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[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 분양시장에서는 '가구당 주차대수 1.3대'가 주차 여유를 가늠하는 주요 지표로 활용된다. 지상 공원화와 지하주차장 확대가 보편화하면서 주차공간은 평면이나 커뮤니티 못지않게 실거주 만족도를 좌우하는 요소가 됐다.

하지만 공동주택관리정보시스템(K-apt) 실제 단지 자료를 분석해보니 1.3대는 '넉넉한 주차'라기보다 수도권에서도 상대적으로 높은 편에 속하는 수준이었다. 특히 실제 등록차량까지 비교하면 1.3대 이상을 확보한 단지에서도 주차면보다 차량이 많은 사례가 적지 않아 숫자만으로 체감 주차환경을 판단하기는 어려웠다.

◆ 수도권 75% 1.3대 미만…1.5대 이상은 11%

K-apt가 이달 단지 기본정보 가운데 서울·경기·인천의 500가구 이상 아파트 4738곳을 분석한 결과 가구당 주차대수가 1.3대 이상인 단지는 1177곳으로 24.8%, 나머지 75.2%는 1.3대에 미치지 못하는 것으로 나타났다. 

구간별로는 1.0대 미만이 31.4%로 가장 많았고 1.0~1.2대 미만 27.8%, 1.2~1.3대 미만 15.9%, 1.3~1.5대 미만 13.4%였다. 1.5대 이상을 확보한 단지는 541곳, 전체의 11.4%에 불과했다.

서울은 기준이 더욱 빡빡하다. 500가구 이상 1154개 단지 중 82.9%가 1.3대 미만이었으며 1.5대 이상은 8.6%에 그쳤다. 분양 과정에서 '1.3대 이상'을 강조하는 이유가 실제 수도권 주차공급 분포에서도 확인되는 셈이다.

◆ 1.3대 넘어도 부족…10곳 중 7곳 등록차량 초과

문제는 주차면 숫자와 실제 차량 수가 일치하지 않는다는 점이다. K-apt에는 단지별 총주차대수와 함께 관리사무소가 입력한 차량보유대수도 공개돼 있다.

가구당 등록차량이 0.2~2.5대 범위인 4189개 단지만 따로 분석한 결과 평균 등록차량은 가구당 1.27대인 반면 주차공간은 1.10대 수준이었다. 조사 대상의 72.2%에서 등록차량 수가 총주차면을 웃돌았다.

특히 가구당 주차대수가 1.3~1.5대인 556개 단지에서도 69.8%는 등록차량이 주차면보다 많았다. 이들 단지의 실제 차량은 가구당 평균 1.47대였지만 주차공간은 1.37대 수준이었다. '1.3대면 주차 걱정이 없다'고 단순화하기 어려운 이유다.

◆ 1.2대는 자정께 포화…1.5대는 차량 몰려도 여유

실제 K-apt 분석에서 확인된 가구당 등록차량 1.27대를 1000가구 단지에 적용하면 입주민 차량은 약 1270대가 된다. 주차대수가 1.0대라면 1000면, 1.2대는 1200면, 1.5대는 1500면이다.

오후 6시까지 등록차량의 40%, 오후 8시 65%, 오후 10시 80%, 자정 95%가 귀가한다고 가정한 AI 시뮬레이션에선 1.0대 단지는 전체 차량의 약 79%만 돌아와도 주차장이 가득 차 오후 10시 무렵부터 부족해진다. 1.2대 단지는 등록차량의 약 94%가 들어오면 한계에 도달해 자정 무렵 여유가 거의 사라진다.

반면 1.5대 단지는 등록차량 1270대가 모두 돌아와도 가동률이 약 85%다. 실제 귀가시간 자료를 적용한 결과가 아니라 K-apt 차량보유 수준에 시간대별 귀가율을 적용한 가정이지만, 0.2~0.3대의 차이가 심야 주차환경에서는 크게 체감될 수 있다는 의미다.

◆ 신축 평균 1.21대…1.5대 이상은 10% 안팎

신축으로 갈수록 주차여건은 개선됐다. 2026년 K-apt 자료에서 사용승인 10년 이상인 2016년 이전 수도권 500가구 이상 단지 3378곳의 가구당 주차대수는 가구 수를 반영해 계산할 경우 평균 1.03대였다.

반면 2022년 이후 사용승인을 받은 최근 5년 이내 단지 586곳은 평균 1.21대로 약 0.18대 늘었다. 지하주차 비중도 구축은 68.0% 수준인 데 비해 최근 5년 단지는 95.2%에 달했다. 단순 주차면뿐 아니라 주차공간 자체가 지하 중심으로 바뀐 것이다.

신축이라도 1.5대를 모두 넘는 것은 아니다. 최근 5년 단지 가운데 가구당 1.5대 이상은 9.7%에 그쳤다. 최근 신축의 변화는 '1.5~2대의 넉넉한 주차'가 보편화됐다기보다 과거 1대 안팎에서 1.2대 수준으로 평균이 올라간 데 가깝다.

◆ 같은 1.3대도 체감 달라…실제 등록차량이 관건

실수요자라면 분양안내서에 적힌 가구당 주차대수보다 실제 등록차량 대비 주차면이 얼마나 남는지를 먼저 확인할 필요가 있다. 1.3대 단지라도 실제 차량이 가구당 1.5대라면 늦은 시간 체감은 주차대수 1.1대인 단지와 크게 다르지 않을 수 있다.

지하주차 비중도 중요하다. K-apt 분석에서 최근 5년 신축은 전체 주차면의 95% 이상이 지하에 있었던 반면 오래된 단지는 약 68% 수준이었다. 같은 주차대수라도 동별 엘리베이터 연결과 지하층 수, 출입구 위치 등에 따라 실제 이동 편의에는 차이가 날 수 있다.

전기차 공간도 함께 봐야 한다. 전기차 전용주차면 정보가 입력된 수도권 500가구 이상 단지 4702곳을 합산하면 전용면은 전체 주차면의 약 2.4%였다. 다만 충전면 운영방식이나 일반차량 주차 가능 여부 등은 이번 기본정보만으로 확인되지 않아 개별 단지 규약을 살펴야 한다.

결국 '가구당 1.3대'는 주차난이 없다는 보증수표라기보다 단지 비교를 위한 첫 번째 숫자에 가깝다. 실제 집을 고를 때는 가구당 주차대수와 함께 등록차량 수, 등록차량 대비 주차면 여유, 지하주차 비중과 전기차 전용면 등을 같이 확인하는 것이 실거주 주차환경을 판단하는 데 더 유효하다.

min72@newspim.com