 변화가 불가피하다. 급변하는 부동산시장의 상반기 결산 및 하반기 전망에 대해 분야별 전문가들의 견해를 들어본다.《편집자 주》
◆ 하반기 집값, 수도권 중심으로 강보합세
수도권 집값의 회복 폭이나 상승추이는 국지적 차이가 있을 것이라고 예상된다. 최근 주택시장이 강남권을 중심으로 거래가 이뤄지는 등 양극화되다보니 지역별로 혼조세가 극심하다.
강남의 경우는 재건축 아파트들의 강보합세 내지 강세가 예상되지만, 연내 추가 상승여력이 크다고 보지는 않는다. 이미 2006년 고점 대비 가격을 회복한 곳도 나온 상태다.
다만 정부가 지난 4월 재건축 임대주택 건설 의무비율을 폐지했고 용적률도 법정 상한선까지 높일 수 있어 수익성 향상에 대한 기대감이 높아졌고 서울시가 현재 서울의 아파트 재건축 허용 연한을 10년 줄이는 방안을 추진하고 있어 관련법이 통과된다면 재건축 아파트 가격이 더 오를 수 있는 변수도 있다.
강남을 제외한 버블세븐 지역과 신도시의 경우는 매매하한가가 상승하거나 가격이 회복되는 수준에 머물 것으로 보인다. 물론 양천구는 뛰어난 학군에 지난해 조정된 가격에 대한 매수세가 유입되며 연내 2조3000억원 가까이 증가했지만, 용인과 분당 등지는 소형주택위주로 회복세, 내지는 급매거래, 미분양해소차원에 머무를 것으로 보인다.
그 외 서울·수도권 지역은 서남권 르네상스 프로젝트, 동북권 르네상스 프로젝트 등의 후광 효과가 나타날 수 있는 지역을 중심으로 보합세 내지 강보합세가 예상된다.
◆도심 재개발·재건축 물량 및 보금자리 사전 청약
하반기 분양 시장은 상반기와 마찬가지로 분양가가 저렴하고 규제가 비교적 적고 개발 호재가 풍부한 특정 지역만 수요자가 몰릴 것으로 보인다. 상반기에 비해 유망 분양 물량이 서울·수도권에 골고루 분포 돼 있기 때문에 수요자들은 선택의 기회가 넓어질 것이다. 또한 오는 9월 첫 사전예약 접수를 받는 보금자리주택에도 수요자들의 관심을 끌 것으로 예상된다.
서울의 경우 대부분 뉴타운이나 재개발·재건축 사업장으로 입지가 좋고 대형 건설사가 시공해 투자가치도 높기 때문에 대부분 미분양 없이 분양이 마무리 될 것으로 전망된다. 그 중에서도 은평뉴타운과 왕십리뉴타운, 고덕동 아이파크와 같은 대단지에 수요자들의 관심이 높을 것이고 용산 개발지 인근이나 서울 지하철 9호선 역세권 인근 분양 물량도 분양 성적이 좋을 것으로 예상된다. 다만, 은평뉴타운을 제외하고는 대부분 분양가 상한제가 적용되지 않기 때문에 분양가 책정에 따라 그 결과는 현저히 달라질 수도 있다.
인천의 경우 하반기 역시 인천경제자유구역이 주 무대가 될 것으로 보인다. 송도국제도시는 2개 사업장에서 총 1600여 세대가 나오기 때문에 2개 사업장 모두 높은 경쟁률로 마감 될 것으로 예상된다. 정부가 추진 중인 인천경제자유구역 분양가 상한제 폐지 여부에 따라 상황이 달라질 수도 있겠지만 현재 분양 시장 분위기상 건설업체들이 분양가를 높게 책정하기는 쉽지 않아 보인다.
청라지구는 올 상반기에 검증이 됐기 때문에 성공적인 분양이 예상되지만 입지와 브랜드에 따라 성적이 달라질 것으로 보인다. 그 중에서도 A8블록과 A28블록은 중앙호수공원 조망이 가능하고 국제업무지구가 인접해 있어 수요자들의 인기가 높을 것으로 예상된다.
