[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 국토교통부의 6·21대책 발표가 주택 공급, 전세가격 안정에 주는 효과가 제한적일 것이라는 지적이 나온다.

분양가상한제 '폐지'가 아니라 최대 4% 인상을 허용하는 '미세 조정'에 그쳐 주택공급 촉진 효과가 크지 않을 것이라는 분석이다. 특히 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 땅값 인상에 대한 고려가 없었다는 지적이다.

이와 함께 전월세 대책에 대해서도 지적이 나온다. 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 1가구 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해주는 '상생임대인 제도'도 수혜를 보는 사람이 많지 않아서 전월세가격 안정에 한계가 있다는 것이다.

◆ 분양가 비중 큰 '택지비 상향' 빠졌다…"정비사업 활성화 역부족"

26일 부동산업계에 따르면 시장 전문가들은 6·21대책의 규제완화 수준이 기대보다 미미해 효과도 제한적일 것이라며 추가적인 제도 보완 목소리를 냈다.

우선 정부는 이번 분양가상한제 개편으로 분양가 '4% 상승'을 전망했다. 하지만 이 정도로는 정비사업이 활성화되기 어렵다는 게 업계 의견이다. 분양가 산정의 핵심은 택지비인데 개편안에서는 택지비 검증 방법이 적절하다고 보기 어렵다는 이유에서다.

국토부는 분양가 산정시 ▲세입자 주거 이전비 ▲영업손실 보상비 ▲명도 소송비 ▲이주비에 대한 금융비(이자) ▲총회 운영비 등을 필수 경비로 인정해 분양가에 반영키로 했다. 또한 원자재 가격 급등을 감안해서 자재 가격이 오를 경우 기본형 건축비를 탄력적으로 조정할 방침이다.

다만 업계에서는 분양가 항목에서 가장 비중이 크고 건설사들의 오랜 요구사항이었던 '택지비 상향조정'은 이번 개편안에서 빠졌다고 입을 모은다. 분양가상한제 하에서는 분양가가 주변 시세의 70~80% 수준에 그치는데, 정비사업의 수익성이 높아져서 사업이 보다 활성화되려면 최소 10%는 올라야 한다는 의견이다.

예컨대 서울 강동구 둔촌주공 재건축은 조합 예상보다 낮은 일반 분양가가 공사 중단으로 이어진 대표적 사례다. 전임 집행부는 애초 3.3㎡당 3550만원의 일반분양가를 기대했지만 분양가상한제 여파로 분양가가 3.3㎡당 평균 2900만원 선에서 결정됐다.

이에 따라 다른 지역과의 형평성 문제가 불거졌다. 지난 2019년 초 분양한 광진구 'e편한세상 광진그랜드파크'는 3.3㎡당 3370만원에 분양했다.

이밖에 동대문구 이문1구역 재개발, 경기 광명시 광명2구역을 재개발하는 베르몬트로 광명, 서초구 디에이치방배(방배 5구역 재건축)도 분양가 산정을 둘러싼 갈등 심화로 주택 공급이 지연됐었다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 "이번 대책에서 분양가격 인상폭이 최대 4% 수준임을 고려하면 정비사업 활성화에 추진 동력이 되기는 어렵다"며 "주택공급 촉진 효과도 크지 않을 것"이라고 예상했다. 이어 "주택공급 증가 효과는 미미한 반면, 원자재값 급등과 분상제 개편 등으로 무주택 서민들의 주거 부담은 오히려 더 커질 수 있다"고 덧붙였다.

◆ '똘똘한 한채' 1주택자, 상생임대인 선택 어려워…"시장안정 한계"

이번에 발표된 '상생임대인 제도' 확대도 전·월세가격 안정에 한계가 있다는 지적이다. 이 제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 '1가구 1주택 양도세 비과세' 및 '장기보유특별공제'(장특공제)에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해주는 제도다.

'장기보유특별공제'란 부동산을 3년 이상 보유했다가 팔면 얼마나 오래 보유했는지에 따라 양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 제도다. 장특공제를 받기 위한 최소 기준은 2년 거주(8%)+3년 보유(12%)다.

2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택은 '보유기간 연 4%'와 '거주기간 연 4%'로 구분해서 공제율을 계산한다. 장특공제를 받을 경우 양도세 부과대상 금액이 줄어들기 때문에 양도세를 줄일 수 있는 가장 확실한 수단으로 꼽힌다.

다만 '상생임대인 제도'가 주는 혜택은 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종 1주택자가 됐을 때 유의미할 것으로 보인다. 애초에 1가구 1주택자면 거주 목적에서 집을 갖고 있을 가능성이 높아서 집을 팔기 어려워서다.

그런데 국내 주택시장에서는 1가구 1주택자가 거의 대다수고, 다주택자는 소수에 그친다. 상생임대인 제도에 관심을 가질 만한 가구 수가 많지 않다는 뜻이다.

통계청의 '2020년 주택소유통계'에 따르면 전국에서 주택을 소유한 1173만가구 중 주택을 1건만 소유한 가구는 853만9000가구로 72.8%를 차지한다. 2건 이상을 소유한 가구는 319만1000가구로 27.2%에 그친다.

또한 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종적으로 남겨놓는 1주택은 강남 등 우수한 입지에 있는 주택일 가능성이 크다. 이 경우 해당 주택을 팔기보다는 장기 보유하면서 추가 시세차익을 얻으려 하기 때문에 양도세 혜택이 크게 의미가 없다는 의견이다.

이에 따라 상생임대인 제도로 전·월세가격을 안정시키는 데는 한계가 있다는 지적이 나온다. 한 다주택자는 "최종 1주택은 가장 '똘똘한 한 채'니까 남겨놓지 않겠나"라며 "임대료를 5%만 올려서 양도세 절세에 필요한 거주요건을 면제받는 것보다는 임대료를 시세만큼 큰 폭 올려받는 게 자금운용 측면에서 유리할 것"이라고 말했다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "상생임대인 제도가 기본적으로 1가구 1주택자 대상이라서 한정적인 측면은 있다"면서도 "하지만 임대차시장 안정에 조금은 도움이 될 것"이라고 말했다.

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