[뉴스핌=김사헌 기자] 미국 정부보증 양대 모기지업체의 위기는 미국 주택시장의 악순환 양상을 적나라하게 드러냈다.
이 같은 주택시장 위기는 금융시장의 혼란과 신용 우려를 유발함으로써 다시 주택시장의 악화로 이어지고 있는 실정이며, 앞으로 주택가격이 얼마나 더 떨어질 것인지, 그로 인한 손실은 얼마나 될 것인지가 관건이다.
주택공급 과잉으로 시작한 문제는 주택가격 급락을 유발했고, 주택차압이 증가하면서 소유자들이 모기지 상황을 어렵게 하거나 아예 주택을 매각하도록 유도한다. 흥청망청하던 은행들이 갑자기 대출에 인색해지면서 주택가격은 계속 하락하고 연체는 더욱 증가하며, 이는 다시 주택수요를 줄이고 추가적인 주택가격 하락과 대출연체를 유발하는 악순환을 연출하는 중이다.
◆ 서브프라임서 출발, 양대 모기지업체 '주식'인 프라임까지 파급
이런 양상을 촉발시킨 것은 금융기관들의 '서브프라임 모기지 대출' 위기. 그러나 문제는 이런 작은 부문에서 출발했지만, 이 영향은 신용 등급이 낮은 여타 차입자들 뿐 아니라 프라임(우대) 모기지 대출자들에게도 확산되고 있다.
바로 이 지점은 패니매와 프레디맥이 주로 돈벌이하며 먹고 살던 바로 그 지점이다.
아직 이들 모기지업체가 입고 있는 대출관련 손실은 32억 달러 정도, 그것도 실제 손실이 아닌 대손충당금이 대부분으로 전체 3조 달러에 달하는 모기지 자산에 비하면 극히 일부다. 그러나 투자자들의 신뢰 위기에 직면한 이들이 앞으로 얼마나 큰 손실 부담에 직면할 것인지는 미지수다.
결국 앞으로 미국 주택가격이 얼마나 더 떨어질 것인지가 관건이다.
마크 잰디(Mark Zandi) 무디스 이코노미닷컴의 수석 이코노미스트는 "주택가격 하락이 미국 경제와 금융시장 문제의 근원"이라며, "투자자들이 어디가 바닥인지, 모기지관련 자산 손실이 얼마나 될 것인지 예측할 수 없게 되자 이 업계의 블루칩인 패니매와 프레디맥조차 흔들린 것"이라고 지적했다.
◆ 주택가격 어디까지 떨어질 것인지가 관건
통상 경제전문가들이 주택 경기 바닥을 점칠 때 사용하던 지표나 측정 수단들은 무용지물이 되고 있다.
예를 들어 주택가격과 미국 가계소득 사이의 상대 수준 지표가 그런데, 주택 호황 때는 2.39배까지 급등했던 이 지수가 최근들어 이 지표는 건전한 균형 수준을 되찾고 있는 중이다. 잰디에 따르면 이 지수는 2/4분기에 17년래 평균인 1.88 수준으로 떨어졌다.
주택 가격과 주택 임대료 사이의 비율 또한 균형을 찾아가는 중이다. 주택 호황 시절에 24.90배까지 상승했던 이 비율은 2/4분기에 20.02배 수준으로 떨어졌는데, 1985년부터 2002년 사이 평균비율이 14.44배 수준이다.
이런 지표들로만 보자면 주택시장은 균형, 즉 바닥 수준에 도달하고 있는 것처럼 보이지만, 전문가들은 "그런 판단은 위기가 아닌 평상시에나 할 수 있는 판단"이라고 일축한다.
예를 들어 1990년부터 1991년 주택 경기 하강기에는 케이스-실러 주택가격지수로 볼 때 주택가격이 2.8% 하락하는데 그쳤지만, 이미 올해 1/4분기 가격을 보면 2006년 2/4분기 고점 대비 16%나 하락한 상태다. 캘리포니아주의 주택가격은 무려 29% 폭락했다.
주택시장이 회복될 것인지를 판단할 수 있는 좀 더 좋은 지표는 주택차압 규모에 있다. 바로 지금 주택차압으로 인해 매물로 나와있는 재고가 주택가격 하락을 더욱 부추기고 있는 실정이기 때문이다.
지난 6월말 현재 주택차압 및 유질처분 과정에 있는 미국 주택의 규모는 무려 68만 1000호에 달한다. 한해 전 31만 3000호에 비해 두 배 이상 증가했다. 은행들은 새로운 주택차압 규모가 계속 빠르게 증가하고 있기 때문에 더욱 어려움을 느끼고 있다. 모기지은행협회에 따르면 올해 1/4분기에만 주택차압을 통한 채권회수 절차가 개시된 건수가 50만 건을 넘어서고 있는 실정이다.
전문가들은 정부가 나서 개입할 경우 주택가격 하락을 억제할 수는 있겠지만, 완전한 해결책은 기대할 수 없다고 말한다.
데이빗 코톡(David Kotok) 컴버랜드어드바이저스의 대표는 "정부가 주택가격 하락을 막을 수는 없다"며, "주택가격이 더 떨어질 것이라고 보는 잠재 매수자들은 바닥을 칠 때까지 기다리게 되며, 정부가 나선다고 이런 심리가 갑자기 바뀌진 않는다"고 지적했다.
그는 정부가 할 수 있는 일이라고는 신용시장의 문제를 시정함으로써 미국 금융시스템에 대한 신뢰와 안정성을 회복하는 것 뿐이라고 강조했다.
