택지비 상향 없는 분상제 개편안...6·21대책 시장안정 효과 의구심 '모락'

기사입력 : 2022년06월26일 06:26

최종수정 : 2022년06월26일 07:16

분양가 비중 큰 '택지비 상향' 빠졌다…"정비사업 활성화 역부족"
'똘똘한 한채' 1주택자, 상생임대인 선택 어려워…"시장안정 한계"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 국토교통부의 6·21대책 발표가 주택 공급, 전세가격 안정에 주는 효과가 제한적일 것이라는 지적이 나온다.

분양가상한제 '폐지'가 아니라 최대 4% 인상을 허용하는 '미세 조정'에 그쳐 주택공급 촉진 효과가 크지 않을 것이라는 분석이다. 특히 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 땅값 인상에 대한 고려가 없었다는 지적이다.

이와 함께 전월세 대책에 대해서도 지적이 나온다. 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 1가구 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해주는 '상생임대인 제도'도 수혜를 보는 사람이 많지 않아서 전월세가격 안정에 한계가 있다는 것이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.06.22 sungsoo@newspim.com

◆ 분양가 비중 큰 '택지비 상향' 빠졌다…"정비사업 활성화 역부족"

26일 부동산업계에 따르면 시장 전문가들은 6·21대책의 규제완화 수준이 기대보다 미미해 효과도 제한적일 것이라며 추가적인 제도 보완 목소리를 냈다.

우선 정부는 이번 분양가상한제 개편으로 분양가 '4% 상승'을 전망했다. 하지만 이 정도로는 정비사업이 활성화되기 어렵다는 게 업계 의견이다. 분양가 산정의 핵심은 택지비인데 개편안에서는 택지비 검증 방법이 적절하다고 보기 어렵다는 이유에서다.

국토부는 분양가 산정시 ▲세입자 주거 이전비 ▲영업손실 보상비 ▲명도 소송비 ▲이주비에 대한 금융비(이자) ▲총회 운영비 등을 필수 경비로 인정해 분양가에 반영키로 했다. 또한 원자재 가격 급등을 감안해서 자재 가격이 오를 경우 기본형 건축비를 탄력적으로 조정할 방침이다.

다만 업계에서는 분양가 항목에서 가장 비중이 크고 건설사들의 오랜 요구사항이었던 '택지비 상향조정'은 이번 개편안에서 빠졌다고 입을 모은다. 분양가상한제 하에서는 분양가가 주변 시세의 70~80% 수준에 그치는데, 정비사업의 수익성이 높아져서 사업이 보다 활성화되려면 최소 10%는 올라야 한다는 의견이다.

예컨대 서울 강동구 둔촌주공 재건축은 조합 예상보다 낮은 일반 분양가가 공사 중단으로 이어진 대표적 사례다. 전임 집행부는 애초 3.3㎡당 3550만원의 일반분양가를 기대했지만 분양가상한제 여파로 분양가가 3.3㎡당 평균 2900만원 선에서 결정됐다.

이에 따라 다른 지역과의 형평성 문제가 불거졌다. 지난 2019년 초 분양한 광진구 'e편한세상 광진그랜드파크'는 3.3㎡당 3370만원에 분양했다.

이밖에 동대문구 이문1구역 재개발, 경기 광명시 광명2구역을 재개발하는 베르몬트로 광명, 서초구 디에이치방배(방배 5구역 재건축)도 분양가 산정을 둘러싼 갈등 심화로 주택 공급이 지연됐었다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 "이번 대책에서 분양가격 인상폭이 최대 4% 수준임을 고려하면 정비사업 활성화에 추진 동력이 되기는 어렵다"며 "주택공급 촉진 효과도 크지 않을 것"이라고 예상했다. 이어 "주택공급 증가 효과는 미미한 반면, 원자재값 급등과 분상제 개편 등으로 무주택 서민들의 주거 부담은 오히려 더 커질 수 있다"고 덧붙였다.

◆ '똘똘한 한채' 1주택자, 상생임대인 선택 어려워…"시장안정 한계"

이번에 발표된 '상생임대인 제도' 확대도 전·월세가격 안정에 한계가 있다는 지적이다. 이 제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 '1가구 1주택 양도세 비과세' 및 '장기보유특별공제'(장특공제)에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해주는 제도다.

'장기보유특별공제'란 부동산을 3년 이상 보유했다가 팔면 얼마나 오래 보유했는지에 따라 양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 제도다. 장특공제를 받기 위한 최소 기준은 2년 거주(8%)+3년 보유(12%)다.