반면, 영종하늘도시는 분양 성공을 장담하기는 무리가 있어 보인다. 입지상 송도국제도시와 청라지구에 비해 섬이라는 한계가 있고 선호도가 가장 낮아 지금까지 분양 된 아파트들의 청약경쟁률이 높지 않았기 때문이다. 또한 하반기에만 13개 단지에서 1만3000여 세대가 분양되기 때문에 단기간에 너무 많은 물량이 분양되는 것도 부담이다. 분양가를 얼마만큼 저렴하게 낮출 수 있느냐에 따라 성패가 좌우 될 것으로 예상된다.
판교신도시와 광교신도시에는 청약자가 몰릴 것으로 예상된다. 판교신도시는 입주가 시작되면서 최근 중대형 아파트에 높은 프리미엄이 형성 돼 분양 물량에도 경쟁이 치열할 것으로 보이고 광교신도시 역시 분양 단지마다 매번 높은 경쟁률로 마감되기 때문에 하반기에도 열기가 이어질 것으로 보인다.
그리고 서남권 르네상스 프로젝트 후광효과를 볼 수 있는 광명 재건축 단지들 또한 인기가 높을 것이다. 반면, 한강신도시의 경우 지난 6월 17일 분양 된 ‘우미린’이 1·2순위에서 95명만 청약하고 3순위에서 마감 됐기 때문에 청라지구의 분양열기를 이어 받지 못해 앞으로 분양을 앞둔 사업장들도 분양 성공을 장담하기가 어려워졌다.
지방은 자족기능이나 인구유입 등 현재 이렇다 할 개발호재가 없고 무엇보다도 골칫거리로 남아 있는 13만여 세대의 미분양 아파트가 지방 부동산 시장의 발목을 잡고 있기 때문이다. 단 미분양적체로 인해 신규공급이 급속도로 줄고 있어 몇 년 후 장기적으론 수급불안이 야기될 여지도 있다.
◆ 하반기 주택시장 투자 전략
올 하반기는 내 집 마련의 적기로 보인다. 분양 시장의 경우 서울을 중심으로 뉴타운과 재개발, 재건축 유망 물량이 많고 수도권 택지지구도 골고루 분포 돼 있다. 또한 오는 9월 첫 사전예약 접수를 받는 보금자리주택이 선을 보이기 때문에 청약저축가입자는 청약 선택의 폭이 넓어졌다. 따라서 자신의 상황에 맞는 단지를 선택해 적극적으로 청약을 할 필요가 있다.
우선 보금자리주택에는 청약저축통장 가입자가 자신의 상황에 맞는 단지에 청약하는 것도 좋은 방법이다. 이번에 지정 된 보금자리 시범지구 4곳 서울 강남세곡과 서초 우면, 경기 하남 미사, 고양 원흥지구는 대부분 그린벨트 지역으로 자연환경이 비교적 잘 보존돼 있고 서울에서 12∼18㎞ 거리의 대중교통 접근성이 양호한 지역으로 판교나 동탄, 교하 등 2기 신도시보다 입지요건이 우수하다는 평가를 받고 있다. 따라서 경쟁이 치열할 것으로 예상된다.
그 외 청약예금과 청약부금통장 가입자는 기회가 많은 만큼 선택의 분명한 기준이 있어야 한다. 장기적으로 개발 호재가 있는 지역을 선택해야 한다. 개발 호재가 있는 지역의 경우 현재 부동산 시장이 침체 돼 있어도 개발이 가시화 되면 부동산 시장 회복도 빠르기 때문이다.
기존 주택의 경우에는 실물 경기 회복 상태를 파악한 후 저가의 급매물을 위주로 선택하는 것이 좋다. 대출을 받을 경우에는 대출 이자 부담을 최소화 할 수 있는 선에서 보수적으로 받아야 한다. 기준금리가 현재 2%대로 낮지만 유동성 과잉 논란이 일면서 하반기에는 금리가 상승할 가능성도 있기 때문이다.
