조윤호 대신증권 애널리스트는 28일 건설업과 관련, "6월 미분양주택이 1만9060호 급증한 14만7230호로 집계됐다"며 "6월 국토해양부에서 발표한 미분양 주택 구입시 취득, 등록세 감면 혜택으로 건설사들이 혜택을 받기 위해 미분양 물량을 모두 신고하면서 실체가 드러났다"고 진단했다.
조 애널리스트는 "지방 미분양 주택수가 급증하면서 향후 신고하지 않았던 미분양주택은 지방에 몰려있을 가능성이 큰 것으로 판단된다"고 설명했다.
다음은 리포트 내용이다.
- 6월 미분양주택 19,060호 급증한 147,230호로 집계
건설업종 최대 관심사 중 하나인 미분양주택수의 6월 통계치가 발표되었는데, 대신증권 리서치센터의 예상을 뒤엎고 1만9060호 급증한 14만7230호로 집계됐다. 6월 월별 주택 건설실적이 2만3831호에 불과했음에도 불구하고 미분양주택수가 급증했다. 지역별로 미분양주택수가 급증한 곳은 강원(5,029호) 대구(3,945호) 경남(3,732호) 전남(3,697호)경북(2,689호) 순이었다. 반면 해당 지역의 6월 주택건설실적은 강원(407호) 대구(3,303호) 경남(3,744호) 전남(386호) 경북(827호)였다. 신규로 분양된 주택수보다 미분양주택수가 더 많이 증가하는 기현상을 보였다.
- 실체를 드러내는 준공 후 미분양주택
기본적으로 신규분양 주택수에 비해 미분양주택 증가분이 많을 수는 없다. 대규모 계약해지가 발생하지 않는다면 그러한 기현상을 발생할 수 없다는 것이 우리의 판단이다. 하지만 이번 6월 미분양주택 통계치는 그러한 기현상을 보여주었다. 그 이유는 6월에 발표된 미분양 주택 구입할 때 취득, 등록세 감면 혜택 때문인 것으로 판단된다. 6월 12일 국토해양부는 지자체에 미분양 주택으로 등록된 주택에 한해서 취득, 등록세를 감면해주겠다고 발표했다. 따라서 건설사들이 혜택을 받기 위해서 관할 지자체에 미분양 물량을 모두 신고해야 했을 것이다. 그 동안 신용등급, 주택 브랜드 관리, 해당 현장의 향후 분양성과를 고려하여 신고하지 않았었던 미분양주택이 6월부터 현실화되고 있는 것으로 보인다.
특히 6월에 준공후 미분양주택이 1만3433호 증가했다. 그 동안 신고를 미루어왔던 미분양 주택 중 세제혜택을 받을 수 있는 준공후 미분양주택부터 신고가 이루어졌음을 미루어 짐작해볼 수 있다.
- 우려가 현실로, 건설사 미분양주택수에 대한 신뢰 하락
6월 미분양주택수 증가의 시사점은 다음과 같다고 판단된다.1) 취득, 등록세 혜택을 받을 수 있는 기간은 09년 6월까지이다. 즉 앞으로도 지금까지 감추어졌던 미분양주택의 실체가 속속 드러날 수 있다. 특히 악성 물량이라고 할 수 있는 준공후 미분양 주택수의 증가가 예상된다. 2) 미분양 통계치에 대한 신뢰도가 크게 하락했다. 이는 미분양주택 신고의 주체인건설사에 대한 신뢰 하락으로 이어질 수 있다. 공식 통계치에 대한 신뢰도가 하락했기 때문에 IR이나 언론보도 등을 통해서만 접할 수 있는 개별 건설사의 미분양 주택 수치에 대한 불신이 커질 수 밖에 없다. 3) 통계치 상으로 지방의 미분양주택수는 증가할 것으로 전망된다. 당초 대신증권 리서치센터는 지방에서의 신규 공급 물량이 급감하고 있기 때문에 지방에서의 미분양주택수는 감소까지는 아니더라도 현상유지 수준이 될 것으로 전망했다.하지만 이번에도 수도권의 미분양주택수는 오히려 871호 감소한 반면 지방 미분양 주택수는 급증했다. 향후에도 신고하지 않았던 미분양주택은 지방에 몰려있을 가능성이 큰 것으로 판단된다.
