임의적인 분양가 조정 차단...지자체-사업자·조합 갈등 해소 기대
사업환경 개선에 공급 확대 기대감 갖는 정부
재건축 규제에 공급 증가 효과 크지 않아
[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부가 분양가상한제 심사에 관한 구체적인 기준을 마련해 분양가 산정 갈등 해소에 나선다.
모호한 심사기준으로 인해 그동안 지자체가 인위적으로 분양가를 산정하면서 사업자나 재건축 조합들과 갈등이 빚어졌었다.
정부는 분양가 심사기준 개정으로 주택 공급 환경 개선에 따른 주택 공급 확대 효과가 있을 것으로 기대한다. 하지만 분양가 인상 폭이 크지 않아 사업자들의 사업 참여 유인으로 작용하기 어렵고 여전히 강력한 재건축 규제가 유지되고 있어 실제 공급 증가로 이어지긴 어렵다는 예상이 나온다.
◆ "제멋대로 분양가 없다" 분양가 산정 세부기준 담은 매뉴얼 개정
8일 정부에 따르면 분양가상한제 심사기준 매뉴얼에 구체적인 심사기준을 넣어 분양가 산정 갈등 해소에 나선다.
분양가상한제는 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 분양가를 산정하는 제도로 시세의 70~80%대에서 분양가가 정해진다. 서울과 경기도 일부 지역에서 시행되고 있다. 기존 공공분양주택에 이어 지난해에는 민간주택으로도 확대됐다.
그동안 분양가상한제 심사항목에 구체적인 기준이 없다보니 지자체와 사업자 혹은 재건축조합 간 분양가 심사결과를 두고 갈등이 빚어져 사업이 미뤄지는 원인이 되기도 했다. 이로 인해 주택건설업계와 지자체를 중심으로 제도개선 요구가 제기돼 왔다. 지난 9월 국토부장관 주재 공급기관 간담회에서 주택건설업계는 분양가 산정방식 개선을 건의한 바 있다.
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개정된 분양가상한제 심사기준 매뉴얼에는 그동안 분양가산정에서 지방자치단체가 임의로 분양가를 조정했던 사례들을 막기 위해 구체적인 심사기준을 마련했다.
기본형 건축비는 그동안 국토부에서 제시한 기준으로 정하도록 했으나 지자체에서 별도의 고시 없이 임의로 지정해 문제가 됐었다. 앞으로는 사전에 지자체에서 별도 고시없이 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼에 구체적으로 명시했다.
가산비 항목도 심사 항목을 인정·불인정·조정으로 분류하고 심사기준도 구체화했다. 가산비는 지자체마다 조정기준이 제각각이어서 심사 결과의 예측가능성을 떨어뜨린다는 지적이 제기돼왔다.
이외에도 택지비 산정에서 공공택지는 택지비와 가산이자의 임의삭감을 금지하고 민간택지에서 표준지 선정·보정기준을 구체화하는 내용도 포함됐다.
◆ 사업환경 개선으로 공급확대 기대하는 정부... 분양가 상승 제안적·재건축 규제에 확대 효과 불투명
시장에서는 매뉴얼 개정으로 이전보다 적정 수준의 분양가 산정이 이뤄지면 업계의 사업환경은 나아질 것이란 점에서 대체로 긍정적인 반응을 보이고 있다. 정부는 이를 통해 주택 공급 확대를 기대하지만 시장에서는 공급에 큰 변화는 없을 것으로 내다본다.
정부는 매뉴얼 개정의 주 목적은 합리적인 분양가 책정과 사업의 예측가능성을 높일 수 있다는 점을 들지만 이를 통해 공급이 늘어나는 효과도 기대하고 있다.
국토부 관계자는 "매뉴얼 개정은 업계 요구를 반영해 합리적이고 예측가능한 분양가상한제를 운영하도록 하는데 초점을 두고 있다"면서 "업계에서 계획한 금액대에서 분양가가 책정되면 사업 환경이 나아져 공급이 늘어나는 효과가 있을 것으로 본다"고 말했다.
정부의 기대와 달리 시장에서는 실제 주택 공급이 늘어나는 효과는 크지 않을 것으로 내다보고 있다. 그동안 지자체에 의해 낮게 책정됐던 분양가가 매뉴얼의 기준에 따라 산정되는 과정에서 분양가는 오를 수 있다.
분양가 상승폭이 크지 않아 사업 참여 확대로 이어지기는 어려워 보인다. 분양가는 국토부가 정하는 표준건축비와 감정가격인 택지비를 바탕으로 가산비를 더해 정해지는데 매뉴얼은 기준이 불명확한 일부 항목을 조정하는 것이어서 분양가 전체에 미치는 영향이 크지 않다. 오히려 그동안 분양가 산정에서 중복계산되거나 잘못계산된 부분을 보정하는 과정에서 현재보다 분양가가 떨어질 수도 있다.
재건축 규제가 유지되는 상황에서 공급 확대는 제한적일 수 밖에 있다는 지적이다. 재건축 사업장은 분양가로 갈등을 빚었던 곳에서는 조합이 원하는 수준의 분양가가 책정될 경우 사업 추진에 탄력을 받을 수도 있다. 그럼에도 재건축초과이익환수제(재초환) 등 재건축 규제가 사업 수익성을 떨어뜨리는만큼 재건축 활성화로 이어지는데는 한계가 있다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "분양가심사 매뉴얼 개정에도 주택 공급이나 재건축 활성화가 이뤄지긴 어렵다"면서 "매뉴얼 개선으로 분양가가 크게 오르는 것은 아니고 재건축의 경우 초과이익환수제 등 각종 규제로 사업 추진이 어려운 상황이 이어지고 있다"고 말했다.
krawjp@newspim.com