▶부동산써브 함영진 부동산연구실장
-한성대학교 부동산대학원 부동산투자금융 석사과정
-YTN 라디오'수도권 패트롤-수도권 부동산'고정출연
-KBS3 라디오 '출발 멋진 인생 - 인생설계 재무설계' 고정출연
-RTN(부동산TV) '부동산투자 백전백승' 고정출연
-제2의 강남을 찾아라 공저
-2007 부동산대해부 공저
-2008 부동산대해부 공저
-부동산투자, 9호선에 돈 있다
그런 만큼 내집마련을 준비하는 수요자나 투자자들의 전략에도 변화가 불가피하다. 급변하는 부동산시장의 상반기 결산 및 하반기 전망에 대해 분야별 전문가들의 견해를 들어본다.《편집자 주》
◆ 하반기 집값, 수도권 중심으로 강보합세
수도권 집값의 회복 폭이나 상승추이는 국지적 차이가 있을 것이라고 예상된다. 최근 주택시장이 강남권을 중심으로 거래가 이뤄지는 등 양극화되다보니 지역별로 혼조세가 극심하다.
강남의 경우는 재건축 아파트들의 강보합세 내지 강세가 예상되지만, 연내 추가 상승여력이 크다고 보지는 않는다. 이미 2006년 고점 대비 가격을 회복한 곳도 나온 상태다.
다만 정부가 지난 4월 재건축 임대주택 건설 의무비율을 폐지했고 용적률도 법정 상한선까지 높일 수 있어 수익성 향상에 대한 기대감이 높아졌고 서울시가 현재 서울의 아파트 재건축 허용 연한을 10년 줄이는 방안을 추진하고 있어 관련법이 통과된다면 재건축 아파트 가격이 더 오를 수 있는 변수도 있다.
강남을 제외한 버블세븐 지역과 신도시의 경우는 매매하한가가 상승하거나 가격이 회복되는 수준에 머물 것으로 보인다. 물론 양천구는 뛰어난 학군에 지난해 조정된 가격에 대한 매수세가 유입되며 연내 2조3000억원 가까이 증가했지만, 용인과 분당 등지는 소형주택위주로 회복세, 내지는 급매거래, 미분양해소차원에 머무를 것으로 보인다.
그 외 서울·수도권 지역은 서남권 르네상스 프로젝트, 동북권 르네상스 프로젝트 등의 후광 효과가 나타날 수 있는 지역을 중심으로 보합세 내지 강보합세가 예상된다.
◆도심 재개발·재건축 물량 및 보금자리 사전 청약
하반기 분양 시장은 상반기와 마찬가지로 분양가가 저렴하고 규제가 비교적 적고 개발 호재가 풍부한 특정 지역만 수요자가 몰릴 것으로 보인다. 상반기에 비해 유망 분양 물량이 서울·수도권에 골고루 분포 돼 있기 때문에 수요자들은 선택의 기회가 넓어질 것이다. 또한 오는 9월 첫 사전예약 접수를 받는 보금자리주택에도 수요자들의 관심을 끌 것으로 예상된다.
서울의 경우 대부분 뉴타운이나 재개발·재건축 사업장으로 입지가 좋고 대형 건설사가 시공해 투자가치도 높기 때문에 대부분 미분양 없이 분양이 마무리 될 것으로 전망된다. 그 중에서도 은평뉴타운과 왕십리뉴타운, 고덕동 아이파크와 같은 대단지에 수요자들의 관심이 높을 것이고 용산 개발지 인근이나 서울 지하철 9호선 역세권 인근 분양 물량도 분양 성적이 좋을 것으로 예상된다. 다만, 은평뉴타운을 제외하고는 대부분 분양가 상한제가 적용되지 않기 때문에 분양가 책정에 따라 그 결과는 현저히 달라질 수도 있다.
인천의 경우 하반기 역시 인천경제자유구역이 주 무대가 될 것으로 보인다. 송도국제도시는 2개 사업장에서 총 1600여 세대가 나오기 때문에 2개 사업장 모두 높은 경쟁률로 마감 될 것으로 예상된다. 정부가 추진 중인 인천경제자유구역 분양가 상한제 폐지 여부에 따라 상황이 달라질 수도 있겠지만 현재 분양 시장 분위기상 건설업체들이 분양가를 높게 책정하기는 쉽지 않아 보인다.
