[서울=뉴스핌] 김정태 건설부동산 전문기자 = 내달 2일부터 수도권 지역에서 미등기 신축 아파트는 원칙적으로 디딤돌대출을 받을 수 없게 된다. 지금까지는 재건축·재개발 재정비사업이나 300가구 이하 아파트 외에는 금융기관의 재량 하에 디딤돌대출을 받아왔으나 이런 관행이 사라지게 된다.

또 기존 아파트의 디딤돌대출에서 세입자가 설정한 근저당에서 보장하는 최우선변제금액을 대출에 포함시켰던 '방공제' 면제 적용도 제외돼 실제 대출 가능 금액이 줄어들게 된다. 다만 신생아 특례, 전세사기 피해자, 공유형 모기지, 저소득자의 저가주택 구매는 이러한 배제 조건에서 제외된다.

국토교통부는 이러한 내용을 담은 디딤돌대출 맞춤형 관리 방안을 시행한다고 6일 밝혔다.

우선 '후취담보' 조건인 미등기 신축 아파트에 대한 디딤돌대출은 원칙적으로 받을 수 없도록 했다. 현행법상 재건축·재개발 재정비사업이나 300가구 이하 아파트는 디딤돌대출을 아예 받을 수 없도록 했다.

지금까지는 이 조건에 해당되지 않는 아파트는 금융기관 지점장 재량 하에 디딤돌대출이 가능했다. 하지만 앞으로 미등기 신축 아파트의 디딤돌대출은 몇 가지 예외 조건에 해당되는 경우를 제외하고는 원칙적으로 받을 수 없다.

기존 아파트 디딤돌대출도 세입자가 설정한 근저당에서 보장하는 최우선변제금액을 대출에 포함시켜왔던 '방공제' 면제 적용이 제외된다. 이에 따라 실제 대출 가능 금액이 줄어들게 된다. 방공제는 대출을 받고자 할 때 소액 임차인의 최우선 변제 금액을 제외해야 한다는 규정 때문에 흔히 '방빼기'라고도 불린다.

주택임대차보호법에 따르면 집주인의 주택이 경매에 넘어갔을 때 임차인에게 최소 변제 금액을 보장해 주기 위한 조치로 서울 5500만원, 경기도(과밀억제권역) 4800만 원, 경기도(비과밀억제권역) 및 광역시 2800만원, 그 외 지역은 2500만원 등을 대출 금액에서 공제한다는 최우선 변제 금액 규정을 두고 있다. 지금까지는 방공제 면제 적용으로 이 금액까지 대출 금액에 포함시켜왔다.

5억원 구축 아파트 구입하는 A씨 사례 [자료=국토부]

예컨대, 과밀억제권역에 해당되는 경기도에서 5억원의 구축 아파트를 구입하는 경우 담보인정비율(LTV) 70%를 적용하면 3억5000만원까지 대출을 받을 수 있었다. 하지만 앞으로는 이 금액이 대출 금액에는 포함되지 않는다. 이에 따라 방공제 면제 금액 4800만원을 제외한 3억 200만원만 대출이 가능해진다. 

다만 예외 조항이 있다. 이러한 디딤돌대출 규정은 수도권 소재 아파트에만 적용되며 지방 또는 비(非)아파트에는 적용되지 않는다. 또 신생아 특례 대출과 전세사기 피해 지원을 위한 전용 대출 등은 이에 포함되지 않는다.

생애최초 주택구입자의 경우 LTV는 80%로 유지하되, 방공제 면제 적용 제외와 미등기 제한 등의 조치는 동일하게 적용된다. 단, 국토부는 지방, 비아파트, 신생아 특례 대출 등 예외 대상에 해당될 경우에는 이를 우선해 적용하기로 했다.

아울러 연소득 4000만원 이하 가구가 3억원 이하 저가 주택을 구입할 경우에도 이러한 조항에서 배제된다. 대출 축소로 상대적으로 부담이 클 수 있는 저소득층을 고려한 조치라는 게 국토부의 설명이다.

국토부는 이번 조치 시행을 12월 2일 신규 대출 신청분부터 적용한다고 밝혔다. 신축 아파트의 경우 입주자 모집 공고가 제도 시행 전인 12월 1일까지 이뤄진 사업장에 대해선 입주 기간 시작일이 내년 상반기 6월 30일까지인 경우 기금 후취담보 잔금대출을 받을 수 있도록 했다. 단, 방공제는 그대로 적용된다.

국토부 관계자는 "구축 주택 기계약자와 청약 당첨자들의 혼선과 혼란을 방지하기 위해 한 달간 유예기간을 뒀다"고 설명했다.

국토부는 신생아 특례 대출에 대해서 내달 2일부터 소득 요건을 종전 1억3000만 원에서 2억원으로 상향 조정해 완화하기로 했다. 다만, 결혼 패널티 해소 목적이므로 부부 모두 소득이 있는 가구에 한정해 소득 요건을 완화하며 금리 등 구체적인 대출 조건은 추후 발표한다는 방침이다.

김규철 국토부 주택토지실장은 "한정된 재원 안에서 디딤돌대출을 안정적으로 관리하기 위해 관리 방안을 마련했다"면서 "앞으로도 실수요자와 시장 상황을 반영해 예측 가능한 맞춤형 관리를 추진할 예정"이라고 말했다.

dbman7@newspim.com