집값 급등에 내년 공시가격 20~30%대 상승 예상
공시가격 산정방식 개편·현실화율 상승에 세부담 증대
[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 올해 집값 상승과 정부의 공시가격 현실화 계획으로 내년 공시가격과 보유세가 급격히 오를 것이란 예상이 나오고 있다.
집값 상승 요인을 감안하더라도 보유세 상승폭이 지나치게 높다는 지적이다. 지난해 정부의 공시가격 산정방식 개편으로 시세가 반영되고 공시가격 현실화 비율이 커지면서 공시가격과 보유세 변동폭이 더 커진 것으로 보인다.
이로 인해 세부담 증가에 따른 불만이 커지면서 정부의 공시가격 현실화 계획의 속도를 조절해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.
◆ 공시가격 20% 오를때 보유세 40% 넘게 증가...세부담 증가 불가피
17일 부동산업계에 따르면 올해 집값 급등 영향으로 내년 큰폭의 공시가격 상승이 불가피해지면서 보유세 부담도 큰 폭으로 늘어날 것으로 보인다.
정부는 오는 23일 표준주택 공시가격을 시작으로 내년 3월까지 개별주택과 공동주택의 공시가격을 공개한다. 올해 집값이 많이 오르다보니 내년 공시가격 역시 큰 폭의 상승이 불가피할 것으로 예상되고 있다.
한국부동산원 통계를 보면 지난해 단독주택 매매가격은 전국과 서울에서 각각 2.50%와 4.17% 올랐는데 올해 표준 단독주택 공시가격은 전국 6.68%, 서울 10.13% 상승했다. 집값 상승폭보다 공시가격이 더 오른 셈이다.
공동주택은 단독주택보다 상승폭이 더 큰 만큼 공시가격도 더 크게 오를 것으로 예상된다. 지난해 전국 아파트 매매가격은 7.57%, 서울은 3.01% 상승했다. 이를 바탕으로 올해 공시가격은 전국에서 19.05% 서울에서는 19.91% 올랐다.
아직 올해가 끝나기 전이지만 전국과 서울에서 아파트 가격은 11월까지 각각 13.73%와 7.76% 상승했다. 최근 집값 상승폭이 꺾이고는 있지만 공시가격 산정에서는 연말 가격을 기준으로 하기 때문에 높은 집값 상승폭이 반영될 것으로 보인다. 이를 볼 때 내년 공동주택 공시가격은 20~30%대 상승률을 보일 것으로 예상된다.
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공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 보유세와 건강보험료 책정에 활용되는만큼 큰 폭의 공시가격 상승으로 보유세 역시 대폭적인 인상이 불가피할 것으로 보인다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에 따르면 올해 공시가격 12억원인 아파트가 내년에 20% 상승할 경우 보유세는 411만8400원에서 587만5200원으로 43% 오를 것으로 예상됐다. 공시가격이 20억원인 아파트도 똑같이 20% 상승하면 보유세는 1286만5200원에서 1889만6400원으로 47% 올랐다.
◆ 공시가격 산정방식 변경·현실화율 상승에 보유세 증가폭 확대
집값이 오른만큼 보유세 역시 오를 수 밖에 없지만 오름폭이 상대적으로 큰 데에는 정부의 공시가격 현실화 대책이 원인으로 꼽히고 있다.
특히 정부는 공시가격 현실화를 위해 공시가격 산정방식을 개편했는데 시세 변동에 따른 공시가격 변동에 미치는 영향이 커졌다는 의견도 나오고 있다.
국토부는 지난해 11월 '부동산 공시가격 현실화 계획'을 발표하면서 공시가격 산정방식을 변경했다. 이전에는 전년도 공시가격에 시세변동률과 실거래제고율을 더한 값을 곱했던 것에서 전년도말 시세에 전년도 현실화율과 현실화율 제고분을 더한 값을 곱하는 방식으로 바꾸었다.
기존에는 시세에 비해 변동폭이 적은 공시가격에 시세 변동률과 제고율을 활용했지만 개정된 방식에서는 변동폭이 큰 시세가 반영되는데다 2030년까지 90%를 목표로 설정된 현실화율 계획에 따라 최대 3% 내에서 증가하는 현실화율이 반영되면서 변동폭이 더 커지게 된 것이다.
우 팀장은 "공시가격 산정방식이 바뀌면서 기존에는 시세변동률만 적용되던 것에서 시세 자체가 반영되면서 시세의 영향을 이전보다 크게 받게 됐다"며 "지역과 단지마다 편차는 있겠지만 시세가 오르면 공시가격 상승폭도 더 커질 수 밖에 없게 됐다"고 말했다.
공동주택 현실화율의 경우 고가주택일수록 비율이 높게 책정돼 있어 가격구간별로 공시가격 차이가 크게 나타날 수 있다. 2021년 기준으로 ▲9억미만 68.7% ▲9억~15억원 72.2% ▲15억원 이상 78.3%다. 가격대에 따라 최대 10% 가까이 차이가 나는 셈이다.
큰 폭의 보유세 인상이 예상되면서 부동산 커뮤니티 등에서는 고가주택 보유자를 중심으로 "한꺼번에 일년마다 세금을 올리는 나라가 어디있느냐" "정부가 올려놓은 집값보다 더 큰 폭의 세금인상을 왜 우리가 감수해야 하냐"는 등 불만이 터져 나오고 있다.
이에 대해 정부는 공시가격 현실화 계획 조정 등의 계획은 없는 상황이며 정치권에서 나오고 있는 보유세 완화 논의를 지켜본다는 입장이다.
전문가들은 공시가격 현실화가 필요하더라도 정부의 일방적인 계획에 맞추기 보다 시장 상황과 납세자들의 세부담등 여건을 고려하면서 진행돼야 한다고 본다. 일시적으로 세부담을 완화할 수 있는 방안도 대안으로 보고 있다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "공시가격 현실화는 필요하지만 급격하고 인위적인 방식으로 진행할 경우 주택 소유자들의 피해를 볼 수 있다"며 "시장 상황에 맞춰 장기적인 관점에서 공시가격 현실화를 추진하거나 단기적으로는 세부담 완화 대책을 마련할 필요가 있다"고 말했다.
krawjp@newspim.com