청라지구는 올 상반기에 검증이 됐기 때문에 성공적인 분양이 예상되지만 입지와 브랜드에 따라 성적이 달라질 것으로 보인다. 그 중에서도 A8블록과 A28블록은 중앙호수공원 조망이 가능하고 국제업무지구가 인접해 있어 수요자들의 인기가 높을 것으로 예상된다.
반면, 영종하늘도시는 분양 성공을 장담하기는 무리가 있어 보인다. 입지상 송도국제도시와 청라지구에 비해 섬이라는 한계가 있고 선호도가 가장 낮아 지금까지 분양 된 아파트들의 청약경쟁률이 높지 않았기 때문이다. 또한 하반기에만 13개 단지에서 1만3000여 세대가 분양되기 때문에 단기간에 너무 많은 물량이 분양되는 것도 부담이다. 분양가를 얼마만큼 저렴하게 낮출 수 있느냐에 따라 성패가 좌우 될 것으로 예상된다.
판교신도시와 광교신도시에는 청약자가 몰릴 것으로 예상된다. 판교신도시는 입주가 시작되면서 최근 중대형 아파트에 높은 프리미엄이 형성 돼 분양 물량에도 경쟁이 치열할 것으로 보이고 광교신도시 역시 분양 단지마다 매번 높은 경쟁률로 마감되기 때문에 하반기에도 열기가 이어질 것으로 보인다.
그리고 서남권 르네상스 프로젝트 후광효과를 볼 수 있는 광명 재건축 단지들 또한 인기가 높을 것이다. 반면, 한강신도시의 경우 지난 6월 17일 분양 된 ‘우미린’이 1·2순위에서 95명만 청약하고 3순위에서 마감 됐기 때문에 청라지구의 분양열기를 이어 받지 못해 앞으로 분양을 앞둔 사업장들도 분양 성공을 장담하기가 어려워졌다.
지방은 자족기능이나 인구유입 등 현재 이렇다 할 개발호재가 없고 무엇보다도 골칫거리로 남아 있는 13만여 세대의 미분양 아파트가 지방 부동산 시장의 발목을 잡고 있기 때문이다. 단 미분양적체로 인해 신규공급이 급속도로 줄고 있어 몇 년 후 장기적으론 수급불안이 야기될 여지도 있다.
◆ 하반기 주택시장 투자 전략
올 하반기는 내 집 마련의 적기로 보인다. 분양 시장의 경우 서울을 중심으로 뉴타운과 재개발, 재건축 유망 물량이 많고 수도권 택지지구도 골고루 분포 돼 있다. 또한 오는 9월 첫 사전예약 접수를 받는 보금자리주택이 선을 보이기 때문에 청약저축가입자는 청약 선택의 폭이 넓어졌다. 따라서 자신의 상황에 맞는 단지를 선택해 적극적으로 청약을 할 필요가 있다.
우선 보금자리주택에는 청약저축통장 가입자가 자신의 상황에 맞는 단지에 청약하는 것도 좋은 방법이다. 이번에 지정 된 보금자리 시범지구 4곳 서울 강남세곡과 서초 우면, 경기 하남 미사, 고양 원흥지구는 대부분 그린벨트 지역으로 자연환경이 비교적 잘 보존돼 있고 서울에서 12∼18㎞ 거리의 대중교통 접근성이 양호한 지역으로 판교나 동탄, 교하 등 2기 신도시보다 입지요건이 우수하다는 평가를 받고 있다. 따라서 경쟁이 치열할 것으로 예상된다.
그 외 청약예금과 청약부금통장 가입자는 기회가 많은 만큼 선택의 분명한 기준이 있어야 한다. 장기적으로 개발 호재가 있는 지역을 선택해야 한다. 개발 호재가 있는 지역의 경우 현재 부동산 시장이 침체 돼 있어도 개발이 가시화 되면 부동산 시장 회복도 빠르기 때문이다.
기존 주택의 경우에는 실물 경기 회복 상태를 파악한 후 저가의 급매물을 위주로 선택하는 것이 좋다. 대출을 받을 경우에는 대출 이자 부담을 최소화 할 수 있는 선에서 보수적으로 받아야 한다. 기준금리가 현재 2%대로 낮지만 유동성 과잉 논란이 일면서 하반기에는 금리가 상승할 가능성도 있기 때문이다.
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