[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 정부의 고강도 대출 규제 칼끝을 피한 오피스텔 분양가가 고공행진을 이어가고 있다. 주거용 오피스텔이 아파트의 대체재로 떠오르면서 선호도가 높은 전용면적 84㎡는 주변 아파트분양가격을 뛰어 넘는 사례가 늘어나고 있다.

여기에 서울과 수도권 등 공급절벽 현상이 맞물리면서 오피스텔을 찾는 수요자가 늘어난 것도 한 몫 한 것으로 풀이된다.

건설사들은 중도금 대출이 가능하고 전매 제한도 없다는 점 부각시키면서 분양가를 위로 끌어 올리고 있다. 전문가들은 주거형 오피스텔 청약 과열기가 당분간 지속될 것으로 보고 있다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.11.11 ymh7536@newspim.com

◆ 대출‧전매 규제 빗겨간 오피스텔 분양 '불장'

12일 부동산R114에 따르면 올해 서울과 경기도 등 올해 전국에서 분양한 오피스텔 물량은 총 5만 1190실로 지난해 같은 기간(4만 5957실) 보다 10.22% 늘어났다.

지역별로는 경기도가 가장 많은 물량이 풀렸다. 올해 1월부터 11월 현재까지 총 2만 2930실로 전국 분양 물량 중 55.20%를 차지했다. 뒤를 이어 인천과 서울에서 각각 8945‧8297실이 분양됐다.

물량 증가는 정부의 가계대출총량제를 도입하면서 주택담보대출이 막히면서 수요자들이 대출규제에서 자유로운 거주용 오피스텔로 몰렸기 때문이다.

정부는 지난해 12‧16 부동산대책을 발표하면서 15억원 초고가 아파트에 대해 주택담보대출(주담대)을 전면 금지했다. 또한 9억원을 넘는 주택에 대해서는 주담대인정비율(LTV)을 40%에서 20%로 낮췄다.

주담대 대출 창구가 막히면서 무주택자와 실소유주들이 주거용 오피스텔로 눈길을 돌리고 있다. 한국부동산원 관계자는 "아파트 매매가격 급등으로 인해 상대적으로 중저가로 인식되고 있는 주거용 오피스텔 시장으로 수요자들이 유입됐다"며 "주택가격 상승이 장기화되면서 아파트를 대체할 수 있는 중대형 오피스텔을 중심으로 가격 상승폭이 확대되고 있다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.11.11 ymh7536@newspim.com

◆ 22억 고분양가 논란에도 '완판'

분양 시장도 뜨겁게 달아오르고 있다. 최근 경기도 과천에 분양된 '힐스테이트 과천청사역' 오피스텔은 89실 모집에 12만 4426면이 몰리면서 평균 경쟁률 1398 대 1을 기록했다. 이는 지난 4월 통탄역 디에트로로 당시 최고 청약 경쟁률 809.08 대 1을 기록하면서 역대 최고치를 경신한 바 있다. 이 단지는 89실 모두 전용면적 84㎡로 공급되는데 인근 아파트 같은 면적 대비 2배 가까운 분양가가 책정됐다.

해당 단지의 분양가는 주변 아파트 분양가를 뛰어 넘었다. 타입별 분양가는 ▲84㎡A(16억 1800만원) ▲84㎡PA‧84㎡PB가 각각 22억원으로 책정됐다. 이는 지난 8월 과천지식정보타운에서 분양된 린 파밀리에 아파트값 보다 2배 가량 높은 금액이다.

주변 래미안슈르 아파트 전용면적 84.946㎡ 매매가격 15억 2000마원으로 '힐스테이트 과천청사역' 분양가격 보다 6억 8000만원 낮은 가격에 계약이 이뤄졌다. 지난해 입주를 시작한 과천센트럴파크푸르지오써밋 84㎡의 매매가격(22억원)과 맞먹는다.

해당 단지의 고분양가는 주택법에 접촉되지 않기 때문이다. 오피스텔에 경우 아파트와 달리 건축법을 적용받는 오피스텔은 분양가상한제를 지켜야 할 의무가 없기 때문에 가능했다.

고분양가 논란에도 12만여 명이 몰린 것은 청약통장을 사용하지 않아도 되고 준강남급 초역세권 입지인 데다 3~4인 가족이 실거주할 수 있는 중형에 중도금대출이 가능하다는 점이 영향을 미친 것으로 보인다. 여기에다 100실 미만으로 등기 전 전매가 가능해 당첨만 되면 웃돈(프리미엄)을 받고 명의 이전하려는 투기 수요까지 몰려든 것으로 분석된다.

'힐스테이트 과천청사역'에 이어 최근 분양한 '신길 AK 푸르지오'의 경우 96실 모집에 12만5919명이 신청했다. 평균 경쟁률은 1312대 1을 기록했다. 최고 경쟁률은 전용78㎡OA로 구성된 1군에서 나왔다. 해당 타입의 분양가는 9억7000만~9억8000만원으로 책정됐다.

◆ 오피스텔 규제 완화로 청약 광풍 불지피는 정부

고분양가 논란에도 당분간 지속될 전망이다. 정부가 주거용 오피스텔에 대한 규제를 완화하면서다. 국토교통부는 지난달 15일 공급확대를 위한 현장애로 개선방안'의 후속조치로서 '오피스텔 건축기준'을 오는 12일 개정 고시한다.

이에 따라 오피스텔 전용면적 85㎡ 이하인 경우에만 온돌·전열기 등 바닥난방 설치가 가능했으나 앞으로는 전용 120㎡ 이하까지 바닥난방 설치가 허용된다.

시장에선 오피스텔 분양이 당분간 불장이 계속될 것으로 보고 있다. 정부의 규제 완화에 더해 대출규제에서 아파트보단 자유로운 오피스텔 시장에 무주택자와 투자자, 젊은층들이 몰리고 있기 때문이다. '초피'를 노리는 투자자들도 청약에 뛰어들면서 과열 현상이 이어질 것으로 보인다. 전문가들은 아파트 청약과 달리 분양가상한제나 재당첨 제한이 없으며 청약통장도 필요하지 않다는 점도 오피스텔 청약 과열 현상을 부추기는 요인으로 지목하고 있다.

여기에 100실 미만의 소규모 단지라면 전매에 제한이 없고, 분양권 상태에서도 자유롭게 사고팔 수 있으며, 오피스텔은 분양가 상한제 아파트와 달리 중도금 대출에서도 제약이 없다는 점이 부각되고 있다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "서울과 수도권 등 수요가 몰리는 지역의 아파트 매매가격과 전셋값이 단기간에 급등하고 현재 아파트 청약제도에서 상대적으로 불리한 3040대가 추첨제로 공급하는 오피스텔 청약에 몰리고 있다"며 "신규 아파트 공급이 이뤄지지 않으면서 빚어진 일종의 풍선효과로 나타나고 있다"고 말했다.

이어 "여기에 정부가 주거용 오피스텔에 대한 규제를 완화하면서 전세난에 지친 수요자들도 시장에 뛰어들고 있다"며 "건설사들도 주거용 오피스텔 분양을 예고하고 있어 당분간 분양 열기가 뜨거워질 것으로 보인다"고 덧붙였다.

과열 양상을 띠고 있는 오피스텔 분양에 주의가 필요하다. 함영진 직방 데이터랩장은 "아파트와 달리 오피스텔은 청약‧대출‧전매 규제에서 자유롭지만 매각이 쉽지 않아 투자에 유의가 필요하다"고 말했다.

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