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스왑시장의 거래구조 -대고객 거래와 은행간 거래(3)

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Swap 금융상품은 다양한 이해관계를 가진 경제주체들에 의하여 거래된다. 이들 Swap 거래들을 크게 “對고객 거래(Customer base swap deal)”와 “은행간 거래(Interbank swap deal)”로 구분할 수 있다.

□ 對 고객 거래

미래에 금리 상승을 예상하는 기업 A가 있다 하자. 해당 기업은 현재 변동금리 부채를 가지고 있고 미래 금리 상승에 대비하여 현재 변동금리를 고정금리 부채구조로 전환하도록 의사결정을 내렸다 가정해 보자. 이 경우 A기업은 기존 변동금리부채를 상환하고 신규로 고정금리 회사채를 발행하여 부채구조를 전환할 수 있을 것이다. 그러나 이는 부채의 조기상환에 따른 Penalty비용과 회사채의 신규발행에 따른 사무비용이 추가되게 된다. 회사채 발행의 대안으로 A 기업의 재무담당자는 Swap은행과 변동금리를 수취하고 고정금리를 지급하는 Swap계약을 체결함으로써 간단히 부채구조를 고정금리 지급구조로 전환할 수 있다.





기업 A는 스왑은행으로부터 수취하는 변동금리를 기존부채의 변동금리 이자에 상환하는데 사용한다. 이로써 기업 A가 부담하는 이자는 스왑은행에 지급하는 고정금리로 전환되고 스왑체결 이후 금리가 상승하였을 경우 상대적으로 저리의 자금을 차입한 경제적 효익을 즐길 수 있게 된다.

기업 A와 같이 고정금리를 지급하고 변동금리를 수취하는 경우 금리가 상승하면 이익을 보게 되는데 이를 “고정금리 지급” 혹은 “Swap Short Position”이라 한다.

Swap은행의 경우를 살펴 보자. Swap은행은 보통 대 고객 상대를 목적으로 “Sales” 팀을 운영한다. “Sales”팀 직원은 고객(기업 등)들을 방문하고 고객들의 사업상 “Needs”를 파악하여 그 내용을 은행의 문제해결 전담부서에 알리게 된다. 해결 전담부서는 파생금융상품 등을 조합하여 고객의 Needs를 해결할 수 있는 문제해결상품(Structured pro-ducts 등)을 개발하고 “Sales”는 이 구조화상품 등을 고객에게 판매함으로써 수익을 발생시킨다.

Swap은행은 고객인 기업A의 문제해결을 위하여 고객의 요청에 의하여 고정금리를 수취하고 변동금리를 지급하는 스왑을 체결하였다. 고정금리를 수취하고 변동금리를 수취하는 Position을 “고정금리 수취” 혹은 ‘Swap Long Position”이라 부르며, long position은 금리가 하락할 경우 이익을 금리가 상승할 경우 손실을 경험하게 된다. Swap은행은 고객의 요청에 의하여 Swap은행의 의지와는 상관없는 long position을 취하게 되는 것이므로 이에 대한 보상(Compensation)을 요구하게 된다. 이 보상수준에 영향을 미치는 요소들은 무엇인지 살펴보기로 하자.

우선, 보상은 고객인 기업에는 불리하고 은행에는 유리한 것임에 주목해 보자. 고객들의 Needs에 관심을 가지고 이를 적극적으로 해결함으로써 수익을 창출하려는 은행들이 많을수록 보상은 작아진다. 즉, 시장에 경쟁(Competition)이 치열할수록 보상수준은 하락하는 경향이 있다.

