◆ 질문(Question): 서브프라임 모기지가 뭔가요.

최근 뉴스핌을 비롯한 언론지상에 '서브프라임 모기지'라는 용어가 자주 등장 하는 것 같습니다. 처음에 이게 뭔가 했습니다. 지금도 정확히 뭔지 잘 모르겠구요. 영어를 한글로 그냥 표기하니 낯설은데요. 그냥 '서브프라임모기지(비우량 주택담보대출)'로 풀어서 표기하는 것은 어떤지요?


◆ 답변(Answer): 모기지 등급, 홈이쿼티, 그리고 한국과 차이

▶ 모기지 등급은 기본 4단계

좋은 지적입니다. 그렇지만 사실 쉽지 않은 문제입니다.

단순히 영어를 한글로 바꾸기가 힘들다는 점 때문입니다.

우량/비우량으로 나눌 수 없는 것이 미국 모기지는 프라임/점보프라임/알트A/서브프라임(이것도 몇 단계 나뉨)의 기본 4단계 등급인데, 나누자면 우량(우대)/준우량/보통/비우량(우대)으로 해야 되는데, 좀더 연구해봐야 할 문제입니다.


▶ 모기와 홈이쿼티는 달라

추가로 모기지(Mortgage)와 홈이쿼티(Home Equity)는 서로 다른 말입니다.

우리 금융기관이 사용하는 주택담보대출은 후자입니다. 전자는 그냥 모기지라고 합니다.

미국에서 홈이쿼티라고 하면 일단 모기지 담보를 제외한 주택의 추가로 남은 부분을 담보로 잡혀두고 일종의 마이너스통장처럼 필요할 때 마다 찾아 쓰는 유동성대출을 의미합니다.

주택가격이 크게 오르면 가져다 쓸 돈이 많아져써 소비도 크게 증가하지만 주택시장이 악화되면 더 가져다 쓸 돈이 없어지기 때문에 소비가 위축될 것이란 말은 후자 때문에 나온 말입니다.

모기지는 특히 최근 1~2년간 실행된 신종 변동금리부 혹은 새로운 대출상품과 관련된 조기 연체율의 증가와 주택차압 등 때문에 문제가 발생합니다.

모기지담보를 유동화한 증권(ABS) 등이 포함한 다양한 범위와 수준으로 쪼개진 부분 중 취약한 서브 혹은 알트에이 등의 등급이 하향조정되면서 각각 문제가 되고 있습니다.


▶ 한국과 미국의 차이

미국과 한국은 아직 차이가 많습니다. 미국 모기지론과 홈에쿼티가 그렇다면 국내는 그냥 주택담보대출과 모기지론 두가지로 양립하는 과정에 있습니다.

둘의 차이는 그냥 대출은 10년 미만 주로 3년, 5년 정도 만기에 주로 일시상환 하는 것이고, 모기지론은 10년 이상 최장 30년 거치기간 후 원금 분할상환 또는 원리금균등 분할 상환 등의 방법이 주로 쓰입니다

모기지론 취급기관으로는 주택금융공사가 대표적(보금자리론과 e-모기지론)이고, 시중은행 가운데 신한은행 등이 자체상품을 팔고 있습니다.

'뭐가 회수를 건너면 탱자가 된다'고 했던가요. 모기지 대출제도가 한국에 오니 이런 모습으로 틀을 갖춰 나가는군요.

참고로, 최근엔 신한은행 역모기지론에 이어 주택금융공사 역모기지론도 등장했습니다