[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 향후 서울 오피스 시장이 수요 둔화로 공실률 상승이 가시화되고, 물류센터는 공급 급감에 따른 조정 국면에 들어설 수 있다는 가능성이 제시됐다. 최근 수요가 폭증하고 있는 데이터센터는 전력·인허가 제약으로 신규 공급이 사실상 멈출 수 있다는 경고등이 켜졌다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장이 2일 '2025-2026 부동산 시장 종합 분석 보고서' 관련 발표를 진행하고 있다. [사진=정영희 기자]

◆ 잘 나가던 오피스 시장 주춤할까…물류센터 시장엔 볕 든

3일 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "국내 주요 부동산 시장은 섹터별로 뚜렷한 방향 전환기에 접어들었다"고 말했다. 서울 오피스 시장은 수요 둔화가 본격화하며 공실률 상승 압력이 커지는 반면, 물류센터는 과거 공급 폭증기를 지나 조정기에 들어서고 있다는 설명이다.

오피스 시장은 2026년까지 임차 수요 위축이 공실 확대의 직접 원인으로 작용할 전망이다. 올해 서울에서는 신규 공급이 거의 없었음에도 공실이 증가하는 이례적인 움직임이 관측됐다. 공급이 아니라 수요 감소가 공실 증가를 이끄는 국면이다.

서울에는 올해부터 2031년까지 약 760만㎡ 신규 오피스 공급이 예정돼 있다. 이 중 298만㎡ 이상이 CBD(도심권역)에 집중돼 있다. 강남과 여의도 대비 CBD는 노후 비중이 가장 높고 최근 중심성도 약화됐던 만큼 공실 확대로 이어질 가능성이 높다.

강남은 2000년대 이후 중심성이 가장 크게 강화됐고, 마곡·성수 등은 지난 5년간 빠르게 부상했다. 류 센터장은 "대규모 공급이 단기적으로 공실률을 높일 수 있으나, 장기적으로는 CBD가 국제 업무지구로 재정의되는 전환점이 될 수 있다"고 말했다.

물류센터 시장은 공급이 급감하면서 공실률이 완만한 속도로 개선될 것으로 예상된다. 지난해 수도권 신규 공급이 397만㎡에 달했으나 올해부터 2027년까지 연평균 공급량은 122만㎡ 수준으로 줄어드는 것으로 조사됐다. 최근 5년간 재고가 연평균 15%씩 불어난 것과 비교하면 공급 사이클이 급격하게 식는 셈이다.

올해 3분기 기준 상온 물류센터 공실률은 약 15.7%, 저온 물류센터는 약 39%로 여전히 높지만 흡수력이 유지되는 만큼 시장 조정 속도는 빠를 것이라는 예측이 제시됐다. 류 센터장은 "물류비에서 교통비의 비중이 커지면서 용인·화성·성남 등 경기 남부가 가장 경쟁력 있는 입지로 꼽힌다"며 "자동화 확산으로 처리 효율이 높아지면서 임대료보다 배송비 절감이 비용 구조의 핵심 요인으로 자리잡았다"고 설명했다.

경기 및 인천 물류센터 공급 물량 [자료=알스퀘어]

◆ "전세 제도가 주택 시장 걸림돌…데이터센터, 전력 부족이 최대 변수"

주택 시장은 개인 임대 중심 구조와 금리 변동성이 결합해 불안정성이 높아졌다는 분석이 제시됐다. AI(인공지능) 확산으로 수요가 폭증하는 데이터센터는 전력·인허가 문제로 공급이 막히면서 오히려 '공급 부족 리스크'가 심화될 것으로 보인다. 

주택 시장에선 개인 임대 비중이 과도하게 높아 공급이 개인 사정에 따라 급변하는 구조적 취약성이 지적됐다. 보증금이 해외와 달리 '월세 대체 재원'이자 투자 레버리지로 활용되는 한국 특유의 구조 또한 시장 불안을 키우는 요인이라는 것이다.

류 센터장은 "가격 상승기에는 보증금 활용을 통해 높은 매각 수익률을 얻을 수 있지만, 하락기에는 동일 구조가 손실 확대 요인으로 작용한다"며 "금리 환경에 따라 전세·월세·매매 흐름이 크게 달라지는 것도 최근 시장 불안 요인의 하나"라고 말했다.

저금리에는 전세 수요가 급증하며 전세가격이 오르고, 고금리에는 월세 전환이 늘면서 전세 공급이 증가하고 수요가 줄어드는 흐름이 동시에 나타난다. 이 과정에서 매매·전세가 동반 하락하는 국면도 발생해 시장 변동성이 확대되는 구조를 드러낸다.

데이터센터는 AI 수요 증가로 가장 강력한 성장 동력을 갖고 있지만, 전력 공급 부족이 심각한 제약 요인으로 떠올랐다. 수도권의 전력 예비율이 5% 아래로 떨어지는 상황이 반복되면서 신규 대형 센터 건설이 더욱 어려워지고 있다. 2023년 제정된 '분산에너지 특별법'으로 전력이 충분히 공급되는 지역에만 데이터센터를 지을 수 있게 되면서 수도권은 사실상 신규 대규모 개발이 막힌 상태다.

최근 전자파 논란 등 지역 민원까지 겹치며 인허가 불확실성이 더 높아진 것도 문제로 지적됐다. 류 센터장은 "AI 처리량 증가 속도를 고려하면 장기적으로는 공급 제약이 가격과 수익률을 지지하는 요인으로 작용할 것"이라고 내다봤다.

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