Swap은행은 고객의 요청에 의해 비자발적으로 발생된 “Long position”을 관리하여야 한다. 금리하락이 전망되면 현 position을 끌고 감으로써 발생되는 이익을 즐기면 되겠으나 만일 금리상승이 전망된다면 Swap은행은 현재의 Long position을 적어도 없애거나 아니면 Short position으로 전환시켜야 할 것이다. Position 전환을 위하여 Swap은행은 기업 A와 전혀 반대의 입장을 가지는 기업(그림에서 “?”로 표시된 부분)과 고정금리를 지급하고 변동금리를 수취하는 Swap계약을 체결할 수 있다. 시장에 이처럼 상반되는 입장을 가진 기업들이 많이 있을수록 Swap은행의 위험관리는 편하여지고 요구하는 보상수준도 낮아질 것이다.

보상수준을 결정하는 또 하나의 요소로 Swap시장에 참여하는 Swap은행들의 수와 은행들의 활발한 영업정도를 들 수 있다. Swap은행은 기업A에 의해 파생된 position을 또 다른 기업에 의해 관리(Cover)하는 대신 은행간 시장에서 다른 Swap은행과 계약을 체결함으로써 관리할 수 있다. 시장에 참여하는 Swap은행들이 많을수록 그리고 Swap은행들이 공격적으로 가격을 제시할 때 보상수준은 낮아지게 된다.

그림에서 “?”로 표시된 부분은 기업 혹은 Swap은행일 수 있으며 Swap시장에 이처럼 현금흐름을 상호 교환하고자 하는 이해관계가 증대될수록 Swap시장은 보다 효율적이 되며 스왑시장을 이용하는 경제주체들이 부담하는 사회적 비용도 절감이 됨을 알 수 있다.

□ 은행간 거래

먼저 Warehousing이란 개념에 대하여 살펴본다. 기본적으로 기업은 시장위험(이자율위험, 환위험 등)을 은행에 전가함으로써 시장위험을 제거하고 기업 고유의 사업에 몰두하기를 원하다. 은행은 기업으로부터 위험을 일정 보상을 요구하고 받아오게 되며 이 위험을 적극적으로 관리하여 수익을 창출하게 된다. Swap은행이 기업의 요청에 의해 스왑계약을 체결하면 은행은 이자율 변동위험에 노출되게 되며 이 위험을 장부에 기장하여 관리하게 된다. 이 장부를 “Swap Book”라 표현하며, “Swap Book management”는 이 Swap book을 금리변동에 따라 적절히 조절시켜 수익을 창출시키고 위험을 최소화시키는 행위를 뜻한다. Swap은 현금흐름을 교환하는 것이므로 Swap Book을 관리하는 것은 다양한 현금흐름을 관리하는 것이다. Swap을 통하여 발생될 것으로 예상되는 현금흐름들은 창고(Warehouse)에 쓸어 담음으로써 어떤 현금흐름들은 서로가 상쇄되게 하여 위험을 제거시키고 어떤 현금흐름들은 금리전망 등에 부합되게 운영함으로써 Book 자체가 규모는 계속 커지면서도 위험은 일정 범위 이내에서 관리되도록 하는 것이 Swap trader가 하여야 하는 일인 것이다.

은행간 Swap 거래는 시장의 효율성을 제고하는 측면에서 매우 중요하게 취급 받아야 한다. 보통 은행간 Swap거래는 브로커(Broker)에 의해 알선된다. 브로커는 Swap 은행으로부터 호가를 접수 받아 최우선호가를 브로커박스(Broker Box)를 통해 뿌려 줌으로써 거래활성화에 도움을 주게 된다.

최우선호가에 대하여 설명해 보자. 지금 5년 Swap에 대하여 A은행은 4.34% - 4.28%를 가격으로 브로커에게 제시하였다 가정해 보자. A은행은 변동금리인 91일물 CD금리를 수취하는 대가로 4.28%의 고정금리를 지급할 수 있으며, 동시에 91일물 CD를 지급하는 대가로 4.34%의 고정금리를 수취할 수 있는 의사표시를 한 것이다. 만일 B은행이 브로커에게 4.32% - 4.26%의 가격을 제시하였다면 B은행은 변동금리인 91일물 CD금리를 수취하는 대가로 4.26%의 고정금리를 지급할 수 있으며, 동시에 91일물 CD를 지급하는 대가로 4.32%의 고정금리를 수취할 수 있는 의사표시를 한 것이다.

