[르포] "앞으로 좋아질 일만 남았다"…잠실5 통과에 '들뜬' 강남·여의도 재건축

기사입력 : 2022년02월18일 07:01

최종수정 : 2022년02월18일 07:01

잠실5단지, 하루새 호가 점프…은마도 서울시 심의결과 '기대'
여의도 시범, 5월 후 본격 '시동'…"토지거래허가구역 저평가"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = "잠실동이 토지거래허가구역이라서 매수자들이 당장 늘기가 쉽지는 않아요. 실거주를 해야 하니까요. 하지만 전화도 여러 통 오고 관심이 부쩍 높아졌어요. 급매물이 팔리고 나면 가격은 다시 오르기 시작할 걸요." (잠실주공5단지 인근 J부동산중개업소 관계자)

"지금은 추진위원장을 새로 뽑아야 하니까 사업이 탄력받으려면 좀 더 기다려야 할 것 같아요. 그런데 매수자 입장에서는 어쩌면 기회일 수도 있어요. 조합설립인가가 나오면 조합원 지위양도가 안 되거든요." (은마아파트 인근 A부동산중개업소 관계자)

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전경 [사진=김성수 기자] 2022.02.17 sungsoo@newspim.com

'최고 50층 건축'을 담은 서울 송파구 잠실주공5단지 정비계획안이 서울시를 통과하면서 대치동 은마, 여의도 시범아파트 등 주요 재건축시장에 활력이 돌고 있다.

서울 주요 재건축 아파트들이 토지거래허가구역으로 묶여있어 가격 상승에 다소 시간이 걸리겠지만, 정부가 주택공급을 위해 재건축 규제를 풀 수밖에 없을 것이라는 기대감이 높다.

◆ 잠실5단지 호가, 하루새 5000만원 점프…"사업 순탄히 진행될 것"

18일 부동산업계에 따르면 잠실주공5단지 509동 전용면적 76㎡ 매도호가는 이날 28억5000만원으로 하루새 5000만원 올랐다. 직전 최고가(작년 11월 28억7000만원)보다는 낮지만 동일 평형대 물건 중 앞장서서 가격이 인상됐다.

이는 지난 16일 서울시에서 희소식이 날아든 영향이다. 서울시 도시계획위원회가 수권소위원회를 열고 '잠실5단지 재건축정비계획 변경 및 경관심의(안)'를 통과시킨 것. 정비계획안은 가구 수, 용적률, 층수 등 재건축사업의 밑그림이다. 이 안이 확정돼야 건축계획 심의, 사업시행인가 등 다음 재건축 단계로 넘어갈 수 있다.

이번 정비계획안 통과로 잠실5단지는 현재 3930가구에서 6815가구(공공주택 611가구 포함) 대규모 단지로 탈바꿈한다. 특히 일부 부지는 토지 용도지역이 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향돼 최고 50층까지 건물을 올릴 수 있게 된다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.02.17 sungsoo@newspim.com

잠실5단지는 1978년 건립돼 올해 준공 45년을 맞은 노후 아파트다. 서울지하철 2호선 잠실역에 붙어 있는 3930가구 대단지로 서울시 인허가 절차가 진행이 안 돼서 사실상 멈춰 있었다. 그런데 주민들이 그토록 염원하던 재건축 사업을 추진할 수 있게 되니 이 일대 부동산 중개업소는 흥분한 분위기다.

잠실동 J부동산중개업소 관계자는 "재건축이 기약없이 안 되서 힘들어하는 조합원들이 많았다"며 "하지만 이제는 건축심의, 사업시행인가까지 순탄하게 진행될 것이라는 기대감이 높다"고 말했다. 이어 "앞으로 매수 문의가 늘어날수록 집주인들이 호가를 29억원, 30억원으로 점점 올릴 것"이라고 덧붙였다.