조 애널리스트는 "지방 미분양 주택수가 급증하면서 향후 신고하지 않았던 미분양주택은 지방에 몰려있을 가능성이 큰 것으로 판단된다"고 설명했다.
다음은 리포트 내용이다.
- 6월 미분양주택 19,060호 급증한 147,230호로 집계
건설업종 최대 관심사 중 하나인 미분양주택수의 6월 통계치가 발표되었는데, 대신증권 리서치센터의 예상을 뒤엎고 1만9060호 급증한 14만7230호로 집계됐다. 6월 월별 주택 건설실적이 2만3831호에 불과했음에도 불구하고 미분양주택수가 급증했다. 지역별로 미분양주택수가 급증한 곳은 강원(5,029호) 대구(3,945호) 경남(3,732호) 전남(3,697호)경북(2,689호) 순이었다. 반면 해당 지역의 6월 주택건설실적은 강원(407호) 대구(3,303호) 경남(3,744호) 전남(386호) 경북(827호)였다. 신규로 분양된 주택수보다 미분양주택수가 더 많이 증가하는 기현상을 보였다.
- 실체를 드러내는 준공 후 미분양주택
기본적으로 신규분양 주택수에 비해 미분양주택 증가분이 많을 수는 없다. 대규모 계약해지가 발생하지 않는다면 그러한 기현상을 발생할 수 없다는 것이 우리의 판단이다. 하지만 이번 6월 미분양주택 통계치는 그러한 기현상을 보여주었다. 그 이유는 6월에 발표된 미분양 주택 구입할 때 취득, 등록세 감면 혜택 때문인 것으로 판단된다. 6월 12일 국토해양부는 지자체에 미분양 주택으로 등록된 주택에 한해서 취득, 등록세를 감면해주겠다고 발표했다. 따라서 건설사들이 혜택을 받기 위해서 관할 지자체에 미분양 물량을 모두 신고해야 했을 것이다. 그 동안 신용등급, 주택 브랜드 관리, 해당 현장의 향후 분양성과를 고려하여 신고하지 않았었던 미분양주택이 6월부터 현실화되고 있는 것으로 보인다.
특히 6월에 준공후 미분양주택이 1만3433호 증가했다. 그 동안 신고를 미루어왔던 미분양 주택 중 세제혜택을 받을 수 있는 준공후 미분양주택부터 신고가 이루어졌음을 미루어 짐작해볼 수 있다.
- 우려가 현실로, 건설사 미분양주택수에 대한 신뢰 하락
6월 미분양주택수 증가의 시사점은 다음과 같다고 판단된다.1) 취득, 등록세 혜택을 받을 수 있는 기간은 09년 6월까지이다. 즉 앞으로도 지금까지 감추어졌던 미분양주택의 실체가 속속 드러날 수 있다. 특히 악성 물량이라고 할 수 있는 준공후 미분양 주택수의 증가가 예상된다. 2) 미분양 통계치에 대한 신뢰도가 크게 하락했다. 이는 미분양주택 신고의 주체인건설사에 대한 신뢰 하락으로 이어질 수 있다. 공식 통계치에 대한 신뢰도가 하락했기 때문에 IR이나 언론보도 등을 통해서만 접할 수 있는 개별 건설사의 미분양 주택 수치에 대한 불신이 커질 수 밖에 없다. 3) 통계치 상으로 지방의 미분양주택수는 증가할 것으로 전망된다. 당초 대신증권 리서치센터는 지방에서의 신규 공급 물량이 급감하고 있기 때문에 지방에서의 미분양주택수는 감소까지는 아니더라도 현상유지 수준이 될 것으로 전망했다.하지만 이번에도 수도권의 미분양주택수는 오히려 871호 감소한 반면 지방 미분양 주택수는 급증했다. 향후에도 신고하지 않았던 미분양주택은 지방에 몰려있을 가능성이 큰 것으로 판단된다.
