[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2026년 3월 10일 건설·부동산 시장에선 '노동조합 및 노동관계조정법' 개정안, 이른바 노란봉투법 시행과 중동 전쟁으로 인한 지정학적 리스크가 겹쳤습니다. 이런 가운데 주택 공급 감소와 전세 매물 부족 현상이 맞물려 임대차 시장의 불안까지 확산해 다중 위기에 직면한 모습입니다.

◆ 노란봉투법 본격 시행…건설업계 '폭풍전야'
노란봉투법이 본격 시행되면서 건설업계가 대응 방안 논의에 나섰습니다. 대한건설협회는 최근 국내 10대 건설사 관계자들과 노란봉투법 관련 대책회의를 열고 각 사의 준비 상황과 노동계 동향을 공유했습니다. 노란봉투법은 사용자 범위를 확대하고 노조의 불법 쟁의행위에 대한 손해배상 청구를 제한하는 내용을 담고 있습니다. 기존에는 사용자를 사업주와 경영담당자 등으로 한정했지만, 앞으로는 근로계약 당사자가 아니더라도 근로조건을 실질적으로 지배하거나 결정할 수 있는 지위에 있는 경우 사용자에 포함됩니다.

하도급업체 노동자들이 원청 건설사를 상대로 직접 교섭을 요구할 수 있는 길이 열린 셈입니다. 건설업계에선 다단계 하도급 구조가 일반적인 산업 특성상 원청과 하도급 간 갈등이 더 잦아질 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 자재비와 인건비 상승, 국제 유가 변동성까지 겹치면서 공사비 부담 확대와 분양가 상승 가능성을 우려하는 목소리도 높습니다. 

◆ 주택 공급 절벽 현실화…전세 실종에 월세 비중 최고치
이달 서울 아파트 입주 물량이 810가구 수준으로 축소되면서 임대차 시장의 수급 불균형이 심화되고 있습니다. 공급 감소는 전세 시장 불안으로 직결됐습니다. 2026년 서울 전세 상승률 전망치는 4.7%로 매매 가격 상승률 예측치인 4.2%를 상회합니다. 전세 가격이 매매 가격보다 빠르게 오르는 역전 현상이 심화되는 추세입니다. 전세 부담을 견디지 못한 세입자들은 월세로 대거 유입되고 있습니다. 그 결과 월세 비중은 66.8%로 역대 최고를 기록했습니다.

이 같은 위기는 수년에 걸쳐 축적된 공급 지연과 정책적 요인이 맞물린 결과입니다. 전문가들은 착공 감소와 공사비 급등이 불러온 공급 절벽은 단기 처방으로 해결하기에 한계가 명확하다고 지적합니다. 금융당국은 수도권 다주택자 주담대 연장을 원칙적으로 불허하는 가닥을 잡고 LTV 0% 적용을 검토하고 있습니다. 다주택자 규제 압박이 임대차 시장 수급에 미칠 영향이 상당할 것으로 보입니다. 

◆ 덮쳐오는 중동발 리스크…국제 유가 쇼크에 공사비 압박
중동 지역 전쟁으로 인한 지정학적 긴장이 고조되면서 건설업계가 촉각을 곤두세우고 있습니다. 국제유가가 배럴당 100달러를 넘어섰기 때문입니다. 유가가 오르면 핵심 건설 자재 생산 비용이 늘어 고스란히 공사비 상승으로 이어집니다. 선박이 호르무즈 해협을 우회하면 해상운임이 기존 대비 50~80% 뜁니다. 발주처가 정세 불안을 이유로 투자 결정을 미루면 신규 수주 일정에 차질을 빚을 수도 있습니다.

중동 현지에 사업장을 둔 대형 건설사는 현장 상황을 실시간으로 점검하고 있습니다. 대다수 사업지가 1조원을 웃도는 규모라 사태 악화 시 타격이 불가피합니다. 공사가 지연되면 미청구공사 대금과 미수금이 쌓여 수익성은 더 나빠질 수 있습니다.. 국내 건설사 가운데 중동 현장 규모가 가장 큰 곳은 삼성E&A로 전체 도급액은 24조원입니다. 사우디아라비아 파딜리 가스 증설 작업의 도급액만 8조5395억원 규모입니다.

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