2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택은 '보유기간 연 4%'와 '거주기간 연 4%'로 구분해서 공제율을 계산한다. 장특공제를 받을 경우 양도세 부과대상 금액이 줄어들기 때문에 양도세를 줄일 수 있는 가장 확실한 수단으로 꼽힌다.

다만 '상생임대인 제도'가 주는 혜택은 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종 1주택자가 됐을 때 유의미할 것으로 보인다. 애초에 1가구 1주택자면 거주 목적에서 집을 갖고 있을 가능성이 높아서 집을 팔기 어려워서다.

그런데 국내 주택시장에서는 1가구 1주택자가 거의 대다수고, 다주택자는 소수에 그친다. 상생임대인 제도에 관심을 가질 만한 가구 수가 많지 않다는 뜻이다.

통계청의 '2020년 주택소유통계'에 따르면 전국에서 주택을 소유한 1173만가구 중 주택을 1건만 소유한 가구는 853만9000가구로 72.8%를 차지한다. 2건 이상을 소유한 가구는 319만1000가구로 27.2%에 그친다.

또한 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종적으로 남겨놓는 1주택은 강남 등 우수한 입지에 있는 주택일 가능성이 크다. 이 경우 해당 주택을 팔기보다는 장기 보유하면서 추가 시세차익을 얻으려 하기 때문에 양도세 혜택이 크게 의미가 없다는 의견이다.

이에 따라 상생임대인 제도로 전·월세가격을 안정시키는 데는 한계가 있다는 지적이 나온다. 한 다주택자는 "최종 1주택은 가장 '똘똘한 한 채'니까 남겨놓지 않겠나"라며 "임대료를 5%만 올려서 양도세 절세에 필요한 거주요건을 면제받는 것보다는 임대료를 시세만큼 큰 폭 올려받는 게 자금운용 측면에서 유리할 것"이라고 말했다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "상생임대인 제도가 기본적으로 1가구 1주택자 대상이라서 한정적인 측면은 있다"면서도 "하지만 임대차시장 안정에 조금은 도움이 될 것"이라고 말했다.

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[이재명의 사람들] 국정 로드맵 짤 이한주 [서울=뉴스핌] 윤채영 기자 = 이재명 정부의 5년 국정 로드맵을 짤 이한주 국정기획위원장은 이재명 대통령과 '30년지기'인 최측근 인사다. 이 원장과 이 대통령의 인연은 '성남'에서 시작됐다. 이 원장이 가천대 교수이던 시절 경기 성남시에서는 신도시 개발 문제, 광주대단지 사건 등 여러 문제가 터졌다. 두 사람은 시민운동에서 마음이 맞아 현재 인연으로 이어졌다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 이한주 국정기획위원장. 지난해 민주연구원장 시절 뉴스핌과의 인터뷰. 2024.06.11 pangbin@newspim.com 이 원장은 지난해 뉴스핌과 인터뷰에서 이 대통령과의 관계에 대해 상세히 털어놨다. 그는 "필요하면 서로 불러대고 하는 관계"라며 친밀함을 여과없이 드러냈다. 이 원장은 이 대통령이 성남시장이던 시절 모라토리엄(지불유예) 선언을 계기로 더욱 가까워졌다고 했다. 그는 "성남시에서 사회적 기업, 사회적 협동조합을 100개 이상 만드는 데도 같이 했고 기본소득의 원조라고 얘기할 수 있는 청년 기본소득도 성남에서 민선 5기, 6기를 거치면서 많은 사회 실험을 했다"고 전했다. 이 대통령이 2022년 대선에서 메인 정책으로 꺼낸 '기본소득'도 이 원장의 작품이다. 당시 대선 패배로 기본소득 정책은 다소 후퇴했지만, 대신 '기본사회'를 꺼내들었다. 이 대통령은 당대표이던 시절 당대표 직속 기본사회위원회를 구성해 인간이 먹고 사는 문제와 직결된 기본권 강화 등에 주력했다. 이번 대선에서도 기본사회 공약을 강조했으며, 대통령 직속의 기본사회위도 꾸릴 예정이다. 이처럼 '기본 시리즈'를 고안한 인물로 이 대통령의 꾸준한 신임을 얻고 있는 셈이다. 두터운 의리로 민주당의 공약 개발을 하는 민주연구원장에 이어 국정 밑그림을 그리는 국정기획위원장을 맡게 됐다고 볼 수 있다. 이 원장은 현 정부·여당이 전국민에게 25만원을 줄지 선별적으로 지급할지에 논의 중인 데 대해서도 지난해 뉴스핌과 인터뷰에서 입장을 밝힌 바 있다. 그는 "정부는 예산이 많이 들고, 선별적으로 줘야 한다는 인식이 있다. 정 그렇다고 한다면, 가난한 사람한테 더 주는 것을 나쁘다고 생각하지 않겠다"고 했다. 해당 발언은 당시 야당 입장에서였다. 이 원장은 선별 지급이 기본소득의 고유 이념에 대해서는 후퇴한 것이라고 했지만 "전국민 지급을 끝까지 우겨야 할 사안은 아니"라고 했다. 이 원장은 16일 출범하는 국정기획위원회에서 정부 조직개편과 국정과제를 정리하며 이재명 정부의 5개년 국정 밑그림을 약 50일간 짤 예정이다. ▲1956년 서울 출생 ▲서울대학교 생물학 학사, 경제학 석·박사 ▲가천대 경제학과 교수 ▲경기연구원 원장 ▲민주연구원 원장 ▲2025년 대선 더불어민주당 선거대책위원회 정책본부장 ▲이재명 정부 국정기획위원장 ycy1486@newspim.com 2025-06-16 06:00