이 같은 주택시장 위기는 금융시장의 혼란과 신용 우려를 유발함으로써 다시 주택시장의 악화로 이어지고 있는 실정이며, 앞으로 주택가격이 얼마나 더 떨어질 것인지, 그로 인한 손실은 얼마나 될 것인지가 관건이다.
주택공급 과잉으로 시작한 문제는 주택가격 급락을 유발했고, 주택차압이 증가하면서 소유자들이 모기지 상황을 어렵게 하거나 아예 주택을 매각하도록 유도한다. 흥청망청하던 은행들이 갑자기 대출에 인색해지면서 주택가격은 계속 하락하고 연체는 더욱 증가하며, 이는 다시 주택수요를 줄이고 추가적인 주택가격 하락과 대출연체를 유발하는 악순환을 연출하는 중이다.
◆ 서브프라임서 출발, 양대 모기지업체 '주식'인 프라임까지 파급
이런 양상을 촉발시킨 것은 금융기관들의 '서브프라임 모기지 대출' 위기. 그러나 문제는 이런 작은 부문에서 출발했지만, 이 영향은 신용 등급이 낮은 여타 차입자들 뿐 아니라 프라임(우대) 모기지 대출자들에게도 확산되고 있다.
바로 이 지점은 패니매와 프레디맥이 주로 돈벌이하며 먹고 살던 바로 그 지점이다.
아직 이들 모기지업체가 입고 있는 대출관련 손실은 32억 달러 정도, 그것도 실제 손실이 아닌 대손충당금이 대부분으로 전체 3조 달러에 달하는 모기지 자산에 비하면 극히 일부다. 그러나 투자자들의 신뢰 위기에 직면한 이들이 앞으로 얼마나 큰 손실 부담에 직면할 것인지는 미지수다.
결국 앞으로 미국 주택가격이 얼마나 더 떨어질 것인지가 관건이다.
마크 잰디(Mark Zandi) 무디스 이코노미닷컴의 수석 이코노미스트는 "주택가격 하락이 미국 경제와 금융시장 문제의 근원"이라며, "투자자들이 어디가 바닥인지, 모기지관련 자산 손실이 얼마나 될 것인지 예측할 수 없게 되자 이 업계의 블루칩인 패니매와 프레디맥조차 흔들린 것"이라고 지적했다.
◆ 주택가격 어디까지 떨어질 것인지가 관건
통상 경제전문가들이 주택 경기 바닥을 점칠 때 사용하던 지표나 측정 수단들은 무용지물이 되고 있다.
예를 들어 주택가격과 미국 가계소득 사이의 상대 수준 지표가 그런데, 주택 호황 때는 2.39배까지 급등했던 이 지수가 최근들어 이 지표는 건전한 균형 수준을 되찾고 있는 중이다. 잰디에 따르면 이 지수는 2/4분기에 17년래 평균인 1.88 수준으로 떨어졌다.
주택 가격과 주택 임대료 사이의 비율 또한 균형을 찾아가는 중이다. 주택 호황 시절에 24.90배까지 상승했던 이 비율은 2/4분기에 20.02배 수준으로 떨어졌는데, 1985년부터 2002년 사이 평균비율이 14.44배 수준이다.
이런 지표들로만 보자면 주택시장은 균형, 즉 바닥 수준에 도달하고 있는 것처럼 보이지만, 전문가들은 "그런 판단은 위기가 아닌 평상시에나 할 수 있는 판단"이라고 일축한다.
예를 들어 1990년부터 1991년 주택 경기 하강기에는 케이스-실러 주택가격지수로 볼 때 주택가격이 2.8% 하락하는데 그쳤지만, 이미 올해 1/4분기 가격을 보면 2006년 2/4분기 고점 대비 16%나 하락한 상태다. 캘리포니아주의 주택가격은 무려 29% 폭락했다.
주택시장이 회복될 것인지를 판단할 수 있는 좀 더 좋은 지표는 주택차압 규모에 있다. 바로 지금 주택차압으로 인해 매물로 나와있는 재고가 주택가격 하락을 더욱 부추기고 있는 실정이기 때문이다.
지난 6월말 현재 주택차압 및 유질처분 과정에 있는 미국 주택의 규모는 무려 68만 1000호에 달한다. 한해 전 31만 3000호에 비해 두 배 이상 증가했다. 은행들은 새로운 주택차압 규모가 계속 빠르게 증가하고 있기 때문에 더욱 어려움을 느끼고 있다. 모기지은행협회에 따르면 올해 1/4분기에만 주택차압을 통한 채권회수 절차가 개시된 건수가 50만 건을 넘어서고 있는 실정이다.
전문가들은 정부가 나서 개입할 경우 주택가격 하락을 억제할 수는 있겠지만, 완전한 해결책은 기대할 수 없다고 말한다.
데이빗 코톡(David Kotok) 컴버랜드어드바이저스의 대표는 "정부가 주택가격 하락을 막을 수는 없다"며, "주택가격이 더 떨어질 것이라고 보는 잠재 매수자들은 바닥을 칠 때까지 기다리게 되며, 정부가 나선다고 이런 심리가 갑자기 바뀌진 않는다"고 지적했다.
그는 정부가 할 수 있는 일이라고는 신용시장의 문제를 시정함으로써 미국 금융시스템에 대한 신뢰와 안정성을 회복하는 것 뿐이라고 강조했다.