◆ 은소협 "오세훈시장 재건축 방향 환영…서울시 심의, 좋은 결과 기대"

강남구 대치동 은마아파트도 사업에 탄력을 받을 것으로 예상된다. 은마아파트는 오는 28일 추진위원장을 뽑는 선거를 개최한다. 추진위원장, 부위원장, 감사, 추진위원 등을 선출하는 자리다.

또한 은마아파트 재건축조합설립추진위원회는 최근 정비구역 지정을 위해 서울시 심의에 재도전했다. 강남구청에 따르면 추진위는 지난 14일 강남구청에 '정비구역 지정조치 계획'을 제출했다. 서울시 도시계획위원회 소위원회에서 보완하라고 한 내용을 반영한 것이다.

이 조치계획에는 임대주택 면적을 중형으로 확대하는 내용이 포함됐다. 기존 정비계획안은 임대주택이 전용 45㎡와 59㎡로 계획돼 있었는데 이를 전용 84㎡로 넓히겠다는 구상이다. 임대주택과 분양주택을 섞어 공급하는 소셜믹스도 추진된다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 강남구 대치동 은마아파트 앞에 걸린 현수막 [사진=김성수 기자] 2022.02.17 sungsoo@newspim.com

강남구청은 해당 정비계획안을 검토한 후 서울시 도시계획위원회 소위원회에 상정하도록 지난 16일 관련 부서에 요청했다. 은마아파트는 지난 1990년대 말부터 재건축사업을 추진했지만 20년이 넘은 지금까지 재건축 조합도 설립하지 못했다.

사업이 사실상 정체된 데 따라 소유주 간 갈등도 깊었다. 하지만 시장에서는 잠실5단지의 희소식과 더불어 "이번에는 다를 것"이라는 기대감이 크다. 서울에서 주택을 단기에 공급할 수 있는 방법은 현실적으로 재개발·재건축인데, 잠실5단지가 속도를 낸다면 은마아파트도 영향을 받을 것이기 때문이다.

은마아파트 인근 A부동산중개업소 관계자는 "지금은 추진위원장을 새로 뽑아야 하니까 사업이 탄력받으려면 좀 더 있어야 할 것 같다"면서도 "그렇지만 조합설립인가가 나 버리면 조합원 지위양도가 금지되기 때문에 매수자 입장에서는 어쩌면 지금이 기회일 수도 있다"고 말했다.

이재성 은마아파트소유자협의회(은소협) 대표는 "오세훈 시장의 재건축 방향에 대해서 환영한다"며 "잠실5단지와 은마아파트가 항상 도시계획위원회 심의도 같이 움직였는데 우리만 늦어졌다"고 말했다. 이어 "빠른 시일 내 서울시에서 도계위 심의가 열려서 좋은 결과가 나오기를 기대하고 있다"고 덧붙였다.

◆ 여의도 시범, 5월 후 사업 본격 '시동'…토지거래허가구역 '저평가'

한강변에 있는 영등포구 여의도동 시범아파트도 재건축에 탄력을 받을 것으로 기대하고 있다. 특히 시범아파트는 오세훈 서울시장의 '스피드 주택공급' 정책의 핵심인 신속통합기획(신통기획)으로 재건축을 실시하는 단지다. 이 단지는 지난 1971년 지어져 올해로 준공 52년을 맞는다.

신통기획은 서울시가 정비계획 수립단계부터 참여해 사업 추진을 지원하는 제도다. 사실상 서울시의 관리대상에 들어가는 셈이다. 신통기획 방식을 활용하면 정비구역 지정부터 정비계획안 통과까지 기간을 절반 정도 줄일 수 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 영등포구 여의도동 재건축 아파트들 위치도 [자료=구글 지도 캡처] 2021.08.09 sungsoo@newspim.com

서울시는 최근 시범아파트 '재건축단지 현황조사 및 건축 기획설계 작성 용역'을 발주했다. 기획 설계 용역은 신속통합기획 사업 절차 중 하나로 재건축 단지 설계안의 큰 그림을 그리는 작업이다.