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국민의힘 신임 원내대표 송언석 [서울=뉴스핌] 신정인 기자 = 송언석 국민의힘 신임 원내대표는 16일 김용태 비상대책위원장이 제안한 5대 개혁안 당원 여론조사와 관련해 "종합적으로 고려해 혁신의 논의가 돼야 한다"고 했다. 송 원내대표는 이날 서울 여의도 국회 본관에서 '국민의힘 원내대표 선출 의원총회'가 끝난 뒤 기자들과 만나 "여러 의원들의 견해가 다르고 김 비대위원장 스스로 상임고문님들이랑 얘기할 때도 몇가지 부분은 곤란하단 의사 표현을 했다고 들었다"며 이같이 말했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 송언석 국민의힘 신임 원내대표가 16일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 2025 국민의힘 원내대표 선출 의원총회에서 당선 소감을 말하고 있다. 2025.06.16 pangbin@newspim.com 그는 당 혁신위원회 구성에 대해선 "아무래도 당을 사랑하는 마음이 일차적이고, 그런 점에서 특정 계파에 편향적으로 알려진 분들은 이번 인선에서 2차적으로 평가되지 않을까 한다"고 했다. 송 원내대표는 김 비대위원장의 임기 문제와 전당대회 시기를 묻는 질문엔 "조속히 정리해 특별한 반대가 없으면 (전당대회를) 조기에 개최할 수 있게 하겠다. 실무적 절차가 있어서 일정 시간이 필요하다"고 했다. 그러면서 "6월 말 이후에 어떻게 할 거냐는 문제가 발생할 건데 만약 비대위의 임기를 더 가져가야 할 일이 있으면 이헌승 전국위원장과 상의해서 하겠다"고 덧붙였다. 그는 윤석열 전 대통령의 파면에 대한 질문에는 "헌법 질서 속에 있었던 탄핵 결과에 승복하고 모든 것이 끝난 상태"라며 "잘못한 게 있으면 인정하고 반성 할 용의가 있고 그렇게 해왔다"고 했다. 송 원내대표는 같은날 선출 직후 연합뉴스TV와 인터뷰에서 '변화와 쇄신'을 강조했다. 그는 "변화와 쇄신을 통해서 앞으로 성장하도록, 미래에 갈 수 있도록 우리 당이 국민의 마음을 더 얻을 수 있도록 최선을 다하겠다"며 "서로 협상할 것은 협상하고, 또 투쟁할 것은 투쟁하면서 의원님들의 총의에 따르겠다"고 했다. 상법개정안과 관련해선 "주주 충실의무에 대해 다시 한번 논의가 필요하다"며 "김병기 더불어민주당 원내대표와 함께 상의하도록 하겠다"고 밝혔다. 김민석 국무총리자와 관련한 각종 의혹에 대해선 "국민들께 소상히 밝히는 게 먼저 우선순위로 해야 할 도리"라며 "김민석 후보자를 지명한 이재명 대통령도 지명 철회라든지 이런 부분에 대해서 미리 고민을 해 두시는 게 좋지 않겠나"라고 했다. allpass@newspim.com 2025-06-16 17:10