[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 5억원대 추가 분담금 여파로 시공사와 결별하며 난항을 겪던 서울 노원구 상계주공5단지 재건축이 다시 본궤도에 오를지 주목된다. 분담금 부담을 최대한 낮추기 위해선 빠른 사업 진행과 적절한 공사비가 균형을 맞춰야 한다는 분석이 나온다.

지난 7일 찾은 서울 노원구 상계주공5단지 정문 뒤로 한화 건설부문이 붙인 현수막이 보인다. [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2025.03.07 chulsoofriend@newspim.com

지난 7일 찾은 상계주공5단지의 오래된 정문 사이로 시공사가 붙인 재건축 축하 현수막이 나부꼈다. 서울에선 보기 힘든 5층 높이의 복도식 아파트가 양옆으로 빼곡했다.

최근 열린 시공자 선정 현장설명회에서 10곳의 건설사의 관심을 받았지만 소유주 사이 분위기는 비교적 차분했다. 이날 만난 한 소유주는 "사업성이 개선된다곤 하지만 시공사를 한 번 해지한 경험이 있다 보니 새 시공사를 정하는 데에 신중한 태도를 보이는 이들이 많다"고 했다.

매매시장 역시 한산한 모습이다. 재건축 막이 올랐던 2021년 중순엔 1층 매물 실거래가가 8억원까지 뛰었으나, 지난달 기준 4억5500만 원(5층)까지 내려왔다. 한창 재건축 불발 우려가 컸던 지난해 9월엔 3억4100만원(1층)에 손바뀜하기도 했다.

현재 호가는 4억9000만원~5억1000만원 사이 형성돼 있다. 인근 공인중개사 A씨는 "재건축 기대가 커졌을 땐 한창 오르더니 2023년부터 가격이 내려가기 시작하면서 지난해엔 거래도 무척 많았다"며 "지금은 빠질 사람 다 빠지고 재건축될 때까지 버티겠다는 집주인들이 많이 남아 매물 자체가 거의 없다"고 말했다. 실제로 온라인 부동산 중개 사이트에서 찾아볼 수 있는 이 단지 매물은 2개(7일 기준)뿐이다.

◆ 노원 재건축 선두에서 '급제동'… GS건설과의 소송도 숙제

1987년 준공된 이 단지는 19개 동, 총 840가구로 37㎡(이하 전용면적) 단일 면적이다. 재건축을 통해 최고 35층, 5개 동, 총 996가구(임대 152가구)로 탈바꿈할 계획이다.

2021년 정비구역으로 지정된 데 이어 시행사로 한국자산신탁을 선정하며 상계동 재건축 단지 중 가장 빠른 속도를 자랑했다. 이듬해 11월 시공사 선정에서 GS건설과 손을 잡으며 사업이 일사천리로 진행되나 했지만 분담금이 발목을 잡기 시작했다.

당시 GS건설은 3.3㎡당 약 650만원의 공사비와 4년의 공사 기간을 제안했다. 당시 집행부는 해당 공사비로 선정시 84㎡를 분양받을 경우 내야 하는 분담금이 5억원을 넘어설 것으로 추산했다. 용적률은 93%로 낮지만 대지지분이 적어 임대주택과 조합원 가구(832가구)를 제외하면 일반분양 물량이 채 10가구가 되지 않기 때문이다. 일반분양 수익으로 분담금을 메꾸는 타 재건축 현장과 달리 사실상 1대 1로 사업을 진행해야 했다.

서울 노원구 상계주공5단지 내에 시공사의 재건축 추진 축하 현수막이 바람에 날리고 있다. [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2025.03.07 chulsoofriend@newspim.com

소유주들은 2023년 11월 추가 분담금이 현재 집값과 맞먹을 정도로 부담된다며 시공사인 GS건설과 등을 돌렸다. 시공사를 선정한 2022년 4월 인천 검단신도시에서 발생한 지하 주차장 붕괴사고에 따른 품질 우려도 해지 사유 중 하나로 지목됐다. 