기획 설계 용역 결과가 나오면 이를 바탕으로 조합이 정비 계획 및 설계 업체 등을 선정해 정비 계획과 구체적인 설계안을 마련한다. 이 아파트는 오는 5월경 지구단위계획이 나올 예정이다.

여의도동 B부동산중개업소 관계자는 "5월 지구단위계획이 나온 후부터 사업이 본격적으로 진행될 것으로 보고 있다"며 "잠실5단지보다 진행이 더 빨리 될 것 같다"고 말했다. 이어 "이전부터 매수 문의는 꾸준히 있었다"며 "지금은 가격이 약간 조정 받아서 18평이 17억원, 24평이 22억~23억원, 32평이 27억~28억원 정도 한다"고 덧붙였다.

다만 서울 주요 재건축 아파트들이 토지거래허가구역으로 묶여있는 만큼 가격이 오르는 데 다소 시간이 걸릴 것이라는 의견도 나온다. 현재 서울에서 토지거래허가구역은 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동, 압구정동, 여의도동, 목동, 성수동 일대다.

이들 지역에서 주택을 매입하려면 전세 낀 갭투자를 할 수 없고, 실거주해야 한다. 그 결과 토지거래허가구역 아파트들의 거래량이 줄어들어 실제 가치보다 가격이 저평가돼 있다는 게 이 일대 부동산업계 얘기다. 하지만 장기적으로 이들 지역은 입지적 가치가 높기 때문에 가격이 우상향할 것으로 예상되고 있다.

잠실동 J부동산중개업소 관계자는 "잠실5단지는 토지거래허가구역이 되기 전 외국인들도 많이 살 정도로 수요층이 탄탄하게 받쳐줬다"며 "이곳이 토지거래허가구역만 아니면 벌써 35억원이 넘었을 것"이라고 말했다.

이어 "현재는 저평가 상태지만 더 이상은 재건축을 미룰 이유가 없다고 생각한다"며 "사업 단계가 진행될 수록 자산가치도 오르게 될 것"이라고 덧붙였다.

