금융당국, 6·27 대책 추가 대출 규제로 거론
전세 민간 레버리지와 은행 대출로 집값 올려
부동산 시장 안정·부채 둔화 장점, 전세는 위축
[서울=뉴스핌] 채송무 기자 = 6·27 대책에도 가계대출 증가세가 꺾이지 않아 정부가 추가 대책을 검토하고 있는 가운데, 세입자가 금융회사로부터 받는 '전세대출'을 집주인의 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함시켜 산정하는 방안이 거론돼 주목된다.
국정기획위원회 관계자에 따르면 지난 주 국정위 경제1분과 내 회의에서 이 같은 내용의 주장이 나왔다. 다만 조승래 국정기획위 대변인은 정례 브리핑에서 "국정기획위 내에서는 부동산 문제와 관련된 단기 대책을 고민하고 있지 않기 때문에 국정위에서 그 부분을 검토하거나 논의하고 있지 않다"고 공식 논의 여부는 부인했다.
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| [서울=뉴스핌] 채송무 기자 = 2025.07.16 dedanhi@newspim.com |
금융당국도 이 정책의 즉각 실행을 염두에 두고 있지는 않은 모습이다. 한 금융위 관계자는 "이 정책의 당장 실행을 염두에 두고 검토하고 있지 않다"라며 이번 주 가계부채 대책회의에서 추가 대책이 발표될 가능성에 대해서도 "그런 계획은 없다"고 부인했다.
그러나 실행 가능성이 없지는 않다. 이재명 정부가 부동산에 지나치게 쏠린 민간자금을 주식시장 등으로 움직이도록 하는 금융개혁을 추진하고 있기 때문이다. 이재명 정부의 인수위원회 격인 국정기획위원회는 '새 정부 성장정책 해설서'를 통해 "금융자금이 지대추구(부동산 임대 등 비생산적인 활동에 자원을 낭비하는 행위)로부터 생산적이고 포용적인 부문으로 흐를 수 있도록 금융개혁을 지속적으로 추진한다"고 새 정부 금융정책의 방향을 밝혔다.
국정기획위는 "은행 등 금융권의 민간자금이 부동산 및 가계대출 부문에 과도하게 몰려 있다"며 "우리나라 가계의 자산 구성을 살펴보면 2023년 3월 말 기준 부동산 자산이 전체의 78.6%이며, 예·적금과 주식 등 저축액 (16.8%), 자동차와 가구 등 기타 실물자산(4.6%)으로 이는 주요 선진국의 부동산 자산 비중과 비교해 현저히 높은 수준"이라고 말했다.
금융당국에서도 6·27 가계부채 대책 이후 가계부채 증가세가 꺾이지 않자 추가 대책을 검토하고 있다. 금융위 관계자는 "이 정책은 어제 오늘 된 이야기는 아니다. 가계부채를 줄이기 위한 방안은 여러 가지가 있지만, 이를 언제 적용할지가 문제"라고 말했다.
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| [서울=뉴스핌] 채송무 기자 = 2023년 3월말 기준 [자료=통계청] 2025.07.16 dedanhi@newspim.com |
전세대출을 집주인의 DSR(총부채원리금상환비율)로 산정하는 정책은 기존에 세입자의 소득과 상환능력만을 기준으로 하던 전세대출 심사 방식에서 벗어나, 집주인의 부채 상환능력까지 함께 고려하겠다는 의미고 기존 부동산과 주택 시장의 커다란 변화를 불러일으킬 수있다.
전세대출이 임대인의 DSR에 포함되면 임대인이 추가로 대출을 받거나 주택을 매입할 때 대출 한도가 줄어든다. 금융권에서는 이 정책이 시행되면 임대인이 적은 자기 자본으로 여러 채의 주택을 매입하는 이른바 '갭투자'가 어려워질 것이라고 전망한다.
실제로 서울 아파트 매매의 40% 이상이 전세를 낀 갭투자 형태로 이루어지고 있는 상황에서 정책이 시행될 경우 아파트 거래가 줄어들 수 있다. 전세를 활용한 투기적 수요가 줄어들면서 부동산 시장이 실수요 중심의 시장으로 전환될 수 있다.
주택시장으로 유입되는 자금이 감소하면서 가계부채 증가도 둔화될 수 있다. 임대인의 상환 능력 내에서만 전세대출이 이뤄지게 돼 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 전세사기 위험도 줄어들게 된다.
그러나 임대인의 대출 여력이 줄어들면서 전세 공급 자체가 줄어들 것이라는 단점도 있다. 은행 관계자는 "신축 주택의 경우 어차피 본인의 대출로 잔금을 치러야 하기 때문에 전세 대출에도 문제가 없지만, 기존 집주인이 신규 전세 계약을 맺을 경우 자신의 대출 한도가 줄어들기 때문에 전세 공급에 소극적이게 될 가능성이 높다"고 전망했다.
이 정책이 시행되면 전세 시장이 위축돼 주택 시장이 급격히 월세로 전환될 수 있다. 이는 서민과 청년층 등 실수요자의 주거비 부담 증가로 이어질 수 있다.
은행권 관계자는 "기업이 보유하고 있는 부동산을 임대하는 경우 부채로 관리되는 반면, 개인은 여기서 배제됐었는데, 이것이 정상화되는 의미가 있다"라며 "사회 문제가 됐던 전세사기 등이 크게 줄어들 것으로 보인다"고 말했다.
dedanhi@newspim.com
