[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 지난해 12월 3일 윤석열 대통령의 계엄선포령 이후 급매물 위주로 물량이 줄어들면서 실수요자들의 고민이 깊어지고 있다. 올해 7월 금융당국이 가계부채 관리를 강화하기 추가적으로 규제 강화에 나서기 때문이다.

분양가 상승 기조에 청약시장에 희망을 걸고 있던 수요자들도 구축 아파트로 눈을 돌리면서 지난해 4분기에 비해 거래량이 늘어나는 모양새다. 이에 주택 매수를 계획 중인 실수요자들은 규제 시행으로 부담이 더 커지기 전에 거래시장에 뛰어들 것으로 예상된다.

◆ 스트레스 DSR 주택·청약시장 영향…3단계 시행시 대출한도 축소

7일 부동산업계에 따르면 올해 7월 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행을 앞두고 실수요자들이 주택 구매에 나설 것이란 전망이 나온다.

정부의 대출 규제는 올해 한층 강화된다. 지난해 9월 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 시행에 이어 올해 7월부터 스트레스 DSR 3단계를 본격적으로 시행할 계획이기 때문이다. 이에 주택 구매를 계획 중인 실수요자들은 규제가 시행되기 전 내 집 마련에 나서는 것이 상대적으로 부담을 덜 수 있을 것으로 예상된다.

스트레스 DSR은 대출 심사 시 차주의 상환 능력을 보다 엄격히 평가하기 위해 도입된 제도다. 기존 DSR에 추가 금리인 스트레스 금리를 적용해 대출 한도를 줄이는 방식으로 지난해 초부터 단계적으로 규제가 강화되고 있다. 1단계 시행 당시에는 은행권 주택담보대출에 0.38%p(포인트)의 스트레스 금리가 적용됐고 지난해 9월 2단계로 접어들면서 0.75%p로 상향됐다. 금융당국은 올해 7월부터 스트레스 금리를 1.5%p로 확대할 방침이다.

이럴 경우 연봉 1억원이 수요자가 변동금리형 주택담보대출(30년 만기·분할상환)을 받을 경우 2단계 기준에서는 최대 6억 400만원을 대출받을 수 있지만 3단계 시행 이후에는 이전보다 5000만원 가량 줄어든 5억5400만원까지 가능하다.

이러한 규제 강화는 주택시장에도 영향을 미치고 있다. 지난해 스트레스 DSR 2단계가 시행된 9월 이후 3개월간 전국 아파트 거래량은 11만8675건으로 시행 전인 6월부터 8월까지의 14만5948건보다 약 18.69%(2만7273건) 감소했다. 특히 서울은 7월 9218건에서 9월 3171건으로 3배 이상 거래가 줄었다.

청약자 역시 감소했다. 지난해 9월부터 12월까지 4개월간 전국 청약자 수는 50만2400명으로 집계됐다. 이는 시행 전인 5월부터 8월까지의 청약자 수 82만 335명 대비 38.7% 쪼그라든 수치다.

◆ 상반기 내 실수요 매수 예상…"매물 줄어 선택 어려울 것"

다만 지난해 스트레스 DSR 2단계 시행 이후 늘어났던 매물이 윤석열 대통령의 계엄선포령 이후 줄어들고 있어 실수요자들의 고민이 깊어질 수 밖에 없는 상황이다. 급매물 보다 호가가 높은 매물 위주로 남아있다는게 공인중개사들의 전언이다.

한 공인중개사사무소 관계자는 "이미 나왔던 급매물들은 대부분 거래가 됐고 국내외 정치, 경제 불확실성으로 집주인들이 매물을 쉽게 내놓지 못하고 있다"면서 "매수심리가 어느정도 살아나야 급매물도 나올 것"이라고 말했다.

아실에 따르면 지난해 9월 1일 기준 8만 462건이었던 서울 아파트 매물은 12월 초 9만건까지 늘어났지만 이날 기준 8만6123건까지 줄어든 상태다. 거래량도 대출규제 이후와 비슷한 수준을 이어갈 것으로 예상된다. 지난 1월 서울 아파트 거래량은 1933건이다. 아직 지난해 4분기 평균 거래량(3435건)에 미치지 못하지만 이달 말까지 신고 기한(계약 후 한 달 이내)이 남아있는 만큼 3000건은 달성할 것으로 보인다.

올해 추가적으로 대출규제가 강화된다면 실수요자들의 주택 구매 부담은 더 커질 것으로 예상된다. 이에 실수요자들은 올해 상반기 내에 내 집 마련에 나설것으로 보인다.

업계 관계자는 "올해 상반기까지는 기존 규제가 적용돼 상대적으로 대출이 용이할 수 있으므로 내 집 마련을 고려하는 실수요자라면 3단계 시행 전에 매수에 나서는 것이 유리하다"면서 "매수심리가 아직까지 위축된 상황이라 적당한 매물을 찾긴 어려울 것으로 예상되지만 대출규제가 강화되면 매수에 나서긴 더욱 어려운 환경이 될 것"이라고 말했다.

min72@newspim.com