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다음달 10일 2차 소비쿠폰 기준 나온다 [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 행정안전부가 2차 민생회복 소비쿠폰 지급기준을 이르면 내달 초 발표할 예정이다. 상위 10% 구분 기준은 부동산 및 금융소득 등을 살펴 이달 중 기준 수립 준비에 나선다. 한순기 행안부 지방재정경제실장은 8일 정부세종청사 행정안전부에서 열린 민생회복 소비쿠폰 간담회에서 "9월 10일 정도에 2차 (소비쿠폰) 기준을 발표할 것"이라고 밝혔다. 한 실장에 따르면 2차 지급 기준 준비는 이달 중 시작된다. 그는 "보건복지부와 건강보험공단을 만나 기준을 짜야 한다"며 "2021년 사례를 보면 1인가구는 특례를 가산했고, 맞벌이가구는 뺐다"고 설명했다. [서울=뉴스핌] 류기찬 인턴기자 = 한국신용데이터(KCD)가 4일 민생회복 소비쿠폰 카드 매출 분석 결과를 공개했다. 민생회복 소비쿠폰 지급이 시작된 지난 21일부터 27일까지 자영업자 매출 증감률은 전주 대비 평균 2.2% 증가한 것으로 나타났다. 이날 오후 서울 시내의 한 매장에 민생회복 소비쿠폰 사용가능 안내문이 붙어있다. 2025.08.04 ryuchan0925@newspim.com 한 실장은 "고액 자산가인데 건보료만 적게 내는 경우도 있다"며 "(행안부의) 부동산 데이터나 국세청 금융소득 데이터를 활용해 직장 가입자 중 고액 자산가를 선별할 것"이라고 덧붙였다. 지난달 21일부터 이달 7일까지 소비쿠폰 지급 현황에 따르면 전체 신청자는 4818만명으로, 전체 지급대상자의 95.2%가 신청을 마쳤다. 지급액은 8조7232억원으로 집계됐다. 사용 현황은 신용·체크카드 지급액 5조8608억원 가운데 절반가량인 3조404억원(51.9%)이 소비됐다. 이날 처음 공개된 지역별 신용·체크카드 소비율을 보면 서울보다 지역이 높은 편이었다. 제주가 57.2%로 가장 높았고 이어 인천 54.7%, 울산 54.6%, 광주 54.5%, 충북 54.1%, 대전 54.0%, 부산 53.7% 등이었다. 한 실장은 "비수도권에 3만원·5만원 더 준 부분도 있지만, 지역 영세소상공인 매출로 이어져 의미 있는 숫자"라며 "10%포인트(p) 차이는 아니지만 2~3%p라도 높은 것은 그만큼 비수도권이 어려웠다는 방증이자 (소비쿠폰이) 사용되고 있다는 신호"라고 말했다. 행안부는 2차 소비쿠폰 지급을 위한 예산에는 문제가 없다는 입장이다. 한 실장은 "사업 전체 13조9000억원 가운데 1조8000억원만 지방(예산)이고 나머지 12조1000억원가량이 국비다"라며 "(국비에서) 8조1000억원을 먼저 내렸고, 기획재정부 협조를 구해 이달 중순 정도에 4조1000억원을 조속하게 받기로 했다"고 말했다. [자료=행정안전부] 2025.08.08 sheep@newspim.com 한 실장은 "(소비쿠폰 2차 지급에 앞서) 지방채 발행이 필요 충분 조건은 아니고 충분조건 정도 될 것"이라며 "(지방재정법 통과는) 9월 본회의까지 하도록 목표를 잡고 있다"고 덧붙였다. 이번 추가경정예산안(추경)에는 민생쿠폰 관련 연구용역 예산 2억원도 담겼다. 소비쿠폰 등 현금성 지원에 대한 효과를 철저하게 분석한다는 취지다. 한 실장은 "민생쿠폰 추경에 연구용역비 2억원이 담겼다"며 "과거 2020~2021년 효과가 있냐 없냐 등 많은 비판이 있었다. 연구 용역을 제대로 하려는 것"이라고 설명했다. 조세정책연구원이나 KDI 등과 연구한다는 것이 행안부 현재 계획이다. 행안부는 하나로마트에서 사용할 수 있는 지역을 확대한다는 계획도 이날 밝혔다. 그간 도서산간지역 소비쿠폰 사용처가 제한적이라는 비판이 꾸준히 제기된데 따른 것이다. 한 실장은 "면 단위에서 동네에 마트 등이 전혀 없는 경우가 있어 하나로마트 121곳에서 현재 사용 가능하다"면서도 "현장을 가 보니 마트가 있어도 너무 영세해 고기나 채소 등 신선식품을 사기 어려운 경우가 있었다. 현재 시장·군수 대상으로 수요조사를 하고 있고, 빠른 시일 내로 하나로마트 사용처를 추가 지정할 것"이라고 말했다. 한 실장은 또 "추가 소비 진작 대책을 관계부처와 많이 만들고 있다"며 "행안부는 수도권 기업, 공기업, 관공서 등과 비수도권 간 자매결연을 맺는 소비진작 대책을 만들고 있다"고 밝혔다. sheep@newspim.com 2025-08-08 16:11