시장참가자의 입장에서 변동금리를 지급하는 대신 고정금리를 수취하는 경우는 Swap은행이 변동금리를 수취하고 고정금리를 지급하는 경우와 똑 같으므로, 시장전체의 최우선 호가는 4.28%가 된다. 즉 시장참가자는 변동금리 지급조건으로 고정금리를 수취하고자 할 경우 B은행이 제시한 4.26% 보다는 A은행이 제시한 4.28%를 선호한다. 반대로 시장참가자가 변동금리를 수령하고 고정금리를 지급하고자 할 경우 시장 최우선호가는 B은행이 제시한 4.32%가 된다. 종합하면 시장 최우선 호가는 4.32%-4.28%가 된다.

왜 Swap은행들이 브로커들에게 제공하는 호가가 서로 다른 것일까? 그것은 Swap은행마다 가지는 미래에 대한 금리전망이 다르고(heterogeneous expectation) Swap은행마다 보유 Position이 다르기 때문이다. 현재, 금리 상승을 전망하고 보유포지션이 Long인 Swap은행은 보다 공격적으로 Short포지션을 만들기를 희망할 것이며 시장에 고정금리를 지급할 때 보다 높은 금리를 제시할 수 있게 된다. 이는 시장참가자 입장에서 보면 변동금리를 제공하고 보다 높은 고정금리를 수취할 수 있는 기회로서 작동한다.

Broker Box란 전화기를 말한다. Swap거래는 시장금리변동과 밀접한 관련을 맺는다. Swap금리는 금융통화정책 전망 및 결과에 연결되어 있고 경제통계의 발표나 국채발행계획 그리고 시시각각 변동하는 채권금리와 밀접한 관련을 맺고 있다. 거래는 시각을 다투는 일이 되고 중요한 의사결정(Swap 거래의 결정) 시점에서 전화를 거는 일 자체는 거래 자체를 망칠 수 있는 요인이 되기도 한다. 예컨데, 브로커가 4.28%에 고정금리 수취 Swap가격을 제시한 것을 보고 모 스왑은행이 전화를 걸어 계약을 체결시키고자 할 경우 누군가가 먼저 전화를 걸어 해당 거래를 완료시킨다면 어떻게 될까? 아마도 그 시장참가자는 4.28%에 고정금리 수취의사 표시를 할 Swap은행을 다시 찾거나 아니면 그 다음 최우선 가격인 4.29% 혹은 4.30%에서 거래를 하여야 할 것이다. 이를 방지하기 위하여 브로커 박스는 거래시간 내내 전화기가 열려 있게 된다. 브로커가 Box를 통해 가격을 제시하는 순간 그 가격이 매력적이라면 Swap은행은 박스를 통해 바로 계약을 체결하게 된다. 전화기기 열려있는 까닭으로 다이얼을 돌리는 수고를 덜 수 있고 그 시간의 절약이 바로 돈으로 연결이 된다.

기본적으로 은행간거래(Interbank) 거래는 포지션의 조정 목적으로 사용된다. 포지션의 조정은 대 고객거래에서 발생한 Swap거래와 기존 Swap book의 포지션이 Swap trader의 금리전망과 비교하여 불편(uncomfortable)할 경우 시장에 참가하고 있는 여타 Swap은행과 거래를 하는 시장을 말한다. 은행간 거래가 활발할수록 Swap상품의 최종거래자인 기업 혹은 고객은 비용(Swap은행의 입장에서 position 선택에 따른 보상)을 줄이게 되고 이는 경제 전체적으로 효율성이 제고되게 된다.

다음 시간에는 우리나라 Swap 시장에서 활동하고 있는 Brokers의 현황에 대하여 설명해 보고자 한다. 연후 본격적으로 Swap 상품에 대하여 설명을 시작하기로 하겠다.

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
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