주거사다리 역할에 최선다해야
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 최근 사회문제로 대두된 전세사기의 또다른 이면을 살펴보자. 여기에는 도시 서민들이 대거 피해자가 됐다는 점이 있다. 이들은 2억원 남짓한 그것도 대부분 대출로 마련했을 '전재산' 전세보증금을 날리게 됐다. 이들은 굳이 그 주택을 사려는 목적은 없었다. 더 좋은 입지의 더 좋은 품질의 집을 사기 전 주거 사다리로서 저렴한 주택에 전세나 월세 임대차를 들었던 것이다. 그런데 그 종잣돈인 전세보증금을 사기로 모두 잃게 된 것이다. 즉 빌라 전세사기의 또다른 잔혹성은 주거 사다리의 붕괴인 셈이다.
일반 도시 근로자의 연소득은 약 1억원이 되는 듯하다. 4인가족 기준 2021년 도시근로자 월평균소득이 709만원이기 때문이다. 이 급여를 받는 사람이 얼마나 될지 모르겠지만 여하튼 연소득 개념으로는 약 1억원에 수렴할 것이다. 결코 적게 받는 급여가 아닌 이들 '도시근로자'가 모으는 돈은 얼마나 될까? 코로나19 팬데믹이란 특수 상황에 힘입은 바 있었지만 2021년 기준 우리나라 근로자의 저축률은 10%까지 올랐다. 집을 마련해야하는 특성을 감안해 적정 소득대비 원리금 상환 비율인 약 30%까지 저축한다쳐도 1억원 소득자가 모을 수 있는 돈은 연간 3000만원이다.
오늘 발표된 '공공주택' 뉴홈의 분양가를 보자. 가장 인기 있는 동작구 수방사 부지 전용 59㎡의 분양가는 8억7200만원이다. 연 1억원 소득의 서민이 20년을 모아도 안되는 돈이다. 그동안 늘어날 가계수입은 물가 상승 그리고 자녀의 성장에 따른 비용증대와 상쇄하자. 즉 1억원 소득자가 20년 장기 할부대출을 들어야 품질좋은 공공주택을 살 수 있다는 이야기다. LTV(담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율)과 같은 대츌규제를 감안하면 목돈 없는 급여생활자가 집을 사는 것은 '30년 장기 프로젝트'가 된 셈이다.
시간을 약 10년전으로 돌려보자. 당시 집값은 계속 떨어지고 있고 건설사는 존폐 위기를 걱정했던 시절이었다. 이렇게 된 계기는 2008년 촉발된 글로벌 금융위기다. 전세계 불황이 국내 부동산시장까지 파고 들어 집은 안 팔리고 전셋값만 치솟만 상황을 만들었다. 지금 논란이 가열되고 있는 임대차제도 규제와 후한 전세자금 대출 모두가 당시의 산물이다.
하지만 금융위기의 회복은 1년이 걸리지 않았다. 이후에도 약간의 경제위기가 있었지만 대한민국 경제는 연착륙에 성공했다. 그럼에도 한번 떨어진 집값은 6~7년 가까이 반등하지 않았다. 그 이유는 바로 이명박 정부의 보금자리주택 때문이다. 노무현 정부시절 기초된 수도권 그린벨트 해제지역에 대한 공공주택공급계획은 이명박 정부시절 보금자리주택으로 탄력을 받아 연간 공공분양 7만가구, 임대 8만가구 등 10년간 150만가구 공급목표로 출항했다. 분양만 봤을 때 2009년부터 2012년까지 54만 가구가 인허가를 받으며 집값을 떨어뜨리는데 기여했다.
결국 2008년 금융위기로 촉발된 주택시장 안정이 2017년까지 이어질 수 있었던 원인은 정부의 싸고 괜찮은 주택의 지속적 공급 덕분이란 이야기다. 이 사례를 살펴볼 때 공공의 주택공급 책무는 쉽게 도출된다. 바로 '싸고 괜찮은 주택을 많이' 공급해야하는 것이다. 이에 따라 그린벨트 해제는 정부의 주택 공급 대책이 나올 때 마다 제기될 정도로 보금자리주택의 추억이 시장에는 강하게 남아 있다.
하지만 지금은 사정이 크게 달라졌다. 이제 공공 주택공급을 위해 그린벨트를 풀겠다는 것은 사회적 당위성도 없고 효과적인 택지를 공급할 만한 그린벨트를 찾기도 어렵다. 보금자리주택 공급 당시 문제가 됐던 민간 건설사의 위축도 무시 못할 부작용이다. 그리고 공공의 자산인 그린벨트를 풀어 그 이익을 장기 무주택자라고는 하지만 극소수 일부 국민에게 몰아준다는 것도 적지 않은 부조리다.
그렇다면 이제 공공이 택할 방법은 하나다. 살만한 장기 임대주택을 많이 공급하는 것이다. 공공임대주택의 당위성은 이번 전세사기 사태에서 잘드러난다. 대출의 도움을 받더라도 8억7000만원이나 되는 돈을 들여 집을 살 수 있는 무주택자들을 지원하는게 옳을까. 수방사부지 주택은 벌써부터 '한강뷰 5억 로또'란 별명이 붙었다. 이런 금싸라기땅을 민간으로 돌리거나 대선 당시 일부 캠프에서 제안했던 대로 용산공원을 활용할 필요는 없다. 2억~3억이 전부인 서민들이 안심하고 살아갈 수 있도록 장기 공공임대주택을 늘리는 것이 대안이다.
저출산 대책으로도 안정적으로 살 수 있는 임대주택 공급은 절실하다. 2030 신혼부부 세대에게 특별공급을 통해 분양 아파트를 대거 공급하겠다는 정책은 말 그대로 '금수저 정책'이 될 수밖에 없다. 부모를 잘 만나지 못한 이상 부부 합계소득 월 500만~600만원이 고작인 이들 세대에게 안정적으로 거주할 수 있는 집이 필요하다. 그것이 공공임대주택이다.
예산이 부족하다면 이번 전세사기 논란이 된 빌라부터 사들여 공공임대를 하면 된다. 빌라는 다분히 '주거 사다리' 개념이 있는 만큼 이 과정에 있는 저소득 시민들을 지원하는 것은 공공의 역할이기도 하다. 보금자리의 예를 다시 보자. 보금자리주택의 분양과 임대 비율은 45대55 수준이 된다. 만약 전주택이 임대주택으로 공급됐다면? 단기적으로 집값을 잡는 목표는 다소 어긋날 수 있었을지라도 주거사다리로서의 역할은 혁혁히 해내지 않았을까? 그리고 장직적으론 집값을 잡아낼수 있었을 것이다.
비싼 공공분양은 필요없다. 주변시세의 80%라 한들 연 1억원 소득자가 부모의 도움없이 집을 장만하려면 30년 장기프로젝트가 필요한 8억7200만원 짜리 수방사 부지 같은 아파트는 민간에서 공급하면 된다. 공공에는 전셋값 수준의 토지임대부주택이나 장기전세주택으로 돌려 공급해야할 책무가 있다. 품질 좋은 집을 공급할 필요성도 높지 않다. 품질을 논하기엔 현재의 공공임대주택재고가 부족해서다.
주거복지의 시대. 공공의 역할은 자명하다. 품질좋은 주택에 힘을 쏟을 필요는 없다. 싸고 괜찮은 주택을 많이 공급해 탄탄한 주거사다리를 올려 놓는 것. 그것이다.
donglee@newspim.com