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주담대 이어 전세대출 문턱 높인다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제에 은행권 또한 전세대출 문턱을 높이고 있다. 가계대출 감축 취지에 발맞춘 조치이지만 서민 실수요자의 주거 사다리가 점점 짧아질 수 있다는 비판도 덩달아 커지는 모습이다. 최근 1년간 서울 아파트 전세 거래량 변동 추이 [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ 대출 안 내준단 은행에… 집주인·세입자 모두 '망연자실' 8일 금융권은 이번 주부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급 제한을 확대했다. 신한은행은 지난 6일부터 10월까지 임대인 소유권 이전이나 보유 주택 처분을 조건으로 한 전세대출을 막기로 했다. 집주인이 기존에 갖고 있던 근저당을 말소하는 대신 나오는 전세대출도 마찬가지다. 본래 수도권을 대상으로만 금지했으나 이를 전국으로 확대한다. 하나은행은 이달 5일부터 9월 실행 예정인 전세대출의 신규 신청을 받지 않기로 했다. NH농협은행도 비슷한 상황이다. IBK기업은행은 이보다 하루 빠른 이달 4일부터 대출 모집인을 통한 전세대출 추가 접수를 전면 중단했다. 정부는 지난 6월 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 가계대출 조이기에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 이와 함께 하반기 은행권 가계대출 증가 목표치를 기존의 절반으로 줄였다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)은 가계대출 증가액 목표치를 7조2000억원에서 3조6000억원으로 축소했다. 지난달 가계대출 증가액은 4조1386억원으로 전월(6조7536억원)보다 38.7% 줄었다. 갭투자를 차단하겠다는 명목이지만 당장 자금 조달에 차질이 생기면서 전세 입주를 앞둔 이들은 발등에 불이 떨어졌다. 수중에 돈이 없는데 은행 대출 문까지 막히면서 입주를 못 하는 일이 벌어지고 있어서다. 대출이 많이 껴있는 집이나 주택 여러 채를 소유한 임대인의 집에 들어가려면 대출이 나오지 않을 수 있다. 전세 매물도 감소세다. 전세계약 만료를 앞둔 집주인도 대출이 안 나와 보증금 반환이 어려워지자 세입자를 받는 대신 직접 입주를 선택하는 일이 늘었다. 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3467건으로 전년 동기(2만6512건) 대비 11.5% 감소했다. 거래량도 내리막길을 걷고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9546건으로 전월(1만2120건) 대비 21% 줄었다. 수요는 많은데 매물은 줄어들면서 가격은 상승세다. 지난달 서울 아파트 중위 전세가격은 평균 5억6333만원으로 한 달 사이 333만원 올랐다. 전년 동기(5억 3167만 원)와 비교하면 6.0% 뛰었다. ◆ "돈도 매물도 없다" 갈 곳 없는 세입자, 월세로 눈 돌려 6.27 대출규제에 정책대출 감축 내용도 포함되며 전셋값 상승 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나온다. 서민 주거 안정을 위해 지원되던 청년·신혼부부·신생아 버팀목 전세대출의 한도도 줄었다. 상품에 따라 상한선이 최소 4000만원에서 많게는 6000만원까지 내려오면서, 이를 통해 보증금을 마련하려던 예비 세입자들의 부담이 커지게 됐다. 이재윤 집토스 대표는 "2년 전보다 전세가가 하락해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 일부 집주인 입장에선 이번 규제가 전세 보증금 반환 리스크를 더욱 가중시키는 또 다른 변수로 다가올 것"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원 "정책대출이 줄어들면 장기 저리 대출 수단이 사라지면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층과 주택 구입이 더 멀어지며 임대시장으로 밀려나는 현상이 가속화될 것"이라고 설명했다. 무주택 실수요자는 전셋값이 오르고 자금줄은 막힌 이중고 속에서 집을 구하긴 해야 하니 반전세나 월세 등을 선택할 수밖에 없는 처지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 발생한 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 42.2%(5555건 중 2345건)으로 전년 동기(41.5%)보다 0.7%p 증가했다. 이런 상황에서 국정기획위원회가 전세대출과 정책모기지에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 검토하겠다고 알려지며 우려가 더욱 커졌다. 전문가들은 대출 규제의 부작용을 해결할 추가 대책이 적절히 마련돼야 한다며 입을 모은다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "집값 급등의 원인이 되는 수급 불균형 문제 해결이나 세금 관련 규제 등을 통해 주택시장을 안정화하겠다는 메시지를 던질 시점"이라고 말했다. 김덕례 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-08 06:10