이후 시공사와의 협의가 늦어져 분담금이 올랐다는 이유로 주민대표를 교체하는 등 내분을 겪기도 했다. 새 집행부는 84㎡ 분양 시 직전보다 2억원가량 높은 7억원 상당의 분담금을 내야 할 수 있다는 의견을 제시하며 조합원 사이 혼란이 더욱 커졌다.

일시정지된 재건축이 다시 동력을 찾은 건 지난해 9월 사업시행계획인가를 받으면서다. 서울시는 '사업성 보정계수'를 도입, 10~20% 수준이었던 '허용용적률 인센티브 범위'를 20~40%까지 늘려 일반분양 물량을 확대하는 방안을 도입했다. 이를 통해 소유주들은 약 100가구의 추가 분양 물량을 확보해 1가구당 9000만원가량의 분담금을 줄일 수 있을 것으로 보고 있다.

주민대표기구 관계자는 "어차피 인건비, 공사비는 계속 오르고 있으니 이제 관건은 속도"라며 "처음엔 반대하던 소유주들도 이젠 분담금 5억원 정도는 부담해야 한다고 생각하는 듯하다"고 말했다.

이 또한 정비계획변경을 요하는 사안이라 어느 정도의 사업 지연은 불가피하다. 서울시 관계자는 "현재 노원구에서 검토 중인 것으로 안다"며 "임대주택을 줄이고 일반분양분을 늘리는 정도는 경미한 변경에 해당하지만 그 외에 다른 변경 사항이 있으 시 차원의 검토도 필요하다"고 말했다.

전 시공사인 GS건설과의 소송도 또 다른 분담금 증가 요인으로 작용할 수 있다. 시공사 선정 해지 당시 GS건설은 소유주들이 일방적 파기를 선언했고, 입찰보증금 명목으로 제공한 50억원을 사업비로 전환하고선 돌려주지 않았다며 법원에 60억원 규모의 손해배상청구소송을 제기했다.

올 1월 서울중앙지방법원에서 1심 변론이 진행됐다. 소유주들이 소송에서 패소할 경우 손해배상금이 고스란히 분담금에 산입되는 구조다. GS건설 관계자는 "새 시공사가 정해질 때까지 입찰보증금을 반환받긴 힘들 것으로 예상한다"며 "소송도 그때까진 이어질 것으로 본다"고 했다.

서울 노원구 상계주공5단지의 모습. 지상 5층, 총 840가구 규모다. [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2025.03.07 chulsoofriend@newspim.com

◆ 한화 건설부문 vs 현대엔지니어링 '2파전' 될까

현재로선 한화 건설부문과 현대엔지니어링이 입찰에 참여할 가능성이 높은 것으로 알려졌다. 한화 건설부문 관계자는 "포레나노원(상계주공8단지)를 성공적으로 준공한 경험도 있고, 5단지가 노원구의 재건축 상징으로 떠오른 만큼 적극적으로 검토하고 있다"고 말했다. 현대엔지니어링 관계자 또한 유사한 입장을 표했다.

한국자산신탁이 설정한 공사비는 직전 대비 120만원 오른 3.3㎡당 770만원이다. 주거환경연구원이 조사한 지난해 서울 정비사업장 평균 공사비(3.3㎡당 842만7000원)보다 70만원가량 낮다. 입찰 마감은 다음 달 28일이다.

전문가 사이에선 노원구 재건축 첫 타자라는 점에서 향후 전망은 밝지만 분담금 문제를 극복하는 것이 일 순위라는 분석이 나온다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "추가 분담금 여력이 충분한 소유주가 많을수록 사업 속도는 빨라질 것"이라며 "다만 조합원별 소유 주택의 평형 차이가 커서 이해관계가 대립하곤 하는 타 사업지와 달리 단일 평형으로 구성돼 의견 합치가 잘 것이란 점은 긍정적"이라고 말했다.

김제경 투미부동산연구소 소장은 "2년 전만 해도 서울에서 3.3㎡당 500만원대 공사비에도 수주하는 현장이 종종 있었으나 지금은 800만원도 부족한 시점"이라며 "분담금이 최소 6억원 이상일 수 있다는 예상을 하고 재건축을 기다려야 한다"고 조언했